Finanzierungsvermittlung

Zum Sachverhalt: Die Kl. verlangen Rückzahlung einer Finanzie­rungsvermittlungsgebühr, die sie als Bauherrn bei dem Erwerb einer Ei­gentumswohnung nach dem sogenannten Kölner Modell bezahlt haben. Am 11. 12. 1973 wurde zwischen den Kl., vertreten durch eine Treuhandfirma, und der Bekl. zu 1, vertreten durch ihre persönlich haftende Gesell­schafterin, der Bekl. zu 2, folgender Vertrag geschlossen: „Finanzierungsvermittlungs- und Finanzierungsbearbeitungsvertrag. §1 I (die Bekl. zu 1) ist verpflichtet, dem Bauherrn ... nachstehende Fremdfinanzierungsmittel zu beschaffen: a)  (betr.: Bauzwischenkredit) b)  Die Dauerfinanzierung von 75% bis 85% der Gesamtkosten zu den jeweils marktüblichen Konditionen. I hat zu diesem Zweck Kreditangebote einzuholen und dem Bauherrn zu übermitteln. Darlehensverträge zwischen finanzierenden Banken und dem Bauherrn werden nur dann von I im Namen und für Rechnung des Bau­herrn abgeschlossen, wenn 1 hierzu im Einzelfall schriftlich bevollmächtigt wird. § 2 Finanzierungsbearbeitung (1) I hat die Darlehensvertragsentwürfe mit den zur Finanzierung in Aussicht genommenen Banken/Unternehmern abschlussreif auszuhandeln und hierbei die Interessen des Bauherrn zu wahren, insbesondere dafür Sorge zu tragen, dass keine im Rahmen einer Baufinanzierung unüblichen Konditionen vorgesehen werden.

(2) Die Durchführung der Darlehensverträge, insbesondere die Erfül­lung eventueller Bedingungen und Auflagen und der Abruf der Finanzie­rungsmittel erfolgt durch den Bauherrn. I ist jedoch verpflichtet, eine um­fassende Finanzierungssachbearbeitung auszuführen. Zur Finanzierungssachbearbeitung rechnen insbesondere ... § 3 Vertragsdurchführung (1) I hat die übernommenen Verpflichtungen mit der Sorgfalt eines or­dentlichen Kaufmanns zu erfüllen. (2) I gewährleistet die Beschaffung der erforderlichen Zwischen- und Dauerfinanzierungsmittel einschließlich ihrer rechtzeitigen Valutierung, wenn und soweit der Bauherr die banküblichen Bedingungen und Aufla­gen erfüllt, insbesondere über eine für Kreditverhältnisse dieser Art ausrei­chende Bonität verfügt. § 4 Vermittlungs- und Bearbeitungsgebühren (1) I erhält für die Vermittlung der Zwischenfinanzierung eine Gebühr in Höhe von 3% des Zwischenfinanzierungskredits und für die Vermittlung der Dauerfinanzierung eine Vermittlungsgebühr in Höhe von 3% des Dau­erfinanzierungskredits einschließlich Daranum. (2) Für die Erfüllung der Finanzierungsbearbeitungspflichten erhält / eine Bearbeitungsgebühr in Höhe von 1,5% der Dauerfinanzierung ein­schließlich Damnum. (3) Die vorstehenden Gebühren beinhalten die gesetzliche Mehrwert­steuer und sind wie folgt fällig: a) Die Finanzierungsvermittlungsgebühren zum Zeitpunkt der jeweili­gen rechtswirksamen Kreditzusagen. b) Die Finanzierungsbearbeitungsgebühr im Zeitpunkt der Beendigung der Finanzierungsbearbeitung gem. § 2." Die von der Bekl. zu 1 angebotene Endfinanzierung nahmen die Kl. nicht an. Sie besorgten sich anderweitig ein Darlehen. Deshalb fordern sie die Vermittlungsgebühr von 4527,90 DM zurück, die sie neben der Bear­beitungsgebühr bereits im Voraus gezahlt haben. Das LG hat der Klage stattgegeben, das OLG die Berufung der Bekl. zurückgewiesen. Die — zugelassene — Revision der Bekl. hatte keinen Er­folg. Aus den Gründen: Die Revision bleibt erfolglos; den Kl. steht ein Rückzahlungsanspruch aus § 812 I 1 BGB, §§ 161 II, 128 HGB zu. Das BerGer. hat den Vertrag vom 11. 12. 1973 als Maklervertrag ausge­legt. Darauf weise der Wortlaut eindeutig hin. Der Empfänger der formu­larmäßigen Erklärung müsse die Unterscheidung zwischen der Vermitt­lung einerseits und der Bearbeitung andererseits dahin verstehen, dass mit Vermittlung das Zustandebringen des Vertragsschlusses gemeint sei. An­haltspunkte für eine andere Auslegung seien nicht erkennbar. Eine Hono­rierung auch bei Kreditbeschaffung durch den Bauherrn selbst habe durch besondere Vereinbarung gesichert werden müssen. Eine wirksame Verein­barung über eine erfolgsunabhängige Provision sei nicht getroffen. Es fehle an einer hinreichend klaren Individualabsprache über eine solche vom Leit­bild des Maklervertrages abweichende Regelung. Die Auslegung im Berufungsurteil kann vom Senat in vollem Um­fang nachgeprüft werden. Es handelt sich um einen Vertrag nach ei­nem Formular, das von der Bekl. zu 1 im Bezirk verschiedener OLGe verwendet worden ist. Allerdings ist in dem Formularvertrag Köln als Gerichtsstand vereinbart. Im Hinblick auf § 38 ZPO hat jedoch diese Vertragsklausel nicht die Wirkung, dass nur das OLG Köln zuständig sein kann (vgl. Senat, NJW 1981, 2295 = LM § 305 BGB Nr. 23 = WM 1981, 492 [493]).

