Hinweispflicht als Nebenpflicht - JuraMagazin

Zum Sachverhalt: Gegen den Maklerlohnanspruch der KI. in Höhe von insgesamt 8325 DM hat die Bekl. mit einer höheren Schadenser­satzforderung wegen Verletzung von Hinweispflichten aufgerechnet. Die Bekl. kaufte Anfang 1976 unter Mitwirkung der KI. eine Eigentumswoh­nung. Diese Wohnung, die die Bekl. beziehen wollte, war vermietet. Der auf unbestimmte Zeit abgeschlossene Mietvertrag sah vor, dass sie mit einer Frist von drei Monaten zum Jahresschluss gekündigt werden konnte. Diese vertragliche Regelung war allen Beteiligten vor dem notariellen Kaufabschluss bekannt. Das Wohnungseigentum war von dem Verkäufer erst nach Abschluss des Mietvertrages gebildet worden. Über die deshalb gem. § 564b II Nr. 2 S. 2 BGB ab Veräußerung bestehende dreijährige Sperrfrist für eine Kündigung wurde die Bekl. nicht unterrichtet. Nach­dem sie aufgrund einer entsprechenden Vereinbarung an die Mieter der Wohnung 15000 DM gezahlt hatte, zogen diese 1977 aus. Die Parteien haben vornehmlich darüber gestritten, ob die Bekl. schon vor dem Kaufabschluss für die KI. erkennbar den Wunsch geäußert habe, in die Wohnung bald einziehen zu können.

Das LG hat im Wege der Schadensschätzung die Aufrechnung in Höhe von 7500 DM, nämlich der Hälfte des Ablösebetrages, für berechtigt ange­sehen. Den danach der Kl. verbleibenden Betrag von 825 DM hat das OLG auf die Anschlussberufung der Bekl. unter Zurückweisung der Berufung der Kl. dieser auch noch aberkannt. Die — zugelassene — Revision führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.

Aus den Gründen: Das BerGer. ist mit nicht haltbarer Begrün­dung vom Bestehen eines Aufrechnungsanspruchs ausgegangen.

I. Eine Schadensersatzverpflichtung der Kl. hat das BerGer. deshalb be­jaht, weil sie es schuldhaft unterlassen habe, die Bekl. auf die dreijährige Sperrfrist des § 564b BGB hinzuweisen. Auf Unkenntnis der Bestimmung des § 564b BGB habe die Kl. sich nicht berufen. Die ihre Anwendung rechtfertigenden Tatsachen habe sie gekannt. Für den Kaufentschluss der Bekl. sei diese Bestimmung nicht etwa ohne Bedeutung gewesen. Sie habe bald einziehen wollen. Die Kl. habe auch gewusst, dass die Bekl. die Woh­nung habe beziehen wollen. Nur der Zeitpunkt, zu dem die Bekl. einziehen wollte oder konnte, habe noch nicht festgestanden. So habe die Kl. die Bekl. darüber belehren müssen, wann ein Einzug frühestens möglich ge­wesen sei. Im Hinblick auf die vertragliche Regelung habe die Bekl. davon ausgehen können und dürfen, dass sie das Mietverhältnis zu Ende 1976 werde kündigen können. Wenn ihr die lange Mietbindung bekannt gewe­sen wäre, hätte sie vom Vertragsabschluss Abstand genommen. Jedenfalls treffe die Kl. die Beweislast dafür, dass die Bekl. die Wohnung trotz eines Hinweises auf die Sperrfrist gekauft haben würde. Den Ausführungen des LG, — danach war die Möglichkeit des Erwerbs einer vergleichbaren, aber ohne Ablösebetrag beziehbaren Eigentumswohnung zum gleichen Preis gegeben — sei beizutreten. Deshalb gehe der der Bekl. entstandene Vermögensschaden ursächlich auf das pflichtwidrige Unterlassen der KI. zurück. Die Ablösesumme sei überwiegend mindestens in Höhe der Klageforde­rung — deshalb geleistet worden, um die Mieter zum vorzeitigen Auszug zu bewegen.

II. Die vom BerGer. festgestellten Umstände reichen nicht aus, die daraus entnommene Hinweispflicht zu bejahen.

1. a) Der Makler steht zu seinem Auftraggeber in einem besonderen Treueverhältnis. Daraus ergeben sich für ihn auch bestimmte Nebenpflichten bei der Erfüllung seiner Aufgabe. Diese folgen insbesondere daraus, dass er Interessenvertreter seines Auftraggebers ist. Eine sach­gemäße Interessenwahrnehmung gebietet regelmäßig, den Auftragge­ber nicht nur über das aufzuklären, was unerlässlich ist, damit dieser vor Schaden bewahrt wird, sondern auch über alle dem Makler be­kannten Umstände, die für die Entschließung des Auftraggebers von Bedeutung sein können. Dabei ist entscheidend auf den jeweiligen konkreten Fall abzustellen. Das ist. allgemein anerkannt (BGH, LM vorstehend Nrn. 22, 26; WM 1970, 1270; 1973, 613 [614]; Soergel­Mormann, BGB, 11. Aufl., § 652 Rdnr. 30). Wegen der ausschlagge­benden Bedeutung der konkreten Ausgestaltung des Einzelfalles kann aus den Buchführungs- und den allgemeinen Informationspflichten gern. §§ 10, 11 MaBauVO nicht in jedem Falle Entscheidendes herge­leitet werden.

b) Die Revision meint, es müsse unterschieden werden zwischen Umständen tatsächlicher Art, auf die hinzuweisen ist, und der rechtli­chen Situation, für die im Gegensatz zur wirtschaftlichen Lage eine Beratungspflicht nicht bestehe. Allerdings ist nicht der Makler, son­dern der beurkundende Notar berufen, bei einem Vertrag über Immo­bilien die Beteiligten rechtlich zu unterrichten und zu belehren. Aber auch für den Makler kann sich mit Rücksicht auf Treu und Glauben aus dem konkreten Einzelfall eine Hinweispflicht wegen einer sei es auch im Ansatzpunkt rechtlichen Frage ergeben. Tatsächliche Um­stände können wegen der daran geknüpften Rechtsfolge zu einer Lage führen, die für den Auftraggeber maßgebliche Bedeutung hat. Der deshalb bestehenden Informationspflicht kann der Makler auch schon dadurch genügen, dass er auf die Möglichkeit verweist, zu der betroffenden Frage Rechtsrat einzuholen.

c) Mit Recht haben das BerGer. und die Revision jedoch hervorge­hoben, dass keine uferlose Information „ins Blaue hinein" geschuldet wird. Eine Hinweispflicht besteht vielmehr nur dann, wenn die Be­deutung, die der fragliche Umstand für den Entschluss des Auftragge­bers hat, dem Makler erkennbar ist, und wenn der Auftraggeber gera­de hinsichtlich dieses Umstandes offenbar belehrungsbedürftig ist (BGH, WM 1978, 1069; vgl. auch LM vorstehend Nr. 12). Dabei braucht der Makler nicht jeden Einzelumstand daraufhin zu überprü­fen, ob er unter irgendeinem denkbaren Gesichtspunkt für den Auftraggeber Bedeutung erlangen könnte. In erster Linie ist es nämlich Sache des Auftraggebers, gegenüber dem Makler deutlich werden zu lassen, welche Interessen bei dem beabsichtigten Geschäft für ihn im Vordergrund stehen. Erst dann wird in der Regel dem Makler erkenn­bar sein, ob und gegebenenfalls welches Gewicht ein Einzelumstand für den Entschluss seines Auftraggebers hat.

2. Diesen Grundsätzen hat das Berufungsurteil nicht in jeder Hin­sicht Rechnung getragen.

a) Das BerGer. hat nicht ausdrücklich festgestellt, dass den für die Kl. Handelnden die Bestimmung des § 564 b II Nr. 2 S. 2 BGB und dessen Bedeutung tatsächlich bekannt war. Es hat sich mit dem Hin­weis begnügt, die Kl. habe sich auf Unkenntnis nicht berufen und die entsprechenden Ausführungen im Urteil des LG nicht angegriffen. Das ist nicht zu beanstanden. Die fragliche Bestimmung war im Zeit­punkt des Vertragsschlusses seit über einem Jahr in das BGB einge­fügt. Sie bestand aber in gleicher Weise bereits seit Ende 1971 im Rahmen des 1. Wohnraumkündungsschutzgesetzes (vgl. Kurtenbach, Betr 1971, 2455, insbesondere zu dem gerade für einen Makler bedeut­samen Zweck dieser Regelung). Sie wurde im Zusammenhang mit dem 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz, das überall in der Fach­presse besprochen wurde, vorn Gesetzgeber deshalb ins BGB über­nommen, damit sie zum Dauerrecht wurde (vgl. Voelskow, , in: MünchKomm, § 564b Rdnr. 1 m. w. Nachw. in Fußn. 2 u. 3; ferner AIZ 1973, 5; 1974, 30; 297). Die Vorschrift kann für die Frage, wann und in welcher Weise entsprechende Eigentumswohnungen von Auf­traggebern der KI. nach dem Erwerb genutzt werden können, von erheblicher Bedeutung sein. Sie musste der Kl. und den Personen, die für sie Maklerdienste leisteten, jedenfalls bekannt sein.

