Gewerbe- oder Wohneinheit - JuraMagazin

2. Verstößt der Treuhänder schuldhaft gegen diese Betreuungspflicht, dann haftet er als Gesamtschuldner für den Schaden, der dem Bauherren dadurch entstanden ist, dass er für die verminderte Fläche einen überhöhten Preis bezahlt hat.

Zum Sachverhalt: Die Kl. war Treuhänderin für ein im Bauherrenmo­dell errichtetes Geschäftshaus. Der Bekl. hatte ihr den Auftrag erteilt, für ihn die Gewerbeeinheit T 11, Nutzfläche 175 qm, zu erwerben. Für ihre Tätigkeit als Treuhänderin berechnete die KI. dem Bekl. mit Schreiben vom 20. 2. 1986 eine Vergütung von 31569,28 DM. Am 4. 3. 1986 begrün­dete sie im Rahmen der Teilungserklärung nach dem Wohnungseigen­tumsgesetz für den Bekl. Sondereigentum an der Einheit G 11. Die Tei­lungserklärung wurde erst durch die Genehmigung des Grundstückseigen­tümers vom 10. 4. 1986 wirksam. Am 27. 3. 1986 rügte der Bekl., seine Gewerbeeinheit sei um rund 10% kleiner als im Vertrag vorgesehen. Drei Monate später erstellte die KI. die Schlussabrechnung auf der Grundlage der Miteigentumsanteile, wie sie die Teilungserklärung vom 4. 3. 1986 aus­weist. Die Kl. hat wegen ihrer Vergütung Klage erhoben. Der Bekl. hat sich damit verteidigt, die KI. sei ihm wegen der zu geringen Größe seiner Einheit zum Ausgleich oder Schadensersatz verpflichtet. Mit diesem Aus­gleichsanspruch, den er entsprechend dem Verhältnis der Flächenminde­rung zum Gesamtaufwand auf 64835,04 DM beziffere, rechne er gegen die Klageforderung auf.

Das LG hat der Klage stattgegeben. Das OLG hat die Berufung zurück­gewiesen. Die Revision des Bekl. führte zur Aufhebung des Berufungsur­teils und zur Zurückverweisung.

Aus den Gründen: I. 1. Das BerGer. meint, der Vergütungsan­spruch der KI. sei fällig.

Nach Nr. 9.4 des Geschäftsbesorgungsvertrages sei die Fälligkeit bereits mit dessen notarieller Beurkundung eingetreten. Eine solche Fälligkeits­klausel verstoße nicht gegen § 9 AGB-Gesetz; denn sie benachteilige den Bekl. nicht unangemessen, sondern trage vielmehr seinem Interesse Rech­nung, alsbald nach Vertragsschluss steuerliche Vergünstigungen in An­spruch nehmen zu können.

2. Die Ansicht des BerGer. ist jedenfalls im Ergebnis nicht zu bean­standen. Es kann dahinstehen, ob die Fälligkeitsklausel einer Inhaltskontrolle standhält. Der Vergütungsanspruch der KI. ist spätestens mit Beendigung des Geschäftsbesorgungsvertrages fällig geworden. Nach Nr. 12.1 der Vertragsbedingungen endet der Geschäftsbesorgungsver­trag mit Zweckerreichung, ohne dass es hierzu einer Kündigung bedarf. Der Vertragszweck war spätestens im Sommer 1986 erreicht; denn zu dieser Zeit waren das Geschäftshaus bezugsfertig, die Schlussabrechnung vorgelegt und die Bauherrenkonten abgewickelt.

II. Das BerGer. führt weiter aus, die vom Bekl. erklärte Aufrech­nung greife nicht durch. Es treffe zwar zu, dass seine Gewerbeeinheit 15,39 qm kleiner als vorgesehen und dass die Nachbareinheit, die dem Geschäftsführer der Initiatorengesellschaft gehöre, entsprechend grö­ßer sei. Hieraus könne der Bekl. aber keine Ansprüche gegen die Kl. herleiten. Dies hält den Angriffen der Revision nicht in allen Punkten stand.