Dem Berufungsurteil ist darin zu folgen, dass die in § 4 Nr. 1 des Vertragsformulars genannte Vermittlungsgebühr vom Vertragspart­ner des Verwenders als Maklerprovision aufzufassen ist. Gem. § 652 I 1 BGB brauchten die KI. diesen Maklerlohn nicht zu zahlen. Der von den Kl. letztlich abgeschlossene Darlehensvertrag ist nicht infolge ei­ner Vermittlung der Bekl. zu 1 zustande gekommen. Die Kl. haben sich selbst einen Darlehensgeber gesucht und die von der Bekl. zu 1 angebotene Endfinanzierung nicht angenommen. Die Revision meint, trotz der fehlenden Annahme ergebe sich die Vergütungspflicht aus §§ 649, 675 BGB. Der Vertrag sei nach seinem Gesamttext wegen der Tätigkeits- und Gewährleistungspflicht der Bekl. zu 1 als Maklerwerkvertrag auszulegen. Dabei übersieht die Re­vision jedoch, dass der Vertrag einen zweifachen Inhalt hat. Das zeigt schon seine Überschrift. a) Durch den als Finanzierungsbearbeitungsvertrag bezeichneten Teil des Gesamtvertrages wurde die Bekl. zu 1 allerdings zu einer Tätigkeit, nämlich der Bearbeitung, und sogar zu einer gewissen Ge­währleistung verpflichtet. Dafür erhielt sie das in § 4 Nr. 2 und Nr. 3b vereinbarte Honorar. Die Einzelheiten der Finanzierungsbearbeitung ergeben sich aus § 2 des Vertrages. In dieser Bestimmung werden unter Nr. 1 und Nr. 2 der Bekl. zu 1 jeweils verschiedene Tätigkeitsverpflichtungen auferlegt. Diese Tätigkeiten werden durch den Abschluss des Darlehensvertrages als zeitlichen Einschnitt voneinander abgegrenzt. Vor dem Abschluss müssen Darlehensverträge mit den Kreditgebern abschlussreif zu üblichen Konditionen ausgehandelt und dann dem Bauherrn übermittelt werden, wie aus § 2 Nr. 1 und § 1 S. 2 (nach b) folgt. Nach dem Abschluss wird der nun gemäß dem Entwurf durchzuführende Darlehensvertrag der Finanzierungssachbearbeitung der Bekl. zu 1 unterstellt: Sie muss Konten errichten und führen, unter Zustimmung zwischen Bauherr und dem von ihr vermittelten Kredit­geber für rechtzeitige Valutierung sorgen, den Bauherrn bei der Be­schaffung der dafür erforderlichen Unterlagen unterstützen und ihn sogar bei der Rückzahlung kontrollieren. Die Finanzierungsbearbei­tungsgebühr des § 4 Nr. 2 von immerhin 1,5% der Finanzierungssum­me einschließlich Damnum erhält die Bekl. nach § 4 Nr. 3b „im Zeitpunkt der Beendigung" ihrer Arbeit gem. § 2. Diese Regelung soll offenbar sicherstellen, dass die Bekl. in jedem Falle nicht unbeträchtlich honoriert wird. Macht nämlich der Bauherr von keinem abschlussreif ausgehandelten Vertragsentwurf Gebrauch, dann kommt es nicht zu der in § 2 Nr. 2 genannten Durchführung der Darlehensverträge und damit auch nicht zur Finanzierungssachbearbeitung der Bekl. zu 1. Ob der Bauherr sich für einen der vorgelegten Vertragsentwürfe entschei­det, ist allein seine Sache. Gerade die Verwendung der Mehrzahl — Kreditangebote, Vertragsentwürfe — spricht für eine Auswahlmöglichkeit und damit für seine Entscheidungsfreiheit. Es kann ausgeschlossen werden, dass nach § 2 Nr. 2 des Vertrages die Bekl. zu 1 zur Sachbear­beitung auch dann verpflichtet sein soll, wenn der Bauherr ohne Zutun oder sogar gegen den Rat der Bekl. zu 1 sich allein ein Darlehen verschafft. In diesem Fall ist vielmehr die Finanzierungsbearbeitung bereits mit der Vorlage der Kreditangebote beendet. Das Honorar ist fällig, obwohl der mindestens ebenso umfangreiche, wahrscheinlich sogar aufwendigere zweite Teil der Bearbeitungspflicht nicht mehr erbracht zu werden braucht.

