Bauvorbescheid

Eine Bebauung ist ferner dann genehmigt, wenn für das Grundstück ein Bauvorbescheid ergangen ist, in dem die planungsrechtliche Zulässigkeit der Bebauung des Grundstücks gemäß § 35 bejaht wurde. Denn der Bauvorbescheid stellt nach der Rechtsprechung des BVerwG einen vorweggenommenen Teil der Baugenehmigung dar. Besondere Schwierigkeiten bereitet die Auslegung des § 19 Abs. 1 Nr.3 Alternative 3, wonach die Teilung zum Zweck der Bebauung genehmigungspflichtig ist; unklar ist insbesondere die Abgrenzung zu § 19 Abs. 1 Nr. 3 Alternative 4. Für § 19 Abs. 2 BBauG 1960/76 hatte das BVerwG entschieden, dass eine Teilung zum Zweck der Bebauung allein dann vorliegt, wenn der Eigentümer, der nach § 19 Abs. 3 BBauG 1960/77 die Teilungserklärung abzugeben hat, selbst mit der Teilung eine Bebauung des Grundstücks bezweckt, d. h. er entweder selbst bauen will oder aber den abgetrennten Grundstücksteil als Bauland verkaufen will. Es liege ganz im Belieben des Eigentümers, ob er eine Teilung der Genehmigungspflicht unterwerfe, indem er eine Bebauungsabsicht offenbare oder aber durch Verschweigen einer Bebauungsabsicht die Genehmigungsfreiheit der Teilung bewirke. Diese Auslegung des Begriffs Zweck der Teilung ist teilweise auch für § 19 Abs. 1 Nr. 3 BBauG 1979 beibehalten worden. Für diese Auslegung sprechen auch die Gesetzesmaterialien, wonach die bisherige Auslegung des Zwecktatbestands beibehalten werden und durch den neuen Vorbereitungstatbestand ergänzt werden sollte. Freilich führt dieses Verständnis des § 19 Abs. 1 Nr. 33. Alternative im Ergebnis dazu, dass die Mißbrauchsklausel des § 20 Abs. 2 für Außenbereichsteilungen weitgehend leer läuft. Denn die bisherige Rechtsansicht hatte zur Folge, dass eine Teilung eines unbebauten Außenbereichsgrundstücks gar nicht genehmigungspflichtig war, wenn der Nutzungszweck nicht angegeben wurde, so dass auch die Versagung einer Genehmigung nicht möglich war, und zwar auch dann nicht, wenn eindeutige Indizien die Absicht einer Bebauung des abgeteilten Grundstücks erkennen ließen. Das BVerwG hat unter ausdrücklicher Abweichung von seiner oben dargelegten Rechtsprechung zu § 19 Abs. 2 BBauG 1960/76 entschieden, dass eine Teilung zum Zweck der Bebauung nicht nur dann vorgenommen wird, wenn der Eigentümer selbst bauen will oder das Grundstück als Baugelände verkauft, sondern auch dann, wenn nur der Erwerber für sich selbst oder für Dritte eine Bebauung vorsieht; ferner erfolgt die Teilung auch dann zum Zweck der Bebauung, wenn die Bebaubarkeit zwar nicht angegeben wird, aber nach den Umständen des Einzelfalls offensichtlich eine Bebauungsabsicht gegeben ist. Das BVerwG führt dabei aus, nach der BBauG-Novelle 1979 könne wegen § 19 Abs. 1 Nr. 3 4. Alternative und § 20 Abs. 2 nicht mehr ausschließlich auf die Angaben des Eigentümers im Teilungsverfahren abgestellt werden. Die BBauG-Novelle 1979 habe den Sicherungszweck der §§ 19 ff in den Vordergrund gestellt. Daher sei es nun mehr gerechtfertigt, neben der Erklärung des Eigentümers auch die Angaben anderer Beteiligter sowie eine zwar nicht angegebene, aber offensichtlich vorhandene Bebauungsabsicht zu berücksichtigen und hieraus den Zweck der Teilung zu entnehmen. Sinn und Zweck der Neufassung der §§ 19 ff sei es insbesondere gewesen, eine unerwünschte Parzellierung von Außenbereichsgrundstücken zu verhindern, weil diese Parzellen erfahrungsgemäß nicht mehr land- oder forstwirtschaftlich genutzt würden, sondern von den Erwerbern immer nachdrücklicher Bauwünsche verfolgt und die Gemeinden gedrängt würden, die für eine Bebauung erforderlichen Bebauungspläne aufzustellen. Diese Auslegung des § 19 Abs. 1 Nr. 3 3. Alternative steht allerdings im Widerspruch zu den Gesetzesmaterialien, wonach die frühere Auslegung des § 19 Abs. 2 BBauG 1960/76 auch für § 19 Abs. 1 Nr. 3 BBauG 1979 fortgehen sollte. Außerdem wird die Abgrenzung zwischen der 3. und der 4. Alternative des § 19 Abs. 1 Nr. 3 kaum noch ermöglicht, denn beide Tatbestände erfassen dann praktisch denselben Lebenssachverhalt. Trotz dieser im wesentlichen dogmatischen Bedenken sollte der Rechtsprechung des BVerwG in der Praxis gefolgt werden, weil sie zu praktisch vernünftigen Ergebnissen führt, die auch dem Willen des Gesetzgebers entsprechen. Die Behörde wird dadurch in den Stand gesetzt, mißbräuchliche Grundstücksteilungen im Außenbereich mit städtebaulich unerwünschten Nutzungsabsichten zu verhindern.
Eine Teilung zum Zweck der Bebauung setzt aber stets voraus, dass auf einem oder mehreren der abgeteilten Grundstücke eine Bebauung, d. h. die Errichtung einer baulichen Anlage im Sinn des § 29 erfolgen soll. Eine Bebauungsabsicht liegt dann nicht vor, wenn der Grundstückseigentümer oder der Erwerber nur ein genehmigungsfreies Bauvorhaben errichten will. Gleichgültig ist dagegen, in welchem zeitlichen Abstand von der Teilung eine Bebauung erfolgen soll; auch eine erst in ungewisser Zukunft beabsichtigte Bebauung begründet die Genehmigungspflicht und zwar auch dann, wenn eine Bebauung nur im Fall der Aufstellung eines Bebauungsplans erfolgen soll. Eine andere Frage ist es freilich, ob in derartigen Fällen durch die Grundstücksteilung städtebauliche Belange beeinträchtigt werden. Dies ist jedenfalls dann nicht der Fall, wenn das abgeteilte Grundstück nur dann bebaut werden soll, wenn die dazu erforderlichen bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen worden sind. Dagegen kann dem BVerwG nicht darin gefolgt werden, dass auch eine Teilung in der Absicht, die Parzellen als Wochenendgrundstücke zu verkaufen, eine Bebauungsabsicht erkennen lässt. Die Nutzung als Wochenendgrundstück kann zwar zur Errichtung baulicher Anlagen führen, ebensogut kann aber ein solches Grundstück auch nur als Liegewiese, Spielwiese oder Grillplatz genutzt werden. Welche Nutzungsart vorgenommen wird, ist bei der Teilung regelmäßig noch völlig offen, zumal dies von den Absichten des möglicherweise noch gar nicht bekannten Käufers abhängt. Eine Teilung, bei der er es noch gar nicht vorhersehbar ist, ob es auf dem abgeteilten Grundstück zu einer Bebauung kommen wird, wird nicht zum Zweck einer Bebauung vorgenommen; für eine Teilung eines Außenbereichsgrundstücks, bei der nur die Möglichkeit einer Bebauung besteht, normiert § 19 Abs. 1 Nr. 3 keine Genehmigungspflicht. Eine Teilung wird demnach zunächst immer dann zum Zweck der Bebauung vorgenommen, wenn das Gelände als Bauland oder Bauerwartungsland verkauft wird; im letzteren Fall will jedenfalls der Erwerber eine Bebauung des Grundstücks. Aus diesem Grund ist z. B. eine Bauabsicht zu bejahen, wenn am Schluss des notariellen Kaufvertrags die häufige Formulierung zu finden ist, der Erwerber beantrage die Steuerbegünstigung nach §§ 82, 31 II. WoBauG. Eine Genehmigungspflicht wird auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Verkäufer eine Gewährleistung für die Bebaubarkeit ausschließt. Zur Ermittlung des mit der Teilung verfolgten Nutzungszwecks sind alle vorhandenen Erkenntnisquellen zu verwerten. Soweit die Absicht einer baulichen Nutzung sich nicht aus der Teilungserklärung, sonstigen Anträgen bei Behörden, z. B. einem Antrag auf Erteilung eines Bauvorbescheids oder sogar einer Baugenehmigung, einem Antrag auf Anschluss des Grundstück an die öffentlichen Erschließungs- und Versorgungsanlagen oder aus dem Kaufvertrag ergibt, muss es sich aber um eindeutige Anhaltspunkte handeln, die als offensichtlich bezeichnet werden können. Denn der gerade im Bodenverkehrsrecht bedeutsame Grundsatz der Rechtssicherheit verlangt klare Verhältnisse; es könnte zu unerträglichen Unsicherheiten im Grundstücksverkehr kommen, wenn die Genehmigungspflicht von unklaren, mehrdeutigen Angaben oder sonstigen Indizien abhängig wäre. Aus diesem Grund sind mündliche Erklärungen in der Regel unbeachtlich.