Garantieversprechen - JuraMagazin

Die (abgeschlossene) Tilgung der für die Herstellung eines priva­ten Abwässerkanals angefallenen Unkosten stellt keine zusiche­rungsfähige Eigenschaft des Grundstücks im Sinn des § 459 II BGB dar, kann aber Gegenstand eines selbständigen Garantieverspre­chens sein.

Zum Sachverhalt: Mit notariellem Vertrag vom 16. 3. 1977 kaufte die KI. von der Bekl. ein Grundstück zum Preis von 850 000 DM. Am Vertragsgrundstück wurde von der Kl. unter Mitwirkung der Bekl. zugunsten der X-Bank eine Briefgrundschuld zu 1 000 000 DM bestellt; im Range danach wurde eine Auflassungsvormerkung zugunsten der KI. eingetra­gen. Der Kaufpreis war fällig 10 Tage nachdem die Parteien Kenntnis von der Eintragung der Vormerkung und der Löschung eines Vorkaufsrechts erlangt hatten. Für den Fall, dass der gesamte Kaufpreis nicht innerhalb von vier Wochen ab Fälligkeit vollständig bezahlt war, behielt sich die Bekl. ein Rücktrittsrecht vor. In Nr. XIII des Vertrages ist folgendes bestimmt: „Die Verkäuferin versichert, dass der derzeitige Erschließungszustand voll abgerechnet und bezahlt ist. Die Kosten für Erschließungsmaßnahmen, die im Zusammenhang mit der beabsichtigten Bebauung entstehen, trägt die Käuferin." Die Kl. erklärte in Nr. XIV des Vertrages, sie beabsichtigte, das Vertragsgrundstück mit einer Reihenhausanlage von 13 Häusern zu bebau­en. Sie verpflichtete sich, spätestens innerhalb von 14 Tagen ab Vertragsschluss eine Bauvorfrage einzureichen, und behielt sich ihrerseits ein bis zum 15. 7. 1977 befristetes Rücktrittsrecht vor für den Fall, dass diese Voranfrage nicht bis zum 1. 7. 1977 positiv entschieden sei. Mit Schreiben vom 19. 4. 1977 beantwortete die Stadt M. die Bauvoranfrage der Kl. dahin, dass bei der Größe des Bauvorhabens eine Versickerung der Abwäs­ser in den Untergrund nicht zulässig sei, ein Anschluss an das städtische Kanalnetz unmittelbar nicht in Betracht komme, jedoch die Möglichkeit bestehe, an einen im Straßenbereich liegenden Privatkanal anzuschließen. Eine Eigentümergemeinschaft, die diesen Kanal in den Jahren 1959/62 er­richtet hatte, gestattete der KI. den Anschluss gegen Zahlung von 28 000 DM. In der Meinung sie habe gegen die Bekl. einen Anspruch auf Erstat­tung dieser 28 000 DM, bezahlte die Kl. am 15. 6. 1977 nur 822 000 DM des Kaufpreises an die Bekl. Mit Schreiben vom 10. 7. 1977 und 17. 8. 1977 erklärte daraufhin die Bekl. den Rücktritt vom Kaufvertrag. Später hat die Kl. auch noch den Restkaufpreis an die Bekl. bezahlt.

Das LG hat die Klage auf Erklärung der Auflassung abgewiesen und die KI. auf Widerklage verurteilt, Zug um Zug gegen Zahlung von 822 000 DM die Löschung der Auflassungsvormerkung zu bewilligen und das Kaufgrundstück von der Grundschuld über 1 000 000 DM freizustellen. Das BerGer. hat die Bekl. auf den geänderten Antrag der Kl. hin verurteilt, dem Vollzug der Auflassung zuzustimmen, und hat die Widerklage abgewiesen. Die Revision der Bekl. hatte keinen Erfolg.

Aus den Gründen: 1. Das BerGer. verneint ein Rücktrittsrecht der Bekl., weil die Kl. gegen den Kaufpreisanspruch wirksam mit einer Schadensersatzforderung in Höhe von 28 000 DM nach §§ 459 II, 463 S. 1 BGB aufgerechnet habe. Mit der Versicherung, der derzeitige Erschließungszustand sei voll abgerechnet und bezahlt, habe die Bekl. eine Grundstückseigenschaft zugesichert, die aber gefehlt habe, weil die für die Erlaubnis zum Anschluss an den Privatkanal aufzuwenden­den Kosten nicht abgerechnet und bezahlt gewesen seien. Eigenschaf­ten nach § 459 II BGB seien das Bestehen sowie die Freiheit von Lasten und auch das „Bezahltsein" von Kosten der Erschließung. Ein am Grundstück vorbeiführender Privatkanal gehöre zum „derzeitigen Er­schließungszustand" des Kaufgrundstücks. Deshalb habe die Grund­stückserwerberin davon ausgehen dürfen, dass sie lediglich die Kosten des Anschlusses aufwenden müsse, wegen der Kosten der Herstellung des Kanals aber nicht mehr in Anspruch genommen werde.