b) Auch das Rechtsberatungsgesetz steht einer Hinweispflicht nicht entgegen. Die Kl. war jedenfalls gern. Art. 1 § 5 Nr. 1 RBerG befugt, die Bekl. auf das Bestehen der dreijährigen Sperrfrist hinzuweisen. Eine solche Aufklärung stand in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Gewerbe der Kl. (vgl. BGH, NJW 1974, 1328 [1329] = LM § 5 RechtsberatG Nr. 9). Das gilt ohne Rücksicht auf die Schwierigkeit der zu beurteilenden Rechtsfragen (vgl. BGH, NJW 1974, 1328 [1329] = LM § 5 RechtsberatG Nr. 9). zumal sich die Kl. — wie ausgeführt — auf den Hinweis beschränken konnte, die Bekl. möge zu dieser Rechtsfrage von dem dafür Berufenen Rechtsrat einholen.

c) Die Feststellungen des BerGer ergeben jedoch nicht, dass die Bedeu­tung, welche die Sperrfrist für die Bekl. hatte, vor dem Kaufabschluss für die Kl. in dem dargelegten Sinne erkennbar war. Zwar hatte die Kl. Kennt­nis von der Absicht der Bekl. die zu kaufende Wohnung zu beziehen. Ob die Kl. auch wusste, dass die Bekl. diese Absicht „so schnell wie möglich" durchführen wollte, oder ob die Kl. nach den Äußerungen der Bekl. davon ausgehen konnte, sie werde „erst in einigen Jahren" einziehen, hat das BerGer. aber offen gelassen. Deshalb hat der Senat seiner Beurteilung auf die Revision der Kl. die letztere Möglichkeit zugrunde zu legen. Dazu kann eine Hinweispflicht der Kt nicht ohne weiteres bejaht werden. Die Kl. brauchte nicht damit zu rechnen, dass die dreijährige Sperrfrist des § 564 b II Nr. 2 S. 2 BGB für die Bekl. gewichtige Bedeutung erlangen konnte, wenn der Einzug ohnehin erst in einigen Jahren stattfinden sollte. Wenn es der Bekl. aber gerade darauf ankam, den Kündigungstermin ab Anfang 1977 selbst bestimmen zu können, musste sie das der Kl. gegenüber deut­lich machen. Ohne weitere Anhaltspunkte war für die Kl. angesichts der (unterstellten) Äußerung der Bekl., erst in einigen Jahren einziehen zu wollen, das Gewicht eines solchen Interesses nicht erkennbar. Für die tat­sächliche Beziehbarkeit einer noch vermieteten Wohnung ist die rechtliche Möglichkeit der Kündigung nur einer von mehreren maßgeblichen Um­ständen. Wer eine an einen Dritten vermietete Eigentumswohnung er­wirbt, wird auch unabhängig von vertraglichen und gesetzlichen Kündi­gungsfristen mit Schwierigkeiten bei dem Freiwerden rechnen. Es ist nicht unwahrscheinlich, dass es der Mieter nach der Kündigung auf einen Rechts­streit ankommen lässt, für längere Zeit Räumungsschutz in Anspruch nimmt oder auf andere Weise den Einzugstermin nicht unerheblich hinaus­zögert. Deshalb liegt für den Makler die Erwägung jedenfalls nicht fern, dem Käufer einer solchen vermieteten Eigentumswohnung komme es — auch oder vornehmlich — auf die Kapitalanlage und die Steuerersparnis an. Manches spricht dafür, dass dies sein vorrangiges Interesse ist, wenn er seinen eigenen Bungalow bewohnt und äußert, erst in einigen Jahren die Wohnung beziehen zu wollen.