Grundstück Eigentumswohnungen - JuraMagazin

Zum Sachverhalt: Die Bekl. beabsichtigte, als Baubetreuerin auf dem Grundstück, das sie und ihr Ehemann zuvor von der Bundesrepublik aus früherem Reichsvermögen erworben hatten, Eigentumswohnungen zu er­richten. Zu diesem Zweck veräußerten sie und ihr Ehemann das Grund­stück an eine größere Anzahl von Erwerbern, zu denen auch die Kl. gehö­ren. Aufgrund einer Vollmacht, die ihm die Käufer bei Abschluss der Kauf­verträge erteilt hatten, schloss der Ehemann der Bekl. mit dieser einen „Bauerrichtungsvertrag". Darin übernahm es die Bekl. u. a., namens der Bauherren die Herstellung der schlüsselfertigen Wohnanlage technisch und finanziell vorzubereiten und durchzuführen. Nach Fertigstellung des Baues hatte sie den Bauherren Schlussabrechnung zu erteilen. Die Bauherren soll­ten die Herstellungskosten nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile tragen. Sie verpflichteten sich, ihre Eigenfinanzierungsmittel auf ein Bausonderkonto einzuzahlen. Über dieses Konto, das den Bauherren gemein­schaftlich zustand, wickelte die Bekl. die Zahlungen für das Bauvorhaben ab. Nach Abschluss der Bauarbeiten erteilte sie den einzelnen Bauherren die Schlussabrechnung. Diese wies für die Kl. jeweils ein Guthaben aus. Bei einer Reihe anderer Bauherren schloss sie mit einer noch offenen Zahlungs­verpflichtung ab. Die Bekl. verwies die Bauherren, denen Guthaben zu­standen, wegen ihrer Rückzahlungsansprüche an das Bausonderkonto. Dessen Bestand reicht zum Ausgleich sämtlicher Forderungen nicht aus. Nach Verrechnung anderer Forderungen der Bekl. verlangen die Kl. B von der Bekl. die Rückzahlung von 779,45 DM, die Kl. S 798,16 DM. Sie beanstanden die Abrechnung der Bekl. weiter insofern, als in die soge­nannten Grundstückskosten Beträge für nicht erbrachte Leistungen einbe­zogen worden seien, nämlich für Vorentwürfe des als Architekten einge­schalteten Ehemanns der Bekl., die dieser nicht geliefert habe, sowie für eine Toreinfahrt und einen Zaun, die unstreitig nicht errichtet wurden. Davon verlangen die Kl. den Anteil, um den sich ohne diese Zahlungen ihre Guthaben in der Schlussabrechnung erhöht hätten. Das sind für die Kl. B 535 DM und für die Kl. S 559,27 DM. Die Beklagte trägt dazu vor, diese Kosten seien bereits im Kaufpreis für die Miteigentumsanteile am Grundstück enthalten gewesen, der mit jedem Erwerber in bestimmter Höhe vereinbart und in den jeweiligen notariellen Kaufverträgen festgehal­ten worden sei. Das LG hat die Klage abgewiesen. Das OLG hat den Kl. B die 779,45 DM und den Kl. S die 798,16 DM zugesprochen. Die weiterge­hende Berufung der KI. hat es zurückgewiesen. Mit den Revisionen verfol­gen die KI. die Ansprüche von 535 DM und 559,27 DM weiter. Die Bekl. - erstrebt mit ihrer Revision die Wiederherstellung des landgerichtlichen Ur­teils. Die Revisionen der Parteien haben keinen Erfolg.

Aus den Gründen: I. Das BerGer. erkennt den Kl. den Anspruch auf Auszahlung ihrer in der Schlussabrechnung ausgewiesenen Gutha­bens zu. Das gehöre zur Erfüllung des zwischen ihnen und der Bekl. geschlossenen Baubetreuungsvertrags. Die Kl. könnten von der Bekl. die Rückzahlung der Beträge verlangen, die sie über den auf sie entfal­lenden Anteil der Herstellungskosten hinaus auf das Bausonderkonto geleistet hätten. Denn die Bekl. sei zur finanziellen Abwicklung des Bauvorhabens und damit gegenüber jedem einzelnen Bauherrn auch zur Abrechnung verpflichtet gewesen. Dann müsse sie die aus der Abrechnung ersichtlichen Guthaben auch auszahlen. Die Zahlungsan­sprüche stünden, obwohl die Kl. Mitglieder der Bauerrichtungsge­meinschaft und jetzt der Wohnungseigentümerschaft seien, ihnen je­weils einzeln zu. Dagegen wendet sich die Revision der Bekl. ohne Erfolg.

1. Entgegen der Ansicht der Revision ist die Bekl. aus dem Baube­treuungsvertrag nicht nur verpflichtet, den Bauherren herauszugeben, was sie erlangt hat. Es genügt deshalb nicht, dass sie der Wohnungsei­gentümergemeinschaft das Bausonderkonto mit dem unzureichenden Bestand zur Verfügung stellte. Ein Beauftragter muss in erster Linie seinen Auftrag erfüllen. Was dazu gehört, ist durch Auslegung des Vertrags zu ermitteln. Das hat das BerGer. getan. Seine Auslegung lässt Rechtsfehler nicht erkennen und ist auch interessengerecht.

a) Beauftragt eine Vielzahl von Miteigentümern eines Grundstücks, die darauf Eigentumswohnungen bauen wollen, einen Baubetreuer, so liegt der Sinn dieses Vertrags u. a. darin, durch die Vereinigung aller den Bauherren obliegenden Aufgaben in einer Hand, nämlich der des Baubetreuers, die Schwierigkeiten der gemeinsamen Errichtung der Wohnanlage durch zahlreiche Bauherren zu vermeiden, vor allem ih­nen insoweit die Auseinandersetzung untereinander zu ersparen. Das erschien hier in besonderem Maße geboten, weil die Bauherren nach dem Vertrag keinen Einfluss auf den Bau nehmen konnten und deshalb keinen Überblick über die Baukosten hatten. Die Bekl. hat auch nie in Zweifel gezogen, dass sie jedem einzelnen Bauherren bzw. Bauherren- Ehepaar eine Abrechnung zu erteilen hatte, in der die auf jeden entfal­lenden Kosten seinen Leistungen gegenüber zu stellen waren. Wenn das BerGer. daraus folgert, die Bekl. müsse dann auch Guthaben, die sich aus dieser Abrechnung ergäben, dem jeweiligen Bauherren unmit­telbar auszahlen, so bleibt es damit im Bereich der dem Tatrichter vorbehaltenen Vertragsauslegung.

b) Gegen diese Auslegung des Baubetreuungsvertrags spricht nicht, dass das Bausonderkonto gemeinschaftlich den Bauherren und nicht der Bekl. zustand. Denn die Bekl. hatte Verfügungsmacht über das Konto. Sie war berechtigt, die Guthaben aus Mitteln des Sonderkontos auszuzahlen. Dass dessen Bestand zur Rückzahlung sämtlicher Gutha­ben nicht ausreichte, ändert an der Verpflichtung der Bekl. nichts. Sie konnte aufgrund des Baubetreuungsvertrags von jedem Bauherrn ver­langen, dass er die vereinbarten Beträge auf das Konto zahlte. Diesen Anspruch konnte und musste sie nötigenfalls im eigenen Namen und auf eigene Kosten einklagen und so dem Konto die fehlenden Mittel zuführen. Tat sie das nicht, oder blieb sie im Einzelfall erfolglos, so musste sie die Zahlungen aus ihrem eigenen Vermögen bestreiten. Dar­in sieht das BerGer. zu Recht ihr Unternehmerrisiko, das ihr durch die Errichtung des Bausonderkontos nicht etwa abgenommen worden ist. Die Kl. brauchen sich mithin nicht auf dieses Bausonderkonto und damit an die übrigen Bauherren verweisen zu lassen. Sie können sich wegen ihrer Rückzahlungsansprüche unmittelbar an die Bekl. halten.

c) Das ergibt sich auch daraus, dass die Kl. nach dem Baubetreuungsvertrag lediglich verpflichtet waren, den Anteil der Baukosten zu zah­len, der ihrer Miteigentumsquote entsprach (vgl. auch BGH, NJW 1959, 2160). Könnten sie überzahlungen nicht von der Bekl. persön­lich, sondern nur aus dem Bausonderkonto zurückverlangen, so träfe sie das Risiko, dass Ansprüche gegen einige Bauherren auf Zahlung ihres Beitrags auf das Konto undurchsetzbar sind. Die Kl. müssten dann entgegen dem Vertrag diese Ausfälle mittragen, also im Ergebnis mehr als ihren Anteil zahlen.