1. Das BerGer. verneint vertragliche Erfüllungsansprüche.

Der in Nr. 1.3.3 des Geschäftsbesorgungsvertrags für den Fall einer Nutzflächenveränderung vorgesehene Ausgleichsanspruch richte sich nicht gegen die KI. Sie sei nur Treuhänderin; demnach habe sie für die Einhal­tung des Bauvertrags nicht einzustehen. Sie schulde nicht die Herstellung des Bauwerks, so dass sie auch keine Gewährleistungspflicht treffe. Im Fall einer Flächenveränderung habe nach dem Geschäftsbesorgungsvertrag eine „Ausgleichung" zwischen dem beteiligten Bauherrn zu erfolgen; als Treu­händerin sei die Kl. davon nicht betroffen.

2. Dies ist zutreffend. Der Bekl. hat aus dem Geschäftsbesorgungsvertrag keinen vertraglichen Ausgleichsanspruch gegen die Kl. Der in Nr. 1.3.3 des Vertrags vorgesehene Ausgleich betrifft die Bauherren, nicht die Kl. Sie mag zwar aufgrund ihrer Stellung als Treuhänderin verpflichtet sein dafür zu sorgen, dass — falls erforderlich — ein Aus­gleich zwischen den von einer Flächenverschiebung betroffenen Bau­herren stattfindet. Zur Schuldnerin einer Ausgleichszahlung wird sie damit aber nicht.

Auch aus Nr. 5.3 des Geschäftsbesorgungsvertrags lässt sich kein gegen die Kl. gerichteter Zahlungsanspruch herleiten. Nach Wortlaut und Stellung im Vertragstext begründet diese Klausel die Pflicht der Treuhänderin, die Bauherren im Innenverhältnis nur anteilig zu bela­sten und gegebenenfalls für einen Ausgleich zu sorgen, wenn ein Bau­herr im Außenverhältnis über seinen Anteil hinaus von Dritten in Anspruch genommen worden ist. Eine direkte Zahlungsverpflichtung der Kl. folgt hieraus jedoch nicht.

3. Das BerGer. versagt dem Bekl. auch Schadensersatzansprüche wegen Verletzung des Geschäftsbesorgungsvertrages.

Es sei schon zweifelhaft, ob die Kl. ihre Treuhänderpflicht verletzt habe; denn es sei nicht ihre Aufgabe gewesen, die Größe der Nutzfläche nachzu­prüfen. Die Kl. möge zwar gehalten gewesen sein, für den Bekl. den Ausgleichsanspruch gegen den Eigentümer der Nachbareinheit geltend zu machen oder zumindest eine Berichtigung der Teilungserklärung herbeizu­führen, nachdem ihr die Flächenverschiebung zur Kenntnis gebracht wor­den sei. Der Bekl. habe aber nicht dargelegt, dass ihm durch derartige Pflichtverletzungen der KI. ein Schaden entstanden sei. Sein Ausgleichsan­spruch gegen seinen Nachbarn bestehe weiter, ohne dass ersichtlich sei, dass dieser Anspruch durch mögliche Verletzungen der Treuhänderpflicht be­einträchtigt worden sei.

