Kaufpreis notariell beurkunden - JuraMagazin
Lassen die Partner eines Grundstückskaufvertrags nur einen Teil des vereinbarten Kaufpreises notariell beurkunden und vereinbaren sie nur insoweit die Sicherung durch eine Hypothek, so findet auf eine nicht den ganzen Kaufpreis deckende Zahlung des Käufers § 366 BGB entsprechende Anwendung.
Im notariellen Vertrag v. 11. 1. 1968 verpflichtete sich der KI. u. a. für das Grundstück des Bekl. und den von diesem schlüsselfertig zu errichtenden Wohnhausneubau 220 000 DM zu zahlen. Für diesen beurkundeten Betrag bestellte der Kl. zugunsten des Bekl. eine Sicherungshypothek, die alsbald im Grundbuch eingetragen wurde. Ebenfalls am 11. 1. 1968 hatten die Parteien vor der notariellen Beurkundung einen schriftlichen „Zusatzvertrag" geschlossen. Danach verpflichtete sich der Kl., „neben" der übernommen Verpflichtung zur Zahlung von 220 000 DM für die Herstellung des Gebäudes noch einen Betrag von 50000 DM an den Bekl. „für anteilige Kosten wie Einfriedung, Gartenanlage, Gehsteig- und Hofbefestigung, Architektenleistung, örtliche Bauleitung und Betreuung der gesamten Maßnahme einschließlich aller Verhandlungen mit der Oberfinanzdirektion usw. zu bezahlen".
Kurz vor Weihnachten 1969 überwies der KI. 220 000 DM an den Bekl. Am 9. 1. 1970 erfolgte die Umschreibung im Grundbuch. Der Kl. begehrt die Löschung der Sicherungshypothek. Der Bekl. verweigert die Einwilligung. Er behauptet, der Kaufpreis betrage 270000 DM. 50000 DM der vom KI. Ende 1969 insgesamt überwiesenen 220000 DM habe er auf den nicht dinglich gesicherten Teil der KaufPreisforderung verrechnet. Während das LG den Bekl. antragsgemäß verurteilt hat, hat das OLG die Klage abgewiesen. Die Rev. des KI. war erfolgreich.
Aus den Gründen: A. Das OLG hat ausgeführt: Die beiden Prozessparteien hätten sich aber „rein zweiseitig" (und schon vor der Beurkundung des Vertrags) über den Kaufpreis von 270000 DM geeinigt. Weil dieser Kaufpreis die Gegenleistung für die vom Bekl. dem Kl. gegenüber übernommene Verpflichtung zur Veräußerung des Grundstücks mit dem Neubau sei, habe auch dieser Teil des Vertragswerks der Form des § 313 BGB bedurft. Wenn die in Wirklichkeit gewollte Vereinbarung des Kaufpreises von 270000 DM danach auch mangels der erforderlichen Form unwirksam gewesen sei, sei dieser Verstoß jedoch durch die nachfolgende Auflassung und Eintragung v. 9. 1. 1970 geheilt worden (§-313 Satz 2 BGB). Noch im Zeitpunkt der Eintragung habe Willensübereinstimmung der Parteien über die Fortgeltung der Abrede bestanden, dass der Kl. einen Kaufpreis von 270 000 DM zu entrichten habe.
Da der Kl. dem Bekl. nur auf Grund einer einzigen einheitlichen Verpflichtung 270 000 DM zu leisten habe, komme auf die Ende 1969 erfolgte Zahlung der 220 000 DM weder § 366 Abs. 1 noch § 366 Abs. 2 BGB zur Anwendung. Im übrigen sei im Zeitpunkt dieser Zahlung die Kaufpreisabrede mangels der erforderlichen Form noch unwirksam und eine Schuld des Kl. bis zur Eintragung am 9. 1. 1970 noch nicht existent gewesen.
