Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung

Zum Sachverhalt: Der Bekl. wollte seine Eigentumswohnung verkau­fen. Der Kl. wurde für ihn als Makler vermittelnd tätig. Zunächst hatte der Kl. in Heinen Interessenten gefunden. Auf Wunsch von Hsollte ein Kauf­vertrag vor dem Notar S protokolliert werden. Nachdem bereits ein Beur­kundungstermin festgesetzt war, gab H seine Kaufabsicht auf. An seiner Stelle entschloss sich S zum Erwerb der Eigentumswohnung des Bekl., nachdem er seiner Eigenschaft als Notar durch Hund den Kl. selbst von der Kaufgelegenheit erfahren hatte. Der KI. verlangt vom Bekl. die Zahlung der Maklerprovision. Das LG hat die Klage abgewiesen. Das OLG hat den Bekl. zur Zahlung verurteilt. Die zugelassene - Revision des Bekl. hatte Erfolg. Aus den Gründen: . .. II. 1. Das OLG hat weiter ausgeführt: Durch die vermittelnde Tätigkeit des Kl. gegenüber H sei der spätere Kaufver­trag mit dem Notar S auch mit verursacht worden. Der KI. habe zwar auf den Notar selbst nicht zweckgerichtet eingewirkt. Er habe aber durch sein Verhalten das Interesse des Notars an dem Erwerb der Eigentumswohnung objektiv geweckt. Dass er von diesem Interesse nichts gewusst habe, weil er lediglich Hals Kaufinteressenten angesehen habe, sei ohne Belang. Regelmäßig reiche es allerdings nicht aus, dass die Tätigkeit des Maklers, ohne dass ein Nachweis oder eine Vermittlung i. S. des § 652 BGB vorliege, dem Auftraggeber einen Vorteil gebracht habe. Auch habe der Makler durch seine Tätigkeit einen Maklerlohn grundsätzlich nicht schon dann verdient, wenn er einen Vertrag zwi­schen dem Auftraggeber und einem anderen zustande bringen wolle, dabei aber einem Dritten die Vertragsgelegenheit zufällig bekannt werde und dei Vertrag ohne Zutun des Maklers zwischen dem Auftrag­geber und diesem Dritten zustande komme. Der vorliegende Fall weise indessen entscheidende Besonderheiten auf. Der vom Kl. vermittelte Vertrag mit H habe notariell beurkundet werden müssen. Der Käufer S habe in seiner Eigenschaft als Notar notwendigerweise durch die Vorbe­reitung des Beurkundungstermins von der Vertragsgelegenheit erfah­ren. Das sei den Parteien von vornherein ersichtlich gewesen. Die Vergütung der für den Abschluss des Kaufvertrages ursächlichen Tätigkeit des Kl. erscheine auch angemessen. 2. Mit dieser Begründung lässt sich das angefochtene Urteil nicht halten. Zwischen den Parteien ist ein Vermittlungsmaklervertrag ge­schlossen worden. Dass der KI. im Falle Heine Vermittlungstätigkeit i. S. des § 652 BGB ausgeübt hat, ist im Berufungsurteil ohne Rechtsirrtum festgestellt und war zwischen den Parteien auch nicht umstritten. Vermitteln eines Vertrages verlangt, dass der Makler Verbindung mit einem Interessenten aufnimmt und auf diesen einwirkt, das Geschäft mit dem Auftraggeber zu schließen; Mitursachlichkeit bedeutet hier, dass der Makler durch die Vermittlungstätigkeit die Abschlussbereitschaft gerade des Dritten gefördert hat. Auf den Notar S hat der Kl. nicht vermittelnd eingewirkt. Dass dieser an einem Kauf der Eigentums­wohnung des Beld. interessiert war, war dem Kl. bis zuletzt nicht bekannt. Infolgedessen hat er dessen Abschlussbereitschaft auch nicht bewusst (final) gefördert. An dieser grundsätzlichen Voraussetzung, ei­ner vermittelnden Maklertätigkeit ist auch im vorliegenden Falle festzu­halten.

Hat der Makler mit dem Vertragsgegner überhaupt nicht verhandelt, sondern ist der Vertragsgegner durch Mitteilungen eines Erstinteres­senten oder des Maklers selbst zum Vertragsschluss motiviert worden, so ist der Zusammenhang zwischen Vermittlertätigkeit und Abschluss ein rein zufälliger; die Provision ist daher grundsätzlich nicht verdient (vgl, hierzu RG, Recht 1908 Nr. 1365/1366; KG, OLGE 18,17; Reiche!, Die Maklerprovision 1913, S. 167 zu d). Ausnahmen hat die Rechtspre­chung wegen der besonderen Umstände nur dann zugelassen, wenn zwischen dem Vorinteressenten und dem späteren Vertragsgegner be­sonders enge persönliche (nahe Familienangehörige) oder besonders ausgeprägte wirtschaftliche Beziehungen bestanden (handelsrechtliche oder gesellschaftsrechtliche Zusammenhänge); in diesen Fällen hat der Makler auf den Erstinteressenten und hierdurch zugleich auf den Ver­tragsgegner selbst vermittelnd eingewirkt (vgl. Reiche!, S. 168 zu cc). Das alles verkennt auch das BerGer. nicht. Es will aber dem IC1. einen Maklerlohn deswegen zubilligen, weil der Käufer in seiner Eigenschaft als Notar notwendigerweise von der Vertragsgelegenheit erfahren hatte. Von einer, solchen Unterscheidung das Bestehen des Maklerlohnes ab­hängig zu machen, würde mit dem Rechtsbegriff der Vermittlung i. S. des § 652 BGB nicht in Einklang zu bringen sein, der ein zielgerich­tetes Einwirken auf den als Bewerber erkannten Interessenten grund­sätzlich erfordert. Die Entstehung des Anspruchs auf Maklerlohn setzt eine Tätigkeit des Maklers voraus, die sich auf die Vermittlung gerade desjenigen Vertrages bezog, für dessen Abschluss Provision verlangt wird. Nur diejenigen Tätigkeiten des Maklers können in den Kreis der als mit ursächlich erheblichen Umstände einbezogen werden, die gerade auf die Vermittlung des in Frage stehenden Geschäftes zwischen den vorgesehenen Parteien abziehen. Wenn sich die frühere Vermittlungstä­tigkeit des Kl. gegenüber, H auf die Entschließung des Notars S rein objektiv ausgewirkt hat, so ist damit dem Erfordernis nicht Genüge getan, dass der Makler den Vertrag mit dem Käufer vermitteln muss. Im übrigen ergäben sich im Einzelfall kaum überwindbare Abgrenzungsschwierigkeiten, wenn man der Ansicht des OLG folgte. Der im Beru­fungsurteil angesprochene Anwendungsfall könnte nicht auf beurkun­dende Notare beschränkt bleiben, sondern müsste auch deren Personal (Bürovorsteher, Schreibkräfte) einschließen. Zu berücksichtigen wäre ferner die Möglichkeit, dass von der Vertragsgelegenheit Behördenan­gehörige erfahren,. die mit der Beurteilung eines zwischen dem Auftraggeber und dem Vorinteressenten angebahnten Kaufvertrages befasst sind (z.B. Baubehörden, sonstige Genehmigungsbehörden, Grund­buchämter). In solchen Fällen dürfte es mitunter äußerst schwierig sein festzustellen, welcher Richter, Beamte oder Angestellte von der Ver­tragsgelegenheit notwendigerweise oder nur zufällig erfahren hat.