Gesamtbaukosten - JuraMagazin

Erklärt ein Eigenheimbewerbervertrag die behördlich ge­prüfte Schlussabrechnung des Wohnungsbauunternehmens hin­sichtlich der die Kaufpreisgrundlage bildenden Gesamtbauko­sten im Sinn eines Schiedsgutachter für maßgebend, so ist dies in der Regel dahin auszulegen, dass der Bewerber daran nur insoweit gebunden wird, als sich die behördliche Prü­fung bestimmungsgemäß zu erstrecken hat.

Aus den Gründen:

a)    Teil 6 des Bewerbervertrags zwischen den Parteien bestimmt: „6.1. Der Kaufpreis wird nach § 7 WGG und § 14 Abs. 1 WGGDV von dem Wohnungsunternehmen ermittelt.

6.2. Grundlage der Berechnung des Kaufpreises sind die Gesamtkosten der Baumaßnahme. Die Gesamtkosten müssen vom Wohnungs­unternehrnen nachgewiesen und belegt werden.

Diese Verpflichtung des Wohnungsunternehmens ist erfüllt, wenn die Schlussabrechnung von einer Bewilligungsstelle, einer sonst hierfür zuständigen Behörde oder dem gemeinnützigkeitsrechtlich zuständigen Prüfungsverband geprüft und für richtig befunden worden ist.

6.4. Zum Ausgleiche von Wertunterschieden kann das Wohnungsunternehmen nach billigem Ermessen Zu- oder Abschläge in Ansatz bringen. ..."

Die von der Kl. vorgelegte Bescheinigung der Stadtverwaltung Bauaufsichtsamt, Abt. Landesbaudarlehen, lautet:

„Bestätigung. Wir bestätigen, dass die Schlussabrechnung nach Muster ,R` für die Baumaßnahme:... hier geprüft wurde."

Die Parteien streiten über die rechtliche Bedeutung der „Erfüllungs"- klausel von 6.2 des Vertrags und darüber, ob und in welchem Umfang die. Be d. an die von der Stadt geprüfte Schlussabrechnung der K14 gebunden sind.

Wortlaut und Sinn der Klausel sprechen entscheidend dafür, dass die behördliche Prüfung und Nichtbeanstandung der Schlussabrechnung, dieselbe Wirkung haben soll, wie wenn ein durch den Willen der Vertragsparteien berufener Dritter von sich aus die Vergütung für das Eigenheim bestimmt hätte. Infolgedessen liegt ein Schiedsgutachtensvertrag vor; die nicht. beanstandete Schlussabrechnung ist für die von dem Bekl. geschuldete Eigenheimvergütung grundsätzlich bindend, aus­genommen der Fall offenbarer Mangelhaftigkeit i. S. von § 319 BGB. Ob in letzterer Hinsicht offenbare Unbilligkeit nötig ist (wie, im Normalfall des § 319) oder offenbare Unrichtigkeit genügt (vgl. BGH, Urt. v. 21. 10. 64 — VIII ZR 64/63 = NJW 65, 150 = vorstehend Nr. 10), hängt davon ab, ob der Schiedsgutachter nur einen bereits vorhandenen Vertragsinhalt klar­stellen soll — dann entfällt die Bindung schon bei offenbarer Unrichtigkeit — oder ob er ihn in Ergänzung des Vertragswillens der Parteien erst mit einem Ermessensspielraum schaffen soll dann ist offenbare Unbilligkeit nötig —. Im vorl. Fall nimmt die ReV.das erstere an, weil die Bewilligungsbehörde nur die Über­einstimmung der Schlussabrechnung mit den gesetzlichen Er­fordernissen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes und sei­ner Durchführungsverordnung zu prüfen habe. Aber der Ver­trag räumt bereits der Kl. für die Aufstellung der. Schlussab­rechnung das Recht ein zum Ausgleich von Wertunterschieden nach billigem Ermessen Zu- oder .Abschläge in Ansatz zu brin­gen (Teil 6.4); dies genügt um die brachenprüfung des die Schlussabrechnung bestätigenden. behördlichen Prüfungsbe­scheids. auf offenbare Unbilligkeit zu. beschränken.

c) Eine andere Frage ist jedoch, ob die im vorliegenden Fall vorgenommene behördliche Prüfung den Anforderungen der „Erfüllungs"-klausel genügt.

Die Bekl. haben geltend gemacht, die Prüfung habe sich nicht darauf erstreckt, ob den tatsächlich angegebenen Kosten auch die berechneten Gegenleistungen gegenüberstünden, Ob die mit diesen kosten geschaffenen Leistungen vorhanden seien sowie ob sie fachtechnisch richtig seien. Nach Abschn. IV Nr. 57 der Wohnungsbauförderungsbestimmungen, die für jedes mit öffentlichen Bau­darlehen geförderte Bauvorhaben bei der Stadtverwaltung ein­zureichen ist, die Ausgaben mit Rechnungsbelegen nachzuwei­sen; die Behörde „bescheinigt . . . insbesondere, dass ihr die Rechnungsbelege vollzählig vorgelegen haben, ob sie, mit' der Schlussabrechnung übereinstimmen oder nicht und ob die ent­standenen Gesamtkosten angemessen sind oder nicht; sie hat sich zu äußern, ob die im Bewilligungsbescheid gestellten Be­dingungen und Auflagen erfüllt sind".

Hiernach ist schon zweifelhaft, ob die im vorliegenden Fall erteilte Bescheinigung der Stadt eine Prüfung in demjenigen Umfang ausweist, der den genannten Wohnungsbauförderungsbestimmungen entspricht. Sie: weist jedenfalls nicht aus, dass die 'Behörde über die von 'diesen Bestimmungen geförderte Prüfung hinaus auch geprüft hätte, ob die mit den abgerech­neten Kosten geschaffenen Bauleistungen tatsächlich Vorhan­den und fachtechnisch richtig durchgeführt sind.