2. Die eigentlich streitige Frage ist, ob die Hypothekenforderung getilgt ist oder ob gemäß § 366 Abs. 2 BGB ein Teilbetrag von 50000 DM auf den ungesicherten Teil der nach Meinung des BerGer. einheitlich begründeten Kaufpreisschuld von 270000 DM anzurechnen ist. § 366 BGB setzt zwar eine Mehrheit von Schuldverhältnissen voraus. Wann sie besteht, kann sich aber nicht so sehr nach dogmatischen Gesichtspunkten richten. Die Beantwortung der Frage muss vielmehr von der Interessenlage des Einzelfalles abhängig gemacht werden (Soergel-Siebert, BGB, 10. Aufl., § 366 Rdnr. 1). Hier handelt es sich um die wirksame Bestellung einer Sicherungshypothek für einen Teil der Forderung, und zwar für den Teil, der die im beurkundeten Vertrag festgelegte Forderung des Bekl. erfasst (vgl. KG, JFG 3, 429, 434). Durch eine Teilung entstehen grundsätzlich mehrere selbständige Teilforderungen, von denen jede mit der zugehörigen Hypothek ihren eigenen Weg gehen kann (vgl. RGZ 113, 223, 233; 131, 16, 21). Auf einen solchen Fall ist § 366 BGB zumindest entsprechend anwendbar. Insoweit ist die Rechtslage nicht anders als in dem Fall zu beurteilen, in dem der Gläubiger nur einen Teil der Forderung einklagt. Auch dann ist die analoge Anwendung des § 366 BGB geboten (vgl. RGZ 66, 266, 271f. Erman' BGB, 5. Aufl., § 366 Rdnr. 5; Planck, BGB, 4. Aufl., § 366 Anm. 1). Die Interessenlage des Schuldners entspricht derjenigen, in welcher ein Schuldner aus mehreren Schuldverhältnissen zu gleichartigen Leistungen verpflichtet ist (§ 366 Abs. 1 BGB). Es ist kein Grundersichtlich, ihm die Bestimmung zu verwehren, welchen der eigenständig gewordenen Forderungsteile er tilgen will (vgl. BGH, N,TW. 65, 1374 = Nr. 5 zu § 291 BGB; BGHZ 46, 242, 244 = NJW 67, 388 = Nr. 17 zu § 398 BGB; BGHZ 47, 168f. NJW 67, 1223 = vorstehend Nr. 5). Die Rev. weist mit Recht darauf hin, dass sich andernfalls der Schuldner nicht von der Hypothekenforderung befreien könnte, bevor er nicht den gesamten ursprünglichen Forderungsbetrag bezahlt hätte. Das wäre für den Gläubiger, der sieh darauf eingelassen hat, dass nur einTeil gesichert wird, ein ungerechtfertigter Vorteil. Ihm erwächst andererseits durch eine entsprechende Anwendung des § 366 BGB kein unangemessener Nachteil.
Der entsprechenden Anwendung des § 366 Abs. 1 BGB kann weiterhin nicht der vom BerGer. hervorgehobene Umstand entgegenstehen, dass der Kl. im Zeitpunkt der Zahlung zu einer Leistung noch nicht verpflichtet gewesen ist. Der KI. hat seinem Vortrag zufolge bei seiner Leistung die nach § 366 Abs. 1 BGB erforderliche Bestimmung getroffen. Die so bestimmte Leistung entfaltete ihre Wirkung als Erfüllung bei
Eintragung der Rechtsänderungen im Grundbuch. Die Interessenlage der Parteien steht der Anwendung des in § 366 BGB normierten Grundgedankens auf einen so gelagerten Sachverhalt ebenfalls nicht entgegen.
Vom Boden der dargelegten Rechtsauffassung her ist die Behauptung des Kl. bedeutsam, er habe bei seiner Leistung von 220000 DM bestimmt, dass die Hypothekenforderung getilgt werden sollte. Mit diesem Vorbringen hat sich das BerGer. nicht befasst.