Kaufvertrages über ein Hausgrundstück - JuraMagazin

Zum Sachverhalt: Zu Beginn des Jahres 1976 erteilte der Zeuge A als Eigentümer des Hausgrundstücks C-Weