Fertighaushersteller - JuraMagazin

2. Zur Haftung einer Gemeinde für die von einem Gemeindebe­amten erteilte mündliche Auskunft über die Tragfähigkeit von Bau­grund.

Zum Sachverhalt: Die Kl. stellt Fertighäuser her. Im Oktober 1969 schlossen die Eheleute J mit der KI. einen Vertrag über die Lieferung und Montage eines Fertighauses zum Preise von 78078 DM. In dem Auftrag und in der Auftragsbestätigung waren in der Kostenzusammenstellung unter anderem folgende Positionen aufgeführt: „Kosten für die Fertigung des Bauantrages einschließlich Lieferung der erforderlichen Berechnungsunter­lagen für das Fertighaus 375 DM; Kosten für die Planung des Kellergeschos­ses und Lieferung der erforderlichen Berechnungsunterlagen (ausschließlich statischer Berechnungen bei ausgebautem Kellergeschoß) 600 DM" Dem Vertrag lagen die Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Kl. (AGB) zu­grunde, die u. a. folgende Bestimmungen enthielten:

„ Der Lieferumfang umfasst das schlüsselfertige Haus gemäß Baubeschreibung für den jeweiligen Haustyp ab Oberkante Kellergeschoßdecke

2. Die Erstellung des Kellergeschosses einschließlich des Kamins, die Zuführung der Versorgungsleitungen für Wasser, Abwasser, Strom und Gas, die Erstellung von Zugangswegen, gärtnerischen Anlagen, Terrassen, eventueller Schutzgeländer und sonstiger Einrichtungen, sind nicht Gegen­stand des erteilten Auftrages und obliegen dem Käufer. Falls der Käufer für diese Leistungen die Mitwirkung des Verkäufers wünscht, so wird dieser nur vermittelnd tätig.

3. . . . Für den Bauantrag werden vom Verkäufer folgende Unterlagen zur Verfügung gestellt:

a) Bauzeichnungen für das Fertighaus

b) Statische Berechnung für das Fertighaus

c) Bauzeichnung für das Kellergeschoß

d) Statische Berechnung für das Kellergeschoß, soweit es sich hierbei um den Standardkeller des entsprechenden Haustyps handelt

e) Entwässerungspläne

f) Berechnung des umbauten Raumes

g) Wohnflächenberechnung

h) Baubeschreibung .

Der Käufer verpflichtet sich, unverzüglich nach Erteilung der Baugeneh­migung mit den Bauarbeiten für das Kellergeschoß zu beginnen und die Fertigstellung zügig zu betreiben."

Die Kl. wies auch in ihrem Bestätigungsschreiben darauf hin, dass ihre „Leistung ab Oberkante Kellerdecke erfolge" .

Das Baugrundstück, das die Eheleute J von der bekl. Gemeinde gekauft haben, liegt im Bereich des alten Neckarbettes. Das Gelände weist eine schlechte Bodenformation auf; unter einem Schotterbett befinden sich Torf-, Schlick- und Faulschlammschichten.

Am 13. 11. 1969 suchte die Ehefrau J mit dem Bautechniker der Kl. namens W den Ortsbaumeister der bekl. Gemeinde auf, um sich nach den Bodenverhältnissen im Baugebiet zu erkundigen; über den Inhalt des Ge­sprächs, insbesondere über die Äußerung des Ortsbaumeisters, besteht zwi­schen den Parteien Streit.

Nach Erteilung der Baugenehmigung ließen die Eheleute J durch den Bauunternehmer K das Kellergeschoß errichten; sodann wurde das bestellte Fertighaus von der Kl. geliefert und aufgestellt. Alsbald nach der Übergabe traten im Juni 1970 an dem Gebäude Setzungserscheinungen auf, die bis Dezember 1970 zu einer Neigung des Hauses um 60 cm führten. Diese beruhte auf der unzureichenden Fundamentierung des Bauwerks.

Am 3. 7. 1970 verhandelten Vertreter der Kl., der Bürgermeister und der Ortsbaumeister der Bekl. sowie die Ehefrau J über die Beseitigung des Schadens. Dabei wurde Einvernehmen darüber erzielt, dass das Haus geho­ben und die Kosten von der Kl., der Bekl. und dem Bauunternehmer Kzu je einem Drittel übernommen werden sollten. K erklärte sich mit dieser Ver­einbarung später einverstanden.