2. Allerdings ist die Bekl. als Baubetreuerin nicht für die einzelnen Bauherren, sondern für diese in ihrer Gesamtheit tätig geworden. Das schließt aber eine Vereinbarung zwischen den Parteien, wie sie das BerGer. annimmt, nicht aus, wonach die Bekl. den einzelnen Bauherren die sich für sie aus der Schlussabrechnung ergebenden überzahlungen unmittelbar zurückerstatten muss und zwar notfalls aus ihrem eige­nen Vermögen.

a) Der Revision ist zuzugeben, dass die Bauherren nicht völlig von­einander unabhängige Baubetreuungsverträge mit der Bekl. geschlos­sen haben. Die Bekl. sollte nach dem Inhalt des Vertrags das gesamte Bauvorhaben betreuen, nicht etwa nur die Errichtung der Wohnung des jeweiligen Bauherren. Der Bau sollte auf dem Grundstück erstellt werden, das den Auftraggebern bereits gemeinschaftlich gehörte. Die Teilungsvereinbarung für das künftige Wohnungseigentum ist von den Bauherren zusammen mit dem Abschluss des Baubetreuungsver­trags getroffen worden. Unter diesen Umständen ist davon auszuge­hen, dass zwischen den Bauherren eine Gemeinschaftsbeziehung be­stand. Fraglich kann nur sein, welchen Regeln das Gemeinschaftsver­hältnis folgt (vgl. BGH, NJW 1959, 2160 [2161]).

b) Auf eine genauere rechtliche Einordnung der Gemeinschaftsbe­ziehung zwischen den Bauherren kommt es hier aber nicht an. Auch aus Verträgen mit einer Mehrheit von Personen auf einer Seite können nicht nur gemeinsame, sondern auch dem Einzelnen gebührende An­sprüche erwachsen. Es stand den Vertragspartnern frei, zu vereinba­ren, dass bestimmte Erfüllungsansprüche den einzelnen Bauherren zu­stehen sollten. Das ist hier geschehen. Die Frage, ob der Anspruch auf eine teilbare oder eine unteilbare Leistung gerichtet ist, von der sonst bei gemeinsamem Vertragsschluss die Befugnis zu seiner Geltendma­chung abhängt (vgl. Weber, RGRK, 12. Aufl., Rdnr. 16 vor § 420 und 432 Rdnr. 3, 4), stellt sich hier nicht. Gläubiger der Rückzahlungsan­sprüche aus der von der Bekl. zu erstellenden Schlussabrechnung wa­ren nach dem Vertrag von vornherein nur die einzelnen Bauherren.

II. Das BerGer. versagt den Kl. den Anspruch auf Rückzahlung der Beträge, um die sich ihr Guthaben erhöht hätte, wenn die Herstellungsko­sten um die angeblichen Zahlungen für Vorentwürfe, die Auffahrt und den Zaun vermindert worden wären. Habe die Bekl. diese Zahlungen zu Un­recht geleistet oder für nichterbrachte Leistungen dem Bausonderkonto etwas entnommen, so handele es sich bei dem Anspruch auf Rückgewähr um eine gemeinschaftsbezogene Forderung, die die Kl. nicht anteilig gel­tend machen könnten. Die dagegen gerichteten Angriffe der Revision der Kl. bleiben im Ergebnis ebenfalls erfolglos.

1. Allerdings ist dem BerGer. darin nicht zu folgen, dass die von den KI. erhobene Forderung gemeinschaftsbezogen wäre.

a) Die Kl. machen keine Schadensersatzansprüche gegen die Bekl. wegen pflichtwidriger Entnahme von Geldern aus dem gemeinschaft­lichen Baukonto geltend, wie es z. B. im Fall BGHZ 65, 264, [267] = LM § 264 ZPO Nr. 33a =- NJW 1976, 239 = MDR 1977, 46 = BB 1976, 1153 war. Sie verlangen vielmehr auch insofern lediglich die Rückerstattung von Zahlungen, die sie über die ihnen zu Recht aufer­legten Baukosten hinaus geleistet haben wollen. Können sie aber, wie vorstehend dargelegt, überhaupt die Rückerstattung überzahlter Be­träge fordern, so läßt sich das nicht auf das von der Bekl. selbst errechnete und ausgewiesene Guthaben beschränken. Ein solcher Anspruch ist auf Ausgleich jedes Unterschiedsbetrags zwischen tatsächlich ge­schuldeten und geleisteten Zahlungen gerichtet und umfasst deshalb zu Unrecht in die Schlussabrechnung eingesetzte Positionen ebenso wie beispielsweise Rechenfehler oder Fehlbuchungen. In allen diesen Fällen geht es allein um die dem einzelnen Bauherrn erteilte Schlussabrechnung und die sich daraus für ihn ergebenden Verpflichtungen und An­sprüche.

