Grundstück in Spanien

Hat ein dem deutschen Recht unterworfener, privatschriftlich ab­geschlossener und daher nach § 313 BGB formnichtiger Kaufvertrag über ein Grundstück in Spanien zur Übereignung des Grundstücks nach spanischem Recht (hier durch „Escritura") geführt, so tritt Heilung der Formnichtigkeit in entsprechender Anwendung des § 313 S. 2 BGB unabhängig davon ein, ob der Eigentumsübergang in das „Registro de la Propiedad" eingetragen wird. Urt. v. 9.3. 1979 - V ZR 85/77 (Köln) - BGHZ 73, 391 = NJW 1979, 1773 Anmerkung: Ausgangspunkt der Entscheidung war der in gefestigter Rechtsprechung des V. Zivilsenats angewendete Satz, dass bei Vereinba­rung der Anwendung deutschen Rechts die Vertragsbeziehungen über ein im Ausland gelegenes Grundstück der Formvorschrift des § 313 S. 1 BGB (hier: in Verbindung mit § 4 III WEG) unterliegen (BGHZ 52, 239 [242] = LM vorstehend Nr. 38; BGHZ 57, 337 [339] = LM Art. 11 EGBGB Nr. 8). Im vorliegenden Falle war ein solcher Vertrag nur privatschriftlich geschlossen worden und daher (zunächst) nichtig. Nachträglich hatten die Parteien in notarieller Verhandlung erklärt, dass die Verkäuferin das volle Eigentum an dem Kaufobjekt an den Verkäufer (verkaufe und) übertrage. Das BerGer. hatte das notarielle Rechtsgeschäft - revisionsrechtlich bin­dend - dahin ausgelegt, dass es nicht etwa eine (nunmehr formwirksame) Wiederholung des Kaufvertrages, sondern nur die vertraglich vorgesehene „Escritura", d. h. die Eigentumsübertragung nach spanischem Recht (Art. 1279, 1455; Art. 1462 II Codigo Civil), zum Gegenstand gehabt habe. Es hatte weiter ausgeführt, dass für die Frage des Übergangs des Eigentums an einem Grundstück nach internationalem Sachenrecht die lex rei sitae, hier das spanische Liegenschaftsrecht, maßgeblich sei (Hinweis u. a. auf BGHZ 52, 239 [240] = LM vorstehend Nr. 38). Nach spanischem Recht - so das BerGer. - werden Grundstücke durch Übergabe aufgrund eines Kausalgeschäfts, z.B. eines Kaufvertrages, übereignet, ohne dass die Über­gabe durch Einhändigung einer Urkunde (traditio per cartam) ersetzt wer­den kann. Diese Übergabe werde fingiert, sofern die Urkunde öffentlich errichtet sei. Der Käufer werde im Innenverhältnis der Parteien durch Kaufvertrag und Übergabe oder Übergabeersatz in Urkundsform ohne weiteres zum Grundstückseigentümer. Die Eintragung in das Eigentums­register (Registro de la Propiedad) sei nicht „konstitutiv", sondern in das Belieben der Parteien gestellt. Sie sei jedoch erforderlich, damit die dingli­che Rechtsänderung voll gegen Dritte wirke. Das BerGer. hatte hiernach angenommen, die bloße „Escritura" reiche für eine Heilung nach § 313 S. 2 BGB nicht aus: Wer sich, wie nach spanischem Recht ohne Eintra­gung, gegenüber Dritten (noch) nicht durchsetzen könne, habe (noch) nicht die für eine Heilung nach § 313 S. 2 BGB erforderliche Rechtsstellung eines Volleigentümers erlangt. Der V. Zivilsenat ist dieser Ansicht nicht gefolgt. Er stellte zunächst klar, dass § 313 S. 2 BGB bei ausländischem Recht, das die Rechtsinstitute der Auflassung und der Eintragung in das Grundbuch nicht kenne, nur ent­sprechend angewendet werde; für die Heilung sei maßgeblich, dass, nicht, wie der Kaufvertrag vollzogen worden sei (Hinweis auf OLG München, OLGZ 1974, 19 [21]). Den Sinn und Zweck des § 313 S. 2 BGB erblickte er in erster Linie in dem Ziel der Rechtssicherheit, hier im Sinne der Auf­rechterhaltung sachrechtlich abgeschlossener Verhältnisse: Die Beteiligten sollten nicht gegenseitigen Bereicherungsansprüchen bis zum Ablauf der Verjährungsfrist ausgesetzt sein, nachdem das Eigentum an dem Grund­stück - der wichtigste Vertragsgegenstand - übergegangen sei (Hinweis auf BGH-Urt. v. 17. 3. 1978, V ZR 217/75, = LM § 761 BGB Nr. 1 = WM 1978, 793 und Kanzleitner, DNotZ 1973, 519, 523). Nach diesem Leitgedanken hielt der BGH für ausschlaggebend, dass die Eintragung in das „Registro de la Propiedad" nach dem - vom BerGer. ermittelten und revisionsrechtlich hinzunehmenden - Inhalt des spanischen Rechts inter partes nicht konstitutiv (wie im deutschen Recht) wirke, sondern nur den bereits abgeschlossenen Eigentumsübergang durch Eintragung in ein be­sonderes Register verlautbare und je nach dem Belieben der Parteien auch ganz unterbleiben könne. Dass bei unterlassener Eintragung die im Ver­gleich zum deutschen Recht weniger geschützte Rechtsstellung des Eigen­tümers durch Dritte beeinträchtigt werden könne, hielt der Senat für uner­heblich. Aus dieser Sicht kam er zu dem Ergebnis, dass die Heilung analog § 313 S. 2 BGB unabhängig davon eintrete, ob der Eigentumsübergang in das „Registro de la Propiedad" eingetragen werde.