Zunächst versuchte eine von der Kl. beauftragte Firma mit einem Kosten­aufwand von 46509,50 DM den Schaden zu beseitigen, was jedoch misslang. Schließlich wurde eine Sanierung dadurch erreicht, dass das Haus hydrau­lisch gehoben wurde. Die von der Kl. vorgelegten Sanierungskosten belau­fen sich auf insgesamt 200538,83 DM. Die Eheleute J haben ihre Scha­densersatzansprüche an die Kl. abgetreten, soweit diese die Kosten der Schuldensbeseitigung vorgelegt hat. Die Kl. nimmt die Bekl. aufgrund der erwähnten Abtretung und aus eigenem Recht auf Erstattung der Hälfte der Sanierungskosten in Anspruch.

Das LG hat der Klage in Höhe eines Betrages von 23254,74 DM nebst Zinsen stattgegeben und sie im übrigen abgewiesen. Mit der Berufung hat die Kl. beantragt, die Bekl. zur Zahlung von weiteren 77014,67 DM nebst Zinsen zu verurteilen und festzustellen, dass die Bekl. verpflichtet sei, ihr auch allen weiteren Schaden zu ersetzen, der ihr im Zusammenhang mildem Bauvorhaben der Eheleute J und durch die am 13. 10. 1969 erteilten Falschauskünfte des Ortsbaumeisters der Bekl. entstanden sei und noch entstehen werde.

Das OLG hat die Berufung, zurückgewiesen und die Feststellungsklage abgewiesen. Die Revision- der Kl. führte hinsichtlich des Zahlungsantrags zur Aufhebung und Zurückverweisung; zum Feststellungsbegehren blieb sie ohne Erfolg.

Aus den Gründen: II. Das BerGer. hat den auf Abtretung gegründe­ten Zahlungsantrag nicht für gerechtfertigt erachtet.

Es hat dazu ausgeführt: Der Kl. stünden aufgrund der Abtretung durch die Eheleute J keine Amtshaftungsansprüche (§ 839 BGB, Art. 34 GG) gegen die Bekl. zu. Der Ortsbaumeister der Bekl.. habe zwar eine ihm gegenüber den Eheleuten J obliegende Amtspflicht schuldhaft verletzt; diese könnten aber von der Kl. Ersatz erlangen (§ 839 I2 BGB).

1. Die Revision greift die Erwägung des BerGer., dass sich der Ortsbaumeister der Bekl. gegenüber den Eheleuten J amtspflichtwidrig verhalten habe, als ihr günstig nicht an. Das BerGer. hat für die Revi­sionsinstanz bindend (§ 561 ZPO) festgestellt, dass der Ortsbaumeister in amtlicher Eigenschaft den Eheleuten J als Bauherren find damit als Dritten i. S. des § 839 I 1 BGB eine objektiv unrichtige Auskunft über die Bodenbeschaffenheit des Baugrundstücks und die danach erforderli­chen Gründungsmaßnahmen erteilt hat. Den über die Tragfähigkeit des Bodens befragten Ortsbaumeister traf, wie das BerGer. zutreffend aus- , geführt hat, die Amtspflicht, die erbetene Auskunft, wenn er sie erteilte, richtig, klar, unmissverständlich und vollständig zu geben, so dass die Eheleute J. bei der Errichtung ihres Neubaues entsprechend disponieren konnten (vgl. die Senatsentscheidungen Nr. 20 zu § 839 [Ca] BGB; Nr. 19 zu § 839 [Fc] BGB; MDR 1976, 561).

2. Das OLG hat jedoch angenommen, die Eheleute J hätten eine anderweite Ersatzmöglichkeit, nämlich Schadensersatzansprüche ge= gen die Kl. aus einer Verletzung des mit ihr geschlossenen Vertrages über die Lieferung des Fertighauses gehabt. Es hat dazu erwogen:

Die Kl. habe gegen ihre vertraglichen Beratungs- und Betreuungspflichten verstoßen. Sie habe erkannt, dass die Frage, welche Grün­dungsmaßnahmen geboten seien, gewissenhafter Prüfung bedurft habe. Ihr sei ferner bekannt gewesen, dass die Eheleute J auf ihren fachlichen Rat angewiesen seien. Dementsprechend habe die Kl. den Eheleuten J ihren Bautechniker W für das wichtige Gespräch mit dem Ortsbaumeister als Fachmann zur Verfügung gestellt. Sie hätte daher auch in der Folgezeit ihre Beratung fortsetzen oder aber deren Beendi­gung den Eheleuten J unzweideutig ankündigen müssen, damit diese sich einen anderen fachkundigen Ratgeber hätten suchen können.

3. Entgegen der Auffassung des BerGer. steht den Eheleuten J eine anderweite Ersatzmöglichkeit (§ 839 I 2 BGB) in Form von vertragli­chen Ansprüchen gegen die Kl. nicht zu Gebote.

Die Kl. traf keine Mitverantwortung für die Standsicherheit des Gebäudes.

a) Sie schuldete den Eheleuten J nach dem Vertrag die Lieferung und Aufstellung eines Fertighauses des bestellten Typs „ab Oberkante Kel­lergeschoßdecke" (Nr. 1 AGB; vgl. auch das Bestätigungsschreiben). Die Kl. wies in Nr. 2 AGB ausdrücklich darauf hin, dass die Erstellung des Kellergeschosses von dem Auftrag nicht erfasst werde, sondern dem „Käufer" obliege. Dieser übernahm zudem in Nr. 3 AGB die Ver­pflichtung, unverzüglich nach Erteilung der Baugenehmigung mit den Bauarbeiten für das Kellergeschoß zu beginnen und die Fertigstellung zügig zu betreiben.

Aus dem Zusammenhang dieser Bestimmungen ergibt sich, dass es Aufgabe der Eheleute J war, alle Bauleistungen zu erbringen oder erbringen zu lassen, die zur Errichtung des Bauvorhabens „bis Ober­kante Kellergeschoßdecke" erforderlich waren. Demnach hatten die Eheleute J die notwendigen Erd- und Gründungsarbeiten, die Planung und Erstellung der Fundamente und des Kellergeschosses einschließlich der Geschoßdecke durchführen zu lassen. Daher fiel es auch in ihren Verantwortungsbereich, für die Standsicherheit des Gebäudes Sorge zu tragen und sich - gegebenenfalls unter Hinzuziehung eines Architekten, Statikers oder anderen Baufachmannes über die Tragfähigkeit des Bau­grundes zu vergewissern.

b) Die Kl. hatte allerdings für den Antrag auf baupolizeiliche Geneh­migung die Bauzeichnungen für das Kellergeschoß gegen eine geson­derte Vergütung von 375 DM anzufertigen (Nr. 3 lit. c AGB). Sie hatte ferner die „Planung des Kellergeschosses und Lieferung der erforderli­chen Berechnungsunterlagen (ausschließlich statischer Berechnungen bei ausgebautem Kellergeschoß)" gegen ein zusätzliches Entgelt von 600 DM übernommen. In Erfüllung dieser Verpflichtungen übersandte sie den Eheleuten J mit Schreiben vom 27. 11. 1969 „die kompletten Unterlagen für ihren Bauantrag" einschließlich der typengeprüften Sta­tik für einen Standardkeller mit dem Hinweis, dass „vom Bauamt evtl. eine Zusatzstatik für Fenster- und Türstürze sowie Garage im Unterge­schoß" verlangt werden könne. Außerdem leitete die Kl. den Eheleuten J mit Schreiben vom 27. 1. 1970 vereinbarungsgemäß „die Werk- und Aussparungspläne sowie die Bewehrungszeichnungen zur Errichtung des Untergeschosses" zu.

Die Übernahme dieser Leistungen begründete für die Kl. jedoch nicht in Ansehung des gesamten Bauwerks die umfassenden Pflichten eines planenden Architekten, zu dessen Aufgaben es allerdings auch gehört, die Eignung des Baugrundes für das Bauvorhaben zu prüfen oder prüfen zu lassen (BGH, VersR 1967, 260 [261]; 1970, 825; RGRK, § 631 Anm. 127 m. w. Nachw.; Herding-Schmalzl, Vertragsgestaltung und Haftung im Bauwesen, 2. Aufl. [1967], S. 365; Schmalzt, Die Haftung des Architekten und des Bauunternehmers, 1969, Rdnr. 35). Die von der Kl. geschuldeten Architektenleistungen betrafen nur das Kellerge­schoß, nicht aber die Fundamente des Hauses. Sie übernahm insoweit - wie eine Gesamtschau der AGB zeigt - nur einige Zusatzleistungen zu der Lieferung und Montage des Fertighauses „ab Oberkante Kellerge­schoßdecke", nicht aber die übrigen, den Eheleuten Jnach den Ausführungen unter 3 a) obliegenden Leistungen. Die Gründung des Bauwer­kes und die Untersuchung der Bodenverhältnisse lagen demnach außer­halb des Pflichtenkreises der Kl.

