Grundstück in einem zweiten Kaufvertrag - JuraMagazin

Hat ein Verkäufer das lastenfrei verkaufte Grundstück in einem zweiten Kaufvertrag an einen anderen Käufer verkauft und aufgelassen, so steht ihm ein Rücktrittsrecht gegenüber dem Erstkäufer jedenfalls dann nicht zu, wenn im Zusammenhang mit dem Zweitverkauf ein Grundpfandrecht an dem Grund­stück bestellt worden ist und der Zweitkäufer beim Grundbuch­amt die Eintragung dieser Belastung sowie des Eigentumsüber­gangs auf ihn beantragt hat, bevor die Eigentumsumschreibung auf den Erstkäufer beantragt wurde.

Mit notariellem Vertrag v. 23. 10. 1968 hat der Bekl. 2 Grundstücke in M. an die KI. verkauft und zu je Miteigentum aufgelassen. Die Kl. klagen auf Bewilligung ihrer Eintragung als Eigentümer im Grund­buch. Der Bekl. wendet Rücktritt vom Kaufvertrag ein; er hatte den KI. durch Anwaltsschreiben v. 14. 2. 1969 Frist zur Zahlung des Kauf­preises (37000 DM) bis 3. 3. 1969 gesetzt und für den Fall der Nicht­zahlung den Rücktritt angekündigt; die Kl. hatten erst am 6. 3. 1969 bezahlt, nachdem ihnen am selben Tag die Rücktrittserklärung des Bekl. zugegangen war. Die Kl. berufen sich insbesondere auf eigene Vertragsuntreue des Bekl., da dieser das Grundstück schon vor seiner Fristsetzung, närnlich durch notariellen Vertrag v. 16. 1. 1969, an dritte Personen, die Eheleute II., verkauft und aufgelassen hatte.

Das LG hat der Klage stattgegeben, das OLG hat sie abgewiesen. Die Rev. der KI. führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.

Aus den Gründen: . . . II. Das BerGer. bejaht die Wirksam­keit des Rücktritts (§ 326 BGB): Die Kaufpreisforderung sei nach der gesetzlichen Regel (§ 271 Abs. 1 BGB) fällig gewesen; Mahnung und Fristsetzung hätten miteinander verbunden werden können; die Frist sei angemessen gewesen, selbst wenn der Bekl. vorher nicht gemahnt haben sollte. Der Vertrag mit II. stehe nicht entgegen; ob er eine Vertragsuntreue des Bekl. gegenüber den Kl. darstelle, könne offen bleiben; ent­scheidend sei, dass der Bekl. noch zur Vertragserfüllung gegen­über den Kl. in der Lage.

Die Angriffe der Rev. hiergegen haben Erfolg.

a)    Unbegründet sind allerdings die Rügen, die sich gegen die Bejahung der Fälligkeit des Kaufpreises richten.

In diesem Zusammenhang kommt es nicht darauf an, ob die Fällig­keit schon mit Kaufvertragsabschluss eingetreten war, sondern nur darauf, ob dies jedenfalls vor dem Fristsetzungsschreiben v. 14. 2. 1969 der Fall war. Das letztere aber hat das BerGer. in einer Hilfserwägung bejaht : es unterstellt hier wegen der Notwendigkeit der Finanzierung eine Stundung für „eine gewisse Frist", bemißt diese aber auf höchstens 4-6 Wochen, so dass die Fälligkeit jedenfalls längst vor dem Fristsetzungsschreiben v. 14. 2. 1969 eingetreten sei. Die letztere Erwägung lässt keinen Rechtsirrtum erkennen. Die RevRügen, die sich gegen die Annahme sofortiger Fälligkeit wenden, sind in diesem Zusammenhang gegenstandslos.

b)   Mit Recht beanstandet die Rev. jedoch, dass das BerGer. nicht eigene Vertragsuntreue des Bekl. als Rücktrittshindernis gewertet hat.

Von einer Vertragsuntreue des Bekl. ist im RevRechtszug zwar nicht schon deshalb auszugehen, weil das BerUrt. diese Rechtsfrage offen gelassen hat, wohl aber deshalb, weil die Rev. mit Grund Nichterschöpfung des Prozessstoffs rügt und der hiernach in diesem Rechtszug zu unterstellende Sachverhalt als Vertragsuntreue des Bekl. zu würdigen ist.

Wie das OLG nicht verkennt, ist bei gegenseitigen Ver­trägen das Rücktrittsrecht des einen Partners (Gläubiger) nach § 326 BGB wegen Verzugs des anderen Teils (Schuldner) ausgeschlossen, wenn und solange der Gläubiger selbst ver­tragsuntreu ist (Urt. v. 29. 10. 1957, VIII ZR 252/56, NJW 58, 177 = Nr. 6 zu § 325 BGB; Urt. v. 14. 7. 1971, VIII ZR 49/70, NJW 71, 1747 = Nr. 148 zu § 242 (Cd) BGB; Senatsurt. v. 25. 5. 1965, V ZR 142/63, Nr. 12 zu § 326 (A) BGB; Senatsurt. v. 7. 7. 1972, V ZR 132/70, WM 72, 1056). Das BerGer. hält eine etwa im Abschluss des zweiten Kaufvertrags mit H. lie­gende Vertragsuntreue dadurch für beseitigt, dass sich der Bekl. mit dem Fristsetzungsschreiben v. 14. 2. 1969 wieder auf den Boden des ersten Kaufvertrags stellte und ausdrücklich er­klärte, dass er für den Fall der fristgerechten Zahlung des Kauf­preises durch die Kl. am Vertrag mit ihnen festhalte; zu der ihm gegenüber den Kl. obliegenden Leistung sei er auch nach dem Abschluss des zweiten Kaufvertrags noch in der Lage gewesen, da die Umschreibung im Grundbuch auf die Eheleute H. noch ausgestanden und er Auflassung und Eintragungsbewilligung zugunsten der Kl. bereits im Vertrag mit ihnen er­klärt habe.