b)  Damit wird nicht in unzulässiger Weise in die Rechte der Bauer­richtungsgemeinschaft an dem gemeinsam geführten Bausonderkonto eingegriffen. Wäre die Bekl. ihrer eventuellen Ersatzverpflichtung ge­genüber der Gemeinschaft wegen pflichtwidriger Entnahmen aus die­sem Konto schon durch Zahlung auf das Sonderkonto nachgekom­men, so würde das die Kl. an der Geltendmachung des auf sie entfal­lenden Anteils nicht hindern. Nur könnte die Bekl. dann die Zahlun­gen an die Kl. aus dem Konto leisten. Würde dagegen die Bekl. den Erstattungsanspruch der Kl. durch unmittelbare Zahlung an diese be­friedigen, so würde sich zwar in Höhe der geleisteten Zahlungen der Schadensersatzanspruch der Gemeinschaft verringern. Gleichwohl wä­re die Gemeinschaft in ihren Rechten letztlich nicht beeinträchtigt. Denn mit der Fertigstellung des Baus und der sich dann anschließen­den Schlussabrechnung der Baukosten endet die Zweckgebundenheit des Bausonderkontos, zumindest die Zweckgebundenheit eines Er­satzanspruchs wegen pflichtwidriger Entnahme von Geldern aus die­sem Konto. Erst nach Erteilung der Schlussabrechnung können die einzelnen Bauherren aber den Rückerstattungsanspruch wegen Überzahlungen gegen die Bekl. geltend machen. Nach diesem Zeitpunkt kann die unmittelbare anteilmäßige Rückerstattung an die einzelnen Bauherren nicht mehr in Widerspruch zur — früheren — Zweckgebun­denheit des Ersatzanspruchs der Gemeinschaft treten.

c) Ein schutzwertes Interesse daran, dass solche Rückzahlungsan­sprüche, soweit sie sich auf Mängel der Schlussabrechnung beziehen, nur von der Bauerrichtungsgemeinschaft insgesamt geltend gemacht werden könnten und nicht auch anteilsmäßig von jedem einzelnen Mitglied, ist weder für die Gemeinschaft noch für die Bekl. als Baube­treuerin zu erkennen. Die Mitglieder der Gemeinschaft, die sich mit der von der Bekl. erteilten Schlussabrechnung begnügen wollen, kön­nen den Streit um die Richtigkeit der Abrechnung ohne weiteres denen überlassen, die sich damit nicht abfinden wollen. Schwierigkeiten bei der Auseinandersetzung der Gemeinschaft können dabei nicht auftre­ten, da die Abrechnung der Baukosten und die Verrechnung der darauf geleisteten Zahlungen ohnehin zwischen dem einzelnen Bauherrn und der Bekl. als Baubetreuerin vorzunehmen ist. Der Bei& kann es ande­rerseits nur gelegen kommen, wenn sie nicht von der gesamten Bauer­richtungsgemeinschaft sondern nur von einem Teil ihrer Mitglieder wegen etwaiger Fehler in der Abrechnung in Anspruch genommen wird. Gegen die Zersplitterung in zahllose Verfahren und gegen die Ungewissheit, mit welchen Forderungen sie noch zu rechnen hat, kann sie sich durch Prozessverbindung gemäß § 147 ZPO oder durch Erhe­bung einer negativen Feststellungsklage schützen. Soweit die Bauherren zur Nachzahlung verpflichtet sind, muss die Bekl. sowieso gegen jeden gesondert vorgehen.