c) Entgegen der Ansicht des BerGer. standen den Eheleuten J gegen die Kl. auch keine Schadensersatzansprüche aus der Verletzung vertrag­licher Beratungs- und Betreuungspflichten zu. Zwar oblagen der Kl. nach den gesamten Umständen gegenüber den Eheleuten J nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) aus dem Vertrag beson­dere (Neben-) Pflichten. Das BerGer. hat - insoweit im Ansatz zutref­fend - darauf hingewiesen, die Kl. habe erkannt, dass die Eheleute J, die keinen Architekten zugezogen hatten, auf ihren fachlichen Rat angewie­sen waren, nachdem Zweifel an der Eignung des Baugrundes aufgetre­ten waren. Diese I3eratungspflicht ging aber nicht über den Rahmen hinaus, der durch die vertraglich übernommenen Verpflichtungen ab­gesteckt war. Die nach dem Vertrag gerade nicht geschuldete Prüfung der Bodenverhältnisse und Bestimmung der Gründungsmaßnahmen kann der Kl. auch nicht in Gestalt einer Betreuungspflicht auferlegt werden.

Die Kl. kam ihrer Beratungspflicht in dem gebotenen Umfange hier dadurch nach, dass ihr Angestellter W der Ehefrau J empfahl, sich bei dem Ortsbaumeister der Beld. nach der Qualität des Bodens im Bauge­biet zu erkundigen und sie zu dieser Besprechung begleitete. Im Hin­blick auf das Ergebnis der Unterredung mit dem Ortsbaumeister hatte ihr Angestellter und damit sie keinen Anlass, an der Richtigkeit der erteilten Auskunft zu zweifeln. Sie durfte auch bei gebotener Sorgfalt davon ausgehen, dass der Ortsbaumeister mit den örtlichen Verhältnis­sen hinreichend vertraut und sein Hinweis auf Bohrergebnisse zutref­fend sei. Unter diesen Umständen kann dem BerGer. nicht darin beige­treten werden, dass die Kl. aufgrund ihrer Beratungspflicht ihre Bera­tung hätte fortsetzen oder den Eheleuten J unzweideutig hätte erklären müssen, dass sie insoweit ihre weitere Betreuung einstellen werde. Ein solcher Hinweis war um so weniger geboten, als die aufgetauchten Zweifel an der Tragfähigkeit des Baugrundes durch die Auskunft des Ortsbaumeisters behoben erschienen und das BerGer. nicht da­von ausgeht, dass die Eheleute J die Kl. insoweit um eine weitere Betreuung gebeten hatten.

IV. Die Revision der Kl. musste erfolglos bleiben, soweit diese ihren Feststellungsantrag weiterverfolgt. Dieses Begehren könnte nur be­gründet sein, wenn der Kl. auch aus eigenem Recht Amtshaftungsan­sprüche gegen die Bekl. zustünden. Denn der weitere Schaden, der Gegenstand des Feststellungsbegehrens ist, besteht nach der Behaup­tung der Kl. in entgangenem Gewinn und in Aufwendungen für erhöh­ten Werbeaufwand. Auf Ersatz solcher Schäden ist aber weder der. abgetretene Amtshaftungsanspruch noch das Schuldversprechen vom 15. 7. 1970 gerichtet.

Der Ortsbaumeister der Bekl. hat jedoch keine ihm gegenüber der Kl. als „Dritter" i. S. des § 839 BGB obliegende Amtspflicht verletzt. Die Amtspflicht zu einer richtigen Auskunft besteht gegenüber jedem Dritten, in dessen Interesse oder auf dessen Antrag die Auskunft erteilt wird oder der nach der Natur des Amtsgeschäfts durch die Auskunft berührt wird (Senatsurteile, Nr. 19 zu § 839 [Fc] BGB und MDR 1976, 561). Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Die erbetene Auskunft betraf nicht die Belange der Kl., da sie, wie oben dargelegt, weder die Beschaffenheit. des Baugrundes zu kontrollieren hatte noch für die sach­gerechten Gründungsmaßnahmen verantwortlich war und sie hier ihre Beratungs- und Betreuungspflichten gegenüber den Eheleuten J. durch die Empfehlung erfüllte, Erkundigungen nach der Bodenqualität bei dem Ortsbaumeister einzuziehen.