Grundstücksverkauf - JuraMagazin

Zum Sachverhalt: Mit notariellem Vertrag vom 8. 11. 1973 verpflich­tete sich die Kl., ein Bauträgerunternehmen, gegenüber den Bekl., eine Eigentumswohnung zu erstellen und ihnen das Eigentum daran zu ver­schaffen. Für die Ausführung sollte „die der dies amtlichen Urkunde vom 29. 11. 1972 ... beigefügte Baubeschreibung" maßgebend sein; die Urkun­de vom 29. 11. 1972 nebst Anlage war der Vertragsurkunde vom 8. 11. 1972 nicht beigefügt. Der „Kaufpreis" für die Eigentumswohnung sollte gemäß der notariellen Urkunde vom 8. 11. 1973 193000 DM betragen und war gemäß einem mit beurkundeten Zahlungsplan zu erbringen. Danach mussten die Bekl. zwei Bausparverträge über 15 000 DM zusammenlegen, die Vertragssumme auf 70000 DM erhöhen und bis zum 31. 3. 1974 min­desten 35 000 DM auf die neuen Bausparvertragssummen eingezahlt haben. Für den Fall, dass die Bekl. mit einem fälligen Betrag länger als zwei Wo­chen in Rückstand gerieten, wurde der Kl. das Recht eingeräumt, vom Vertrage zurückzutreten und von den Bekl. einen Betrag bis zu 5% des Kaufpreises zu verlangen (Nr. XIV des Vertrages). Für die Rückabwick­lung in diesem Fall bestimmte Nr. XIV letzter Absatz des Vertrages: „Kaufpreisbeträge, die der Käufer bis dorthin an die Verkäuferin bezahlt hat, sind von dieser abzüglich der etwaigen Vertragsstrafe erst dann an den Käufer unverzüglich zurückzuerstatten, wenn die Verkäuferin mit einem neuen Kaufinteressenten einen Kaufvertrag über den Vertragsgegenstand abgeschlossen hat und der neue Käufer den Kaufpreis bis in Höhe des zurückzuerstattenden Betrages entrichtet hat ..." Die Bekl. leisteten bei Vertragsschluss eine Anzahlung von 3900 DM, legten aber die Bausparver­träge nicht zusammen, erhöhten auch nicht die Bausparsumme auf 70000 DM und stockten auch nicht ihr Bausparguthaben auf 35000 DM auf. Mit Schreiben vom 13. 1. 1975 trat die Kl. vom Vertrage zurück. Im vorliegenden Rechtsstreit verlangt sie Räumung und Herausgabe der Woh­nung. Außerdem verlangt sie unter Berufung auf Nr. XIV des Vertrages 5% des Kaufpreises sowie Nutzungsentschädigung.

Das LG hat der Klage stattgegeben, dem Herausgabeanspruch jedoch nur Zug um Zug gegen Rückabtretung der Ansprüche auf Auszahlung der Ansparsummen und Darlehensvaluten aus den beiden Bausparverträgen. Das OLG hat die Berufung der Bekl. zurückgewiesen und der Anschlussberufung der KI. stattgegeben. Auf die Revision der Bekl. wurde das Ur­teil des OLG teilweise aufgehoben und insoweit neu gefasst, als die Beru­fung des Bekl. und die Anschlussberufung der Kl. gegen das Urteil des LG zurückgewiesen werden.

Aus den Gründen: . . II. 1. Es bedarf nicht mehr der Prüfung, ob die von der Revision gerügten Beurkundungsmängel (Verweisung auf nicht beigefügte und nicht vorgelesene öffentliche Urkunden — Tei­lungserklärung und Baubeschreibung) nach den in der neueren Recht­sprechung des Senats entwickelten Grundsätzen zur Nichtigkeit des Vertrages vorn 8. 11. 1973 geführt hätten, denn insoweit richtet sich die rechtliche Beurteilung nunmehr nach dem Gesetz zur Änderung und Ergänzung beurkundungsrechtlicher Vorschriften vom 20. 2. 1980 (BGBl I, 157 — BeurkÄndG). Ist in der Niederschrift eines vor Inkrafttreten dieses Gesetzes (27. 2. 1980) notariell beurkundeten Rechtsgeschäfts auf eine öffentliche Urkunde verwiesen worden, so ist gern. § 1 BeurkÄndG das Rechtsgeschäft nicht deshalb nichtig, weil diese Urkunde der Niederschrift nicht nach § 9 I 2 BerukG beigefügt oder nicht nach § 13 BeurkG verlesen worden ist. Ein solcher Sachver­halt ist hier gegeben, so dass der Vertrag vom 8. 11. 1973 nicht formnichtig ist.

2. Im Ergebnis zutreffend hat das BerGer. weiter angenommen, dass die Kl. durch ihr Schreiben vom 13. 1. 1975 wirksam vom Vertrage zurückgetreten ist, weil die Bekl. bis zum 31. 3. 1974 ihr Bauspargut­haben nicht auf 35 000 DM erhöht hatten. Entgegen der Ansicht der Revision sind die von § 1 BeurkÄndG erfassten Verträge nicht lediglich mit Wirkung für die Zukunft „geheilt" worden, sondern von Anfang an als „nicht nichtig", d. h. als wirksam anzusehen. Diese Auslegung ergibt sich schon aus dem klaren Wortlaut des Gesetzes. Sie entspricht überdies der Beschlussempfehlung des Rechtsausschusses des Bundes­tages vom 21. 1. 1980 (BT-Dr 8/3590). Dort heißt es unter B: „Der Rechtsausschuss schlägt einstimmig vor ... die mangelhaft beurkunde­ten Verträge rückwirkend zu heilen ..." In dem Bericht der Abgeord­neten Dr. Bötsch und Schmidt (München) vom 23. 1. 1980 (BT-Dr 8/ 3594) ist hierzu unter 11 2 erläuternd ausgeführt: „Entsprechend der Zielsetzung der beiden Gesetzentwürfe sollen Rechtsgeschäfte, die vor Inkrafttreten des Gesetzes beurkundet worden sind und wegen der bestimmten angesprochenen Formmängel unwirksam sind, rückwir­kend geheilt werden. Die vom Rechtsausschuss empfohlene Fassung des § 1 folgt abgesehen von einigen, teils redaktionellen Verbesserun­gen der Fassung des Regierungsentwurfs. Insbesondere hat sich der Ausschuss den gewünschten Textänderungen des Bundesrats (Num­mer 2 der Stellungnahme des Bundesrates) angeschlossen. Durch die Formulierung ,so ist das Rechtsgeschäft nicht deshalb nichtig' soll klargestellt werden, dass nicht lediglich ein Einwand gegeben werden solle, der der Nichtigkeit entgegengesetzt werden könne, sondern dass unter den in der Vorschrift bestimmten Voraussetzungen das Rechts­geschäft von Anfang an als wirksam gelten solle und dies von den Gerichten von Amts wegen zu beachten sei." Demgemäß gilt der Vertrag vom 8. 11. 1973 als von Anfang an wirksam. Ein schutzwür­diges Vertrauen der Bekl. auf die Nichtigkeit des Vertrages ist nicht ersichtlich.

3. Aufgrund ihres wirksamen Rücktritts hat die Kl. gemäß Nr. XIV des Vertrages einen Anspruch auf Zahlung einer Rücktrittsentschädigung in Höhe von 5% des Kaufpreises (9695 DM). Sie hat daher in Höhe von 3900 DM wirksam aufgerechnet; auch ist ihre weiter geltend gemachte Teilforderung in Höhe von 1000 DM begründet. Der Zinsanspruch recht­fertigt sich insoweit aus §§ 291, 288 I 1 BGB (Prozesszinsen).

4. a) Der weitere Teilbetrag von 5153,50 DM ist nach den rechtsirrtumsfreien Ausführungen des BerGer. unter dem Gesichtspunkt der Nutzungsentschädigung für die Besitzzeit der Bekl. (mindestens 32 Monate) begründet (§§ 347, 987I BGB).

b) Zu Unrecht meint die Revision, die Bekl. könnten über die An­rechnung der von ihnen bezahlten Beträge ... hinaus die Aufwendun­gen für zusätzliche Einbauten ... in Anrechnung bringen. Für den Fall der Rückabwicklung wegen vorbehaltenen Rücktritts vom Vertrage bestimmt § 347 BGB, dass sich der Anspruch auf Herausgabe oder Vergütung von Nutzungen sowie auf Ersatz von Verwendungen be­reits vom Empfang der Leistung an nach den Vorschriften richtet, die für das Verhältnis zwischen dem Eigentümer und dem Besitzer (erst) von dem Eintritt der Rechtshängigkeit des Eigentumsanspruchs an gelten. Nach § 987I BGB hat der Besitzer in diesem Fall die von ihm gezogenen Nutzungen herauszugeben, ohne dass er sich (wie nach § 988 BGB) auf Entreicherung berufen darf.

5. a) Der Anspruch der Kl. auf Herausgabe der Eigentumswohnung ist - nach der für das Revisionsverfahren maßgeblichen Sachlage im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung vor dem BerGer. - ebenfalls nach § 346 BGB begründet.

b) Auch insoweit steht den Bekl. ein Zurückbehaltungsrecht wegen der Verwendungen auf die Eigentumswohnung nicht zu: Gem. § 996 BGB kann der Besitzer für andere als notwendige Verwendungen Er­satz nur insoweit verlangen, als sie vor dem Eintritt der Rechtshängig­keit gemacht werden (und der Wert der Sache durch sie noch zu der Zeit erhöht ist, zu welcher der Eigentümer die Sache wiedererlangt). Wie bereits ausgeführt, müssen sich die Bekl. jedoch bei der Abwick­lung nach dem hier einschlägigen Rücktrittsrecht so behandeln lassen, als wäre der Herausgabeanspruch bereits im Zeitpunkt der Besitzerlan­gung rechtshängig gewesen. Dann aber könnten sie nur notwendige Verwendungen ersetzt verlangen. Wie das BerGer. zutreffend darge­legt hat, handelt es sich bei den Aufwendungen der Bekl. nicht um notwendige, sondern nur um nützliche Verwendungen. Deshalb steht den Bekl. kein Anspruch auf Ersatz ihrer Verwendungen zu.

6. Zu Unrecht hat das BerGer. jedoch angenommen, die Bekl. hät­ten auch kein Zurückbehaltungsrecht im Hinblick auf ihren Anspruch auf Rückabtretung der Ansprüche auf Auszahlung der Ansparsummen und Darlehensvaluten aus den Bausparverträgen ... Der Rückabtre­tungsanspruch folgt aus § 346 BGB, die Zug-um-Zug-Verknüpfung aus § 348 BGB. Entgegen der Ansicht des BerGer. ist das Zurückbe­haltungsrecht nicht durch Nr. XIV letzter Absatz des Vertrages wirk­sam ausgeschlossen worden, denn jene Klausel ist unwirksam: Nach gefestigter Rechtsprechung unterliegen (vor Inkrafttreten des Gesetzes zur Regelung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen - AGB-Gesetz - geschlossene) Verträge unter bestimmten Voraussetzungen einer an