4. In diesem Punkt hält das Berufungsurteil der rechtlichen Über­prüfung nicht stand. Die Kl. ist dem Bekl. zum Schadensersatz verpflichtet, weil sie den Treuhand- und Geschäftsbesorgungsvertrag schuldhaft verletzt hat.

a) Der Umfang des für den Treuhänder verbindlichen Pflichtenkrei­ses hängt von den Umständen des Einzelfalls, insbesondere von der Vertragsgestaltung ab (Senat, BGHZ 102, 220 [226] = NJW 1988, 1663 = LM § 675 BGB Nr. 134 m. w. Nachw.). Der Treuhänder hat die Verfügungsbefugnis über die vom Bauherrn eingebrachten Mittel. Er ist deshalb verpflichtet, die Vermögensinteressen seiner Treugeber zu wahren. Ihm obliegt es, die Verwendung der anvertrauten Mittel zu kontrollieren (Senat, NJW-RR 1989, 1102 = LM § 675 BGB Nr. 148 = WM 1989, 1286 = ZfBR 1989, 207 = BauR 1989, 623 m. w. Nachw.). Eine ähnliche Prüf- und Kontrollpflicht hat der Treuhänder, wenn er für seinen Treugeber Wohnungseigentum begründet. Er muss in diesem Fall prüfen, ob die tatsächlichen Nutzungsmöglichkeiten mit der vertraglich geschuldeten Leistung übereinstimmen (Senat, NJW 1990, 2464 = LM § 276 [Hb] BGB Nr. 58 = WM 1990, 1623 = ZfBR 1990, 238 -= BauR 1990, 749).

Die Gewerbeeinheit, die der Bekl. erworben hat, entspricht nicht seinem Erfüllungsanspruch; die Nutzfläche ist um 15,39 qm kleiner als im Vertrag vorgesehen. Dieser Mangel ist erheblich. Er übersteigt deutlich die im Vertrag eingeräumte Toleranzgrenze von plus/minus 3% (dies entspricht 5,25 qm). Als Treuhänderin durfte die Kl. kein Wohnungseigentum begründen, das mit einem derartigen Mangel be­haftet ist, ohne für den in diesem Fall vertraglich vorgesehenen Aus­gleich zwischen den betroffenen Bauherren zu sorgen. Es kann dahin­stehen, ob die Kl. verpflichtet war, schon vor Abgabe der Teilungser­klärung nachzuprüfen, ob die Einheit G 11 die geschuldete Nutzfläche hatte. Der Treuhänder verpflichtet sich nach dem Treuhandvertrag im Regelfall nicht dazu, Aufgaben der Bauplanung und der technischen Bauausführung zu übernehmen. Hinsichtlich technischer Fragen ist der Treuhänder zur Prüfung und gegebenenfalls zur Betreuung seiner Treugeber, der Bauherren, jedoch dann verpflichtet, wenn sich wäh­rend der Vertragsdurchführung im Einzelfall ein hinreichender Anlass dafür ergibt (Senat, NJW 1990, 2464 = LM § 276 [Hb] BGB Nr. 58 = WM 1990, 1623 = ZfBR 1990, 238 = BauR 1990, 749). Eine derartige Verpflichtung besteht unabhängig davon, ob der Baubetreuer nach den von ihm vertraglich übernommenen Aufgaben dazu verpflichtet ist, die Bauherren in technischen Fragen zu betreuen (Senat, NJW-RR 1991, 218 = LM § 675 BGB Nr. 157 = WM 1991, 10 = ZIP 1990, 1578).

Die Kl. musste hier tätig werden, nachdem sie der Bekl. auf die Flächenminderung aufmerksam gemacht hatte. Die Aufteilung in Wohnungseigentum war zu diesem Zeitpunkt wegen der noch ausste­henden Genehmigung des Grundstückseigentümers noch nicht rechts­verbindlich. Die Kl. hätte deshalb eine Berichtigung versuchen und unabhängig davon für einen entsprechenden Ausgleich zwischen den beteiligten Wohnungseigentümern sorgen müssen. Auf keinen Fall durfte sie untätig bleiben, und ihre Schlussabrechnung so erstellen, als hätte sie von dem Mangel der Gewerbeeinheit G 11 nichts gewusst. Mit Zugang des Schreibens vom 27. 3. 1986 hatte sie allen Anlass, die Flächengröße nachzuprüfen und die Schlussabrechnung danach einzu­richten.