Grundstücksverausserungsvertrag
Zur Frage, unter welchen Voraussetzungen ein formnichtiger Grundstücksverausserungsvertrag nach Treu und Glauben als wirksam zu behandeln ist.
Mit privatschriftlichem Vertrag v. 1.2. 1953 „verkaufte" der Bekl. sein Hausgrundstück in S. an die klagenden Eheleute. Als Kaufpreis vereinbarten die Vertragschließenden 13000 DM, zahlbar in monatlichen Teilbeträgen von 100 DM; ferner wurde für den Bekl. und seine Ehefrau auf Lebenszeit ein Wohnrecht im Hause ausbedungen. Besitz, Nutzungen und Lasten des Grundstücks sollten am 1. 2. 1953 auf die KI. übergehen, und „zur Entlastung der Käufer" sollte der Bekl. die bestehenden Grundpfandrechte tilgen. Der Vertrag, so hieß es im Schlussabsatz, „hat volle Gültigkeit und wird durch Notariatsurkunde abgelöst. Die Notariatsurkunde wird beantragt nach Löschung der im Grundbuch eingetragenen und vorhandenen Belastungen"..
Zu der vorgesehenen notariellen Beurkundung kam es in der Folgezeit nicht. Die Kl. leisteten auf den Kaufpreis bis Februar 1967 regelmäßige Teilzahlungen von insgesamt mehr als 19000 DM; sie machten Aufwendungen für das Haus, ließen sich die Mieten von zwei Wohnun- gen auszahlen und nutzten Keller und Schuppen. Der Bekl. blieb im Hause wohnen. Nachdem zwischen den Parteien Meinungsverschiedenheiten entstanden waren, schrieb er den Kl. im Juli 1967, dass er den Vertrag für ungültig halte und zu einem Verkauf des Grundstücks an sie nicht mehr bereit sei. Er veräußerte es im Jahre 1968 an einen Dritten.
Die Kl. haben den Bekl. auf Auflassung und Herausgabe des Grundstücks verklagt; hilfsweise fordern sie 30000 DM nebst Prozesszinsen abzüglich eines vom Bekl. nach Klageerhebung gezahlten Betrages von 9805,24 DM.
Das LG hat unter Abweisung der Klage im Übrigen den Bekl. zur Zahlung von 1172,29 DM nebst Zinsen verurteilt. Auf die Berufung der Kl. hat das OLG den vom Bekl. zu zahlenden Betrag auf 4933,06 DM erhöht und die weitergehende Berufung zurückgewiesen. Mit der im BerUrteil zugelassenen Revision verfolgen die Kl. den Zahlungsan- spruch, soweit er ihnen aberkannt wurde, mit der Maßgabe weiter, dass der Anspruch auf Rückerstattung der gezahlten Kaufpreisteilbeträge, soweit er zusammen mit den übrigen Ansprüchen 30 000 DM übersteigt, nur hilfsweise geltend gemacht wird. Die Revision hatte keinen Erfolg.
Aus den Gründen: Da die Parteien den Grundstückskaufvertrag v. 1. 2. 1953 nur privatschriftlich, also unter Nichteinhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Form geschlossen haben und der Formmangel auch nicht nachträglich durch Auflassung und Grundbucheintrag geheilt wurde, ist der Vertrag hach § 125 Satz 1 BGB nichtig. Die Kl. vertreten indessen den Standpunkt, der Bekl. müsse sich gleichwohl an dem vertraglich Vereinbarten festhalten lassen, weil Treu und Glauben es ihm verböten, sich auf die Formnichtigkeit zu berufen. Auf dieses Argument ist der BerRichter mit Recht eingegangen und hat es auf seine Stichhaltigkeit geprüft. Er war einer solchen Prüfung nicht dadurch enthoben, dass die Kl., nachdem ihr Hauptanspruch auf Auflassung und Räumung des Grundstücks vom LG abgewiesen worden war, im zweiten Rechtszug nur noch den — teilweise ebenfalls abgewiesenen — Hilfsanspruch auf Zahlung weiterverfolgt haben und damit die Abweisung des Hauptantrages rechtskräftig geworden ist. Denn die Frage, ob der Kaufvertrag trotz mangelnder Form nach Treu und Glauben so zu behandeln sei, als wäre er wirksam zustande gekommen, war nicht bloß für den inzwischen aus dem Rechtsstreit ausgeschiedenen Übereignungs- und Räumungsanspruch bedeutsam. Von ihrer Beantwortung hing zugleich die Art der finanziellen Abrechnung zwischen den Parteien ab, insbesondere die Höhe der den Kl. gebührenden Geldbeträge; sollte der Bekl., indem er ihnen jahrelang das Grundstück vorenthielt und es schließlich an einen Dritten weiterveräußerte, sich schuldhaft die Erfüllung eines als wirksam zu behandelnden Kaufvertrages unmöglich gemacht haben, dann könnte gemäß § 325 BGB eine weitergehende Haftung in Betracht kommen, als wenn nach Bereicherungsvorschriften oder nach den Grundsätzen über das Eigentümer-Besitzer-Verhältnis abzurechnen ist.
Nach Ansicht des BerGer. liegt hier aber keiner jener seltenen Ausnahmefälle vor, in denen es mit Treu und Glauben unvereinbar wäre, den Vollzug vertraglicher Abmachungen an einem Formverstoß scheitern zu lassen : Beiden Parteien sei, wie auch die „Gültigkeitsfloskel" in dem Schriftstück v. 1. 2. 1953 zeige, von vornherein klar gewesen, dass der Vertrag, um wirksam zu sein, notarieller Beurkundung bedurfte. Wenn die K1. trotzdem ihre vertraglichen Leistungen erbrachten, sei dies in Kenntnis des damit verbundenen Risikos geschehen. Dass sie nicht darauf bestanden, klare Verhältnisse zu schaffen, rechtfertige den Schluss, sie selbst seien von einer echten übereignungsbereitschaft des Bekl. nicht ganz überzeugt gewesen. Trage mithin ihre eigene Vertragserfüllung „spekulative Züge", die man im Rahmen der Gesamtwürdigung berücksichtigen müsse, so lasse das die Kl. weniger schutzwürdig erscheinen als die Grundstückskäufer in anderen Fällen, in denen die Gerichte bei Formmängeln zugunsten des Käufers entschieden hätten. Auch die von den Kl. behaupteten und unter Beweis gestellten wiederholten Vertröstungen des Bekl. änderten an dieser Beurteilung nichts. Ebenso wenig könne vom gesetzlichen Formzwang deswegen abgesehen werden, well die Parteien den Vertrag viele Jahre hindurch als wirksam behandelt hätten; denn es fehle hier an einem zusätzlichen besonderen Moment, das nach höchstrichterlicher Rechtsprechung dem späteren Hinweis des Bekl. auf den Formmangel erst das Gepräge der Treuwidrigkeit geben würde.
Die Rev. bekämpft diese Urteilsausführungen als fehlerhaft. Sie halten jedoch der rechtlichen Nachprüfung stand. Gesetzliche Formvorschriften sind, wie der Senat in st. Rechtsprechung entschieden hat und woran er festhält, grundsätzlich einzuhalten, und die aus einem Formmangel folgende Nichtigkeit des betreffenden Rechtsgeschäfts darf mit Rücksicht auf die notwendige Rechtssicherheit in aller Regel nicht auf Grund von Billigkeitserwägungen außer Acht gelassen werden. Dies gilt auch dann, wenn die Nichtigkeitsfolge für einen Vertragspartner zu einem harten Ergebnis führt. Nur in ganz besonders liegenden Fällen kann das Gebot von Treu und Glauben sich dahin auswirken, dass der Formzwang zurückzutreten hat. Ein solcher Ausnahmetatbestand ist hier nach den tatrichterlichen Feststellungen nicht gegeben.