II. 1. Zu Unrecht sieht das BerGer. die Grundlage für einen Scha­densersatzanspruch der Kl. gegen die Bekl. in § 463 S. 1 BGB. Nach dem Ergebnis seiner Vertragsauslegung sieht das BerGer. als Inhalt der Zusicherung das „Bezahltsein" der Erschließungskosten an, womit ersichtlich die anteiligen Herstellungskosten des Privatkanals gemeint sein sollen. Weitergehend und zusammenfassend meint es, die Bekl. habe versichert, dass die Kl. aus der bestehenden, also auch durch die Errichtung des Privatkanals geschaffenen Erschließung nicht mehr mit Kosten belastet werde (abgesehen von denjenigen des technischen An­schlusses). Das ist jedoch keine Eigenschaft des Grundstücks nach § 459 II BGB. Neben den physischen Eigenschaften können auch sol­che tatsächlichen, wirtschaftlichen und rechtlichen Beziehungen der Kaufsache zu ihrer Umwelt, die für die Brauchbarkeit und den Wert bedeutsam sind, zusicherungsfähige Eigenschaften sein (BGHZ 70, 47 [49] = LM § 419 BGB Nr. 32 = NJW 1978, 370 m. w. Nachw.; vgl. auch BGHZ 34, 32 [41] = LM vorstehend Nr. 9 [Ls.] = NJW 1961, 772). Ob ein Grundstückseigentümer die Herstellungskosten eines Pri­vatkanals anteilig mitbezahlt hat oder ob er für den vorhandenen Pri­vatkanal nicht mit dem hier streitigen Anteil an den Herstellungsko­sten belastet ist, hat im vorliegenden Fall mit den maßgeblichen Umweltsbeziehungen des Grundstücks nichts zu tun. Es geht vielmehr allein um die Rechtsbeziehungen des Grundeigentümers zu den Herstellern des Kanals, die zwar wirtschaftlich mit dem Grundstück im Zusam­menhang stehen, aber nicht dessen Umweltsbeziehungen selbst betref­fen. Der Hinweis des BerGer. auf eine Entscheidung des OLG Mün­chen (NJW 1970, 664 [665]) geht fehl. Diese Entscheidung betraf Er­schließungsbeiträge nach dem Bundesbaugesetz, für die nach den tat­sächlichen Feststellungen des Gerichts zugesichert war, sie seien bereits bezahlt. Wie in dieser Entscheidung auch ausdrücklich hervorgehoben ist, ging es somit um das Bestehen oder Nicht(mehr)bestehen einer öffentlichen Grundstückslast mit dinglichem Charakter (§ 134 II BBauG) und damit um eine Eigenschaft des Grundstücks. Das lässt sich mit dem vorliegenden Fall nicht vergleichen. Der Anspruch auf Kostenbeteiligung ist keine Grundstückslast, er findet seine Grundlage allein in einer schuldrechtlichen Vereinbarung zwischen der Kl. und den Kanaleigentümern.

