Formbedürftigkeit

Zur Formbedürftigkeit eines Vertrages, durch den ein Grund­stückskaufvertrag aufgehoben werden soll. Anmerkung: I. Die Parteien haben hinsichtlich eines notariellen Grundstückskaufvertrages, auf Grund dessen für den Käufer eine Auflas­sungsvormerkung im Grundbuch eingetragen wurde, in privatschriftlicher Urkunde die Aufhebung erklärt. Die Parteien streiten über die Wirksam­keit des Aufhebungsvertrages. II. Der Senat hatte im Urt. v. 26. 2. 1964 — V ZR 154/62, WM 1964, 509 [510] erklärt, ein Grundstückskaufvertrag könne vor seinem dinglichen Vollzug im Grundbuch durch formfreie Vereinbarung aufgehoben wer­den. In dem damals entschiedenen Fall war für den Käufer eine Auflas­sungsvormerkung eingetragen. Nach erneuter Überprüfung hat der Senat an der früheren Auffassung nicht mehr uneingeschränkt festgehalten. Für die Frage nach der Formbedürftigkeit eines Aufhebungsvertrages sind fol­gende Stufen im Vollzug eines Grundstückkaufvertrages denkbar: 1. Der Kaufvertrag ist durch Auflassung und Eintragung des Eigen­tumsüberganges im Grundbuch vollzogen. Die Aufhebungsvereinbarung begründet in einem solchen Fall die Verpflichtung des Käufers, das Grund­stückseigentum auf den Verkäufer zurück zu übertragen. a)      Enthält der Aufhebungsvertrag diese Übertragungsverpflichtung aus­drücklich oder lässt sie sich als Vertragsinhalt durch Auslegung ermitteln, so bedarf die Vereinbarung nach § 313 S. 1 BGB der notariellen Beurkun­dung. b)     Enthält der Aufhebungsvertrag die Rückübertragungsverpflichtung nicht, so ergibt sich die Pflicht des Käufers kraft Gesetzes nach den Vor­schriften über die ungerechtfertigte Bereicherung (§§ 812ff. BGB). In ei­nem solchen Fall ergibt sich die Formbedürftigkeit der Aufhebungsverein­barung nach Meinung des Senats aus der entsprechenden Anwendung des § 313 S. 1 BGB. Der Zweck der Formvorschrift, den Grundstückseigentü­mer auf die Wichtigkeit des Geschäftes, welches zur Übertragungspflicht führt, hinzuweisen und ihm die Möglichkeit rechtskundiger Belehrung und Beratung nahezulegen, trifft in gleicher Weise sowohl auf den die Rückübertragungspflicht unmittelbar regelnden Aufhebungsvertrag als auch auf die Vereinbarung zu, die nur den Rechtsgrund für den Verbleib des Grundstücks beim Käufer beseitigt und damit die Übertragungspflicht nach § 812 BGB auslöst. In beiden Fällen ist für die Parteien selbstverständ­lich, dass das Grundstück nicht im Eigentum des Käufers verbleibt. Der Senat wird in Zukunft zu prüfen haben, ob sich aus dieser von ihm vertretenen Auffassung Konsequenzen für die Frage nach der Formbedürf­tigkeit eines Vertrages ergeben, durch den der eine Vertragspartner mit der Beschaffung eines Grundstücks beauftragt wird und der Beauftragte im eigenen Namen aber für Rechnung des Auftraggebers handeln soll und nach Erwerb vom Dritten das Grundstück auf den Auftraggeber zu über­tragen hat. In solchen Fällen ist bisher die Formbedürftigkeit des Auftrages verneint worden, weil sich die Übertragungspflicht hinsichtlich des vom Dritten erworbenen Grundstücks auf den Auftraggeber nicht erst aus der vertraglichen Abmachung, sondern bereits unmittelbar aus § 667 BGB er­gebe. Ob diese Rechtsprechung (vgl. zuletzt das Senatsurt. v. 17. 10. 1980 — V ZR 143/79, NJW 1981, 1267 = LM vorstehend Nr. 90) angesichts der zur durch Vertragsaufhebung ausgelösten Übertragungspflicht gern. § 812 BGB geforderten notariellen Beurkundung aufrecht erhalten werden kann, erscheint fraglich (vgl. hierzu auch: Linden, Die neue Rechtsprechung des V. Zivilsenats des Bundesgerichtshofes zum Immobiliarrecht, MiTT Bay­Not 1981, 169 [171]).