Grundstückskaufvertrag - JuraMagazin

Noch vorher, am 6. 6. 1968, schlossen der KI. und der Drittbekl., dieser zugleich in Vollmacht der beiden anderen Bekl., folgende schriftliche Vereinbarung:

1.    „Herr ... (Kl.) erhält von der Firma B. für die Vermittlung des Bauauftrags ... eine Provision in Höhe von DM 300000.

2.    Von diesem Betrag werden die Honorarforderungen des Architek­ten           (Drittbekl.) für das Projekt ... abgesetzt.

3.    Die Bezahlung der Provision ... hat ... spätestens bis 30. 9. 69 zu erfolgen.

4.    Der Architekt ... verbürgt sich selbstschuldnerisch für diese Ver­einbarung ... unter Verzicht auf jede Einrede."

Der Kl. begehrt von den drei Bekl. Zahlung der 300 000 DM abzüg­lich eines Architektenhonorars von unstreitig 60000 DM = 240 000 DM mit Zinsen. Die Bekl. wenden Nichtigkeit der Vereinbarung wegen Scheincharakters und Formmangels sowie Wegfall der Geschäfts­grundlage ein.

LG und OLG haben die Bekl. antragsgemäß verurteilt. Ihre Rev. blieb erfolglos.

Aus den Gründen,: Das OLG bejaht die Wirksamkeit der Vereinbarung v. 6. 6. 1968 und verneint einen der Klagforde­rung entgegenstehenden Wegfall der Geschäftsgrundlage.

Die Rev. greift beides ohne Erfolg an.

Das BerGer. sieht in der umstrittenen Vereinbarung keinen Mak­lervertrag, sondern entweder einen selbständigen Vertrag eigener Art oder einen vorweggenommenen Bestandteil des späteren Grund­stückskaufvertrags zwischen dem Kl. und der kaufenden Gesellschaft. Es läßt offen, ob die Vermittlung des Bauauftrags eine echte Bedin­gung darstelle; denn diese sei jedenfalls eingetreten. Ein Scheingeschäft sei die Vereinbarung nicht, weil die Vertragsparteien die Zahlungsver­pflichtung der Bekl, ernstlich gewollt hätten. Für den Fall, dass die Vereinbarung als Bestandteil des Grundstückskaufvertrags anzusehen sei und deshalb der notariellen Beurkundung nach § 313 BGB bedurft habe, sei dieser Formmangel durch den dinglichen Vollzug des Grund­stückskaufvertrags nach § 3,13 Satz 2 geheilt; dass KI. und Bekl. zur Zeit der Grundbuchumschreibung nicht mehr an der Abrede festgehal­ten hätten, sei nicht behauptet. Behördliche Genehmigungen für den Grundstückskaufvertrag seien nicht erforderlich gewesen.

a)       Die Rev. führt aus, ein reines Zahlungsversprechen ohne Rechtsgrund. würde ein formnichtiges Schenkungsversprechen darstellen und der Rückforderung nach Bereicherungsrecht unterliegen. Aber das Fehlen eines Rechtsgrunds ist weder dem vom Tatrichter festgestellten Sachverhalt noch seiner rechtlichen Würdigung zu entnehmen. Danach verpflichtete sich die Bek1Seite zur Zahlung dafür, dass sie unter Mitwirkung des Kl. den Bauauftrag bekam; darin liegt zugleich der Rechts­grund der Vereinbarung.

Ohne Rechtsirrtum nimmt das BerGer. an, dass eine etwaige Formnichtigkeit der Vereinbarung nach § 313 Satz 1 BGB durch den dinglichen Vollzug des Grundstückskaufver­trags, nämlich die Auflassung zwischen den Kaufvertrags­parteien und die Eintragung der Käuferin als Eigentümer im Grundbuch, nach Satz 2 aaO geheilt worden ist.

Diese Heilung scheitert entgegen der Meinung der Rev. nicht daran, dass die umstrittene Vereinbarung nicht zwischen den Partnern des Grundstückskaufvertrags geschlossen wurde, sondern zwischen nur einem von ihnen (dem Verkäufer, nämlich dem Kl.) und einem Dritten (der BekISeite). Die Heilungswirkung erstreckt sich anerkanntermaßen auf den ganzen Grundstücksveräußerungsvertrag einschließlich der nicht beurkundeten Abreden, auch auf die im Zusammenhang mit ihm abgeschlossenen anderen Rechtsgeschäfte, die wegen dieser Verbindung der Form des § 313 bedurften. Soweit sich danach — was nicht allzu häufig vorkommen wird — der Form- zwang auch auf Abreden mit dritten Personen erstreckt, muss sich sinnvollerweise auch die Heilungswirkung auf sie erstrecken, wie das OLG zutreffend betont. § 313 BGB bezweckt den Schutz des Grundstücksveräußerers und (in seiner jetzigen Neufassung in gleichem Maß) den Schutz des Grundstückserwerbers, aber nicht den Schutz dritter Personen, die sich in einem wenn auch noch so engen rechtlichen Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag zu Leistungen an eine Kauf­vertragspartei verpflichten. Wenn man ihre Verpflichtung dem Formzwang von § 313 Satz 1 unterwirft, so muss man sie auch an der Heilungswirkung der Kaufvertragserfüllung nach § 313 Satz 2 teilnehmen lassen.

Die von der Rev. angeführte Schrifttums stelle (Reimer Schmidt bei Soergel-Siebert, BGB, 10. Aufl., § 313 Rdnr. 33) besagt über die Heilung oder Nichtheilung der Abreden mit Dritten nichts; es ist dort zwar mehrfach von „den Parteien" des Veräußerungsvertrags die Rede, aber nirgends im Sinn einer Beschränkung der Heilung auf die Abreden zwischen ihnen. Dasselbe gilt von der im erstinstanzlichen Urteil ange­zogenen Stelle (BGB R(M, 11. Aufl., § 313 Anm. 72), die das LG entgegen der Meinung der Ber. liegründung nicht missverstanden hat. Die in der Ber. Antwort weiter angeführten höchstrichterlichen Entscheidungen zur Formbedürftigkeit ge­wisser Maklervergütungsabreden (Urt. v. 1. 7. 1970 — IV ZR 1178/68, NJW 70, 1915 = vorstehend Nr. 43, und v. 30. 10. 1970 — IV ZR 1176/68, NJW 71, 93 = Nr. 38 zu § 652 BGB) betreffen anders hegende Fälle und enthalten überdies auch für diese Fälle nichts, was gegen die Heilbarkeit eines ein­schlägigen Formmangels spräche. Wenn die Rev. meint, bei Erstreckung der Heilungswirkung kämen auch Dritte, die nur eine lose Beziehung zum Grundstückskaufabschluss hätten, in den Genuss von Rechten aus formnichtigen Verträgen, so übersieht sie, dass schon die Erstreckung des Formzwangs nur bei besonders enger Verknüpfung der Drittabrede mit dem Grundstückskauf gilt, dann aber kein Grund ersichtlich ist, nicht auch die Heilungswirkung auf sie zu erstrecken.

c) Soweit die Rev. Gültigkeitsbedenken für die „Provisions"- abrede daraus herleiten will, dass das BerUrteil die Möglichkeit offen lässt, der Grundstückskaufvertrag sei ein Scheingeschäft gewesen, übersieht sie, dass diese Erwägung ersichtlich nur für den Fall angestellt ist, dass die „Provisions"abrede rechtlich keinen Bestandteil des Kaufvertrags darstellt.