2. Die Kl. haben nicht dargetan, dass die Bekl. die behaupteten Be­träge für angeblich nicht erbrachte Leistungen innerhalb der in die Schlussabrechnung eingesetzten sogenannten Grundstückskosten im einzelnen ausgewiesen hat. Deshalb ist vom Vortrag der Bekl. auszuge­hen, wonach diese Kosten schon in die Kaufpreise für die Miteigen­tumsanteile am Grundstück eingerechnet waren, die mit jedem Erwer­ber in bestimmter Höhe vereinbart und in den jeweiligen notariellen Verträgen beurkundet worden sind. Dann aber können sich die Kl. nicht darauf berufen, dass Kosten für die Vorentwürfe, die Auffahrt und den Zaun — ganz oder teilweise — gar nicht angefallen seien. Sie können insbesondere nicht geltend machen, die Bekl. sei der Bundes­republik gegenüber, von der sie das Grundstück erworben hatte, nicht berechtigt gewesen, diese Kosten in die Kaufpreise einzurechnen: Zwar hatten sich die Bekl. und ihr Ehemann der Bundesrepublik ge­genüber verpflichtet, im Fall der Weiterveräußerung des Grundstücks als Bodenwert keinen höheren als den von ihnen selbst gezahlten Preis, zuzüglich Erschließungskosten und sonstiger Nebenkosten, zu verlan­gen. Bei Verletzung dieser Pflicht sollte der Bundesrepublik ein Wie­derkaufsrecht oder ein Anspruch auf Vertragsstrafe zustehen. Daraus können die Kl. aber nichts für sich herleiten.

a) Der Kaufvertrag zwischen der Bundesrepublik einerseits sowie der Bekl. und ihrem Ehemann andererseits ist kein Vertrag zugunsten Dritter, nämlich der späteren Käufer des Grundstücks. Er begründete nicht, wie es § 328 BGB voraussetzt, schuldrechtliche Ansprüche der damals noch nicht bekannten Kl. und anderen Käufer auf Übertragung des Grundstücks zu einem in bestimmter Weise errechneten Kaufpreis. Dass die Bundesrepublik das nicht wollte, hat schon das LG zutreffend der Regelung über das Wiederkaufsrecht und die Vertragsstrafe ent­nommen. Insbesondere die Vereinbarung des Wiederkaufsrechts spricht dagegen, dass den späteren Käufern ein Anspruch gegen die Bekl. zustehen sollte, das zu erhöhten Preisen erworbene Grundstück zum angemessenen niedrigeren Preis zu behalten. Denn die Ausübung des Wiederkaufsrechts hätte die Bekl. und ihren Ehemann verpflichtet, das Grundstück der Bundesrepublik wieder zu verschaffen und etwai­ge Rechte der Käufer daran zu beseitigen (§§ 4981, 499 BGB).

b) Die Kl. können aus dem Vertrag zwischen der Bekl., ihrem Ehe­mann und der Bundesrepublik auch keine Schutzwirkung zu ihren Gun­sten herleiten. Verträge mit Schutzwirkung zugunsten Dritter gewäh­ren solchen am Vertrag nicht beteiligten Personen Schadensersatzan­sprüche, die den mit der Vertragserfüllung verbundenen Risiken eben­so nahe stehen wie der Gläubiger selbst und die aufgrund ihrer beson­deren Beziehungen zum Gläubiger ebenso Schutz verdienen wie dieser (BGH, NJW 1975, 344 m. w. Nachw.). Dabei kommt es entscheidend darauf an, dass der Vertrag nach seinem Sinn und Zweck und unter Berücksichtigung von Treu und Glauben eine Einbeziehung des Dritten in seinen Schutzbereich erfordert und die eine Vertragspartei — für den Vertragsgegner erkennbar — redlicherweise damit rechnen darf, dass die ihr vom Vertragspartner geschuldete Obhut und Fürsorge in gleichem Maße auch dem Dritten entgegen gebracht wird (BGHZ 66, 51, [56/57] = NJW 1976, 712 = LM § 328 BGB Nr. 52 = MDR 1976, 570 = JZ 1976, 776 = BB 1976, 482 m. w. Nachw.). So liegt der Fall hier nicht. Eine Obhuts- und Fürsorgebeziehung dieser Art verband die Bundesrepublik mit den Kl. und den anderen Käufern nicht. Des­halb stellt die Verpflichtung der Bekl. und ihres Ehemanns, bei einer Veräußerung des Grundstücks den Kaufpreis in bestimmter Weise zu errechnen, keine Schutzpflicht dar, sondern eine vertragliche Lei­stungspflicht, die nur der damaligen Verkäuferin als der Vertragspart­nerin der Bekl. und ihres Ehemanns Rechte verschafft hat.