Instandsetzungen - JuraMagazin
In dem Auszug des Mieters ohne Vornahme der vertraglich übernommenen Instandsetzungen kann bereits eine endgültige Erfüllungsverweigerung liegen.
Aus den Gründen: A. Zum Anspruchsgrund: I. Das BerGer. führt aus, die Kl. sei unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes wegen positiver Forderungsverletzung begründet. Der Bekl. habe es abgelehnt, die geschuldete Leistung, nämlich die Instandsetzung der Wohnung, zu erbringen. Der Kl. könne demnach, ohne nach § 326 BGB eine Frist verbunden mit der Androhung der Ablehnung der Annahme der Leistung setzen zu müssen, Schadenersatz verlangen.
II. Die Revision greift diese Ausführungen insoweit an, als das BerGer. angenommen hat, der Kl. habe dem Bekl. keine Frist nach § 326 BGB zu setzen brauchen. Sie kann in diesem Punkte keinen Erfolg haben.
2. Die Revision vermisst zu Unrecht hinreichende Feststellungen des BerGer. zu der Frage, ob der Bekl. die ihm nach § 9 des Mietvertrages obliegende Durchführung von Arbeiten in der Mietwohnung ernsthaft ond endgültig verweigert hat.
a) Es stellt auf Grund der durchgeführten Beweisaufnahme rechtlich einwandfrei fest, die Wohnung habe beim Auszug des Bekl. einen ungepflegten Eindruck gemacht und sei stellenweise beschädigt gewesen. Schäden seien am Holzwerk der Türen und Türverkleidungen, an den Fensternischen und an den Steckern und Schaltern der elektrischen Anlage vorhanden gewesen. Darüber hinaus habe dem gesamten Holzwerk der Anstrich gefehlt. Fliesen und Armaturen in Küche und Bad seien beschädigt gewesen, und die gesamte Wohnung habe starke Abwohnungserscheinungen aufgewiesen.
Diese Feststellungen werden von der Revision nicht angegriffen. Bei einem solchen Sachverhalt liegt es nahe, in der Tatsache des Auszugs des Mieters ohne Vornahme der vertraglich übernommenen Instandsetzungen bereits eine endgültige Erfüllungsverweigerung zu sehen.
b) Das gilt jedenfalls bei einem Mietvertrag, der die Instandsetzungspflicht in der Weise regelt, wie es hier zwischen dem Kl. und dem Bekl. der Fall war. Der Bekl. hatte im Mietvertrag nicht nur, wie sonst häufig, schlicht die Schönheitsreparaturen übernommen. Er hatte alle Schäden zu beseitigen, soweit er nicht nachweisen konnte, dass sie nicht von ihm, zu seinem Haushalt gehörenden Personen, Besuchern, Lieferanten usw. herrührten (§ 9 Nr. 2). Durch den Mietvertrag war überdies klargestellt, dass es nicht seinem Belieben überlassen war, ob er Schönheitsreparaturen für erforderlich hielt und demnach ausführen lassen musste (§ 9 Nr. 3 Satz 3; vgl. zu einer nahezu gleichlautenden vertraglichen Regelung BGHZ 49, 56, 58 = NJW 68, 491 = Nr. 10 zu § 536 BGB). Außerdem ergab sich aus der Verpflichtung, auch die erste Schönheitsreparatur ausführen zu lassen (§ 9 Nr. 3 Satz 1) das der Bekl. sich bei
Beendigung des Mietvertrages dem Kl. gegenüber nicht darauf berufen konnte, die Wohnung habe sich bei Vertragsbeginn in keinem besseren Zustand als bei dessen Beendigung befunden. Nach dem Vertragswortlaut, auf den das BerGer. ausdrücklich abstellt, war demnach für den Bekl. gar nicht zu verkennen, dass er nach Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung auf jeden Fall in einen zur Weitervermietung geeigneten vertragsmäßigen Zustand zu versetzen hatte. Wenn das, wie der erkennende Senat aaO bereits ausgesprochen hat, selbst bei einer so einschneidenden Klausel wie der vorliegenden auch nicht ohne weiteres bedeutet, dass die Wohnung in jedem Falle völlig neu hergerichtet werden muss, so konnte nach den über den Zustand der hier im Streit befindlichen Wohnung getroffenen Feststellungen das BerGer. angesichts der für den Bekl. eindeutigen Rechtslage ohne Rechtsirrtum annehmen, dieser habe, wenn er die Mieträume zurückgab, ohne seiner Pflicht nach § 9 Nr. 2 bis 5 des Vertrages genügt zu haben, damit die endgültige ernsthafte Ablehnung der Erfüllung dieser Pflichten zu erkennen gegeben .