b) Ob für diesen Teil des Gesamtvertrages und für die Finanzie­rungsbearbeitungsgebühr die von der Revision vorgebrachte Ansicht (Maklerwerkvertrag) zutrifft, ist unerheblich. Der Streit der Parteien betrifft den anderen Teil des von ihnen gemäß dem Formular gewoll­ten Gesamtvertrages und die für ihn geltende Finanzierungsvermitt­lungsgebühr. Nach § 305 BGB ist es das Recht der Vertragsparteien, den Inhalt des von ihnen abgeschlossenen Rechtsgeschäfts zu bestim­men. Deshalb werden Verträge, die aus Teilen mit je selbständigem Inhalt zusammengesetzt sind, von der Rechtsprechung anerkannt (vgl. die Nachw. bei Staudinger-Löwisch, BGB, 12. Aufl., § 305 Rdnrn. 32, 33, und bei Erman-Battes, BGB, 7. Aufl., Einl. § 305 Rdnr. 18). Hin­sichtlich dieses anderen Teiles hat das BerGer. mit Recht den Vertrag dem Recht des Maklervertrages unterstellt. Die weitere Gebühr be­trägt 30% der Finanzierungssumme einschließlich Damnum. Nach § 4 Nr. 1 haben die Kl. diese Gebühr für die „Vermittlung der Dauerfi­nanzierung" versprochen. Den Begriff „Vermittlung" versteht in der Regel derjenige, dem ein Formularvertrag vorgelegt wird, als die bei Maklerleistungen übliche Herbeiführung des Vertragsschlusses (Senat LM § 652 BGB Nrn. 69 [-= WM 1981, 42], 70 [= NJW 1981, 277]). Dazu besteht hier umso mehr Anlass, als im Vertrag dafür, dass dem Bauherrn die eingeholten Kreditangebote in Form von abschlussreifen Darlehensvertragsentwürfen vorgelegt werden, das Wort „übermit­teln" verwendet wird. Wie ausgeführt kann nach § 4 Nr. 3b schon dieses Übermitteln allein die Verpflichtung zur Zahlung der Bearbei­tungsgebühr von 1,5% auslösen. Dann aber muss der Begriff „Ver­mittlung" anders, nämlich wie im Gesetz vorgesehen und allgemein üblich verstanden werden. Überdies wäre die unter a hervorgehobene Entscheidungsfreiheit des Bauherrn nicht unempfindlich beeinträch­tigt, wenn allein das „Übermitteln" schon als „Vermittlung" angese­hen werden und die Verpflichtung zur Zahlung auch der Vermitt­lungsgebühr, insgesamt also von 4,5% Gebühren auslösen könnte. Für die Auslegung des BerGer. spricht auch und gerade die Fällig­keitsregelung in § 4 Nr. 3a. Sie begnügt sich nicht damit, auf die Kreditzusage der Bank abzustellen. Vielmehr ist nach dieser Bestim­mung nur die „rechtswirksame" Zusage geeignet, die Fälligkeit her­beizuführen. Unter einer auf diese Weise näher beschriebenen Zusage versteht der unbefangene Leser des Vertragsformulars aber ein ver­bindliches Rechtsgeschäft, das den Darlehensgeber endgültig ver­pflichtet und dem Darlehensnehmer einen klagbaren Anspruch auf Darlehensauszahlung gewährt (vgl. Senat, NJW 1982, 2662 = LM vorstehend Nr. 80 = WM 1982, 1098). Auch die von der Bekl. zu 1 unter bestimmten, einengenden Vor­aussetzungen übernommene Gewährleistung der Finanzierungsbe­schaffung führt zu keinem anderen Ergebnis. Dem Vertragsformular ist nicht mit hinreichender Klarheit zu entnehmen, dass für diese Lei­stung der Bekl. neben der Bearbeitungsgebühr (s. oben zu a) auch die Vermittlungsgebühr ganz oder teilweise geschuldet sein sollte. Inso­weit auftretende Zweifel gehen aber zu Lasten des Verwenders.