2. Allerdings könnte außerhalb des Gewährleistungsrechts für Sach­mängel (§§ 459ff. BGB) auch ein selbständiges Garantieversprechen die Grundlage für einen Anspruch der Bekl. auf Schadloshaltung ent­sprechend den Grundsätzen des Schadensersatzrechts abgeben (vgl. BGH, WM 1961, 204 [206]; 1968, 680). Unter diesem rechtlichen Gesichtspunkt hat das BerGer. den Vertrag nicht ausgelegt. Da weite­re Feststellungen dazu nicht in Betracht kommen, kann der Senat diese Auslegung selbst vornehmen (vgl. BGHZ 65, 107 [112] = LM Allg. Geschäftsbedingungen Nr. 79a = NJW 1976, 43 m. w. Nachw.). Der Kaufvertrag enthält indes auch kein solches selbständiges Garantiever­sprechen. Dafür ist nicht von entscheidender Bedeutung, dass — wie das BerGer. bei der Vertragsauslegung zu § 459 II BGB ausgeführt hat — das Kaufgrundstück nach objektiven Merkmalen auch durch einen privaten Kanal erschlossen wird, weil auch dieser Kanal eine selbständige Entsorgungsfunktion hat und durch die Eigentümer des Kaufgrundstücks benützt werden kann. Es mag in diesem Zusammenhang auch mit der Revisionserwiderung davon ausgegangen werden, dass die Eigentümer eines Privatkanals in M. nach § 20 I Nr. 2 der einschlä­gigen Entwässerungssatzung vom 27. 11. 1970 sogar verpflichtet sind, den Eigentümern weiterer anliegender Grundstücke gegen angemesse­ne Vergütung den Anschluss ihrer Entwässerung zu gestatten. Die Bekl. hat aber nicht den Umfang des „derzeitigen Erschließungszu­standes" zugesichert, sondern erklärt, dass er „voll abgerechnet und bezahlt" sei. Dies kann nach seinem objektiven Erklärungswert die Anschlussmöglichkeit an den Privatkanal schon deshalb nicht betref­fen, weil die Eigentümer des Privatkanals gegen die Bekl. weder einen Anspruch auf Anschluss noch auf Bezahlung eines solchen Anschlusses (d. h. Überwälzung eines Teils der Herstellungskosten) hatten, bevor darüber nicht eine privatrechtliche Vereinbarung geschlossen worden war. Das war unstreitig nicht der Fall, weil die Bekl. bis zum Abschluss des Kaufvertrages keinerlei Anlass hatte, das noch unbebaute Grundstück an den Privatkanal anzuschließen. „Abgerechnet und be­zahlt" konnten also die dafür anfallenden Kosten so lange nicht sein, wie sie gegenüber der Bekl. gar nicht geltend gemacht werden konn­ten. Aus dieser Sicht lassen sich die von der Kl. aufgewendeten An­schlusskosten mit dem LG sehr wohl als Erschließungsaufwand verste­hen, der erst „im Zusammenhang mit der beabsichtigten Bebauung" entstand und deshalb nach Nr. XIII Satz 2 des Vertrages von der Kl. zu tragen ist.

3. Gleichwohl erweist sich das Berufungsurteil im Ergebnis als zutref­fend, weil die Bekl. nicht wirksam vom Kaufvertrag zurückgetreten ist. Das BerGer. hat, von seinem Standpunkt aus folgerichtig, auch die Rück­trittsklausel des Vertrages nicht ausgelegt, was der Senat selbst nachholen kann, da auch insoweit weitere Feststellungen nicht in Betracht kommen. Das Rücktrittsrecht der Bekl. wurde für den Fall ganzer oder teilweiser Nichterfüllung des Vertrages durch die Kl. (nicht vollständige Bezahlung des Kaufpreises, vgl. auch § 357 BGB) vereinbart und entspricht damit weitgehend dem Fall des § 360 BGB. Die nach dieser Vorschrift gegebene Rücktrittsmöglichkeit setzt nach der herrschenden Meinung in Rechtspre­chung und Lehre im Zweifel Verzug und damit regelmäßig Verschulden voraus (vgl. dazu schon RGZ 142, 268 [275]; 145, 26 [31]). Der Senat versteht den zugunsten der Bekl. vereinbarten Rücktrittsvorbehalt dahin, dass er (wie das gesetzliche Rücktrittsrecht nach § 326 BGB) von einem Verschulden der KI. abhängig sein sollte (vgl. Senat WM 1959, 1133 [1134]; 1968, 1299 [1301]; § 273 BGB Nr. 6; vgl. auch RGRK, 12. Aufl., § 357 Rdnr. 1, § 360 Rdrn. 3, 4; Ertnan-Westermann, BGB, 6. Aufl., § 357 und § 360 Rdnr. 2; Janßen, in: MünchKomm, § 357 Rdnr. 1, § 360 Rdnr. 4; Staudinger-Kaduk, BGB, 10./11. Aufl., § 357 Rdnr. 3, § 360 Rdnr. 8). Die Kl. hat in dem hier gegebenen Sonderfall die verspätete Zahlung des Kaufpreisrestbetrages nicht zu vertreten. Es geht nicht um einen Fall des § 279 BGB (Unvermögen zur Geldleistung), sondern die KI. hielt sich wegen eines von ihr angenommenen, aufrechenbaren Gegenanspruchs für berech­tigt, die Restkaufpreiszahlung zu unterlassen. In diesem Zusammenhang kann nicht unberücksichtigt bleiben, dass auch ein Senat des BerGer. die Vertragsauslegung der Kl., die schwierige Fragen aufwarf, billigte und ihr — hier durchaus vertretbar — einen Anspruch auf Ersatz der Kanalanschlusskosten zubilligte. Unter diesen Umständen beruht der Rechtsirrtum der Bekl. auch bei Anwendung strenger Maßstäbe nicht auf Fahrlässigkeit (vgl. als Beispiel der zu § 839 einschlägigen Rechtsprechung BGHZ 27, 338, [343] = LM § 839 [Fi] BGB Nr. 7 = NJW 1959, 35, und für einen Fall ergänzender Vertragsauslegung BGH, LM § 276 [Bb] BGB Nr. 2 [letzte Seite] ).

 
 
 
 
 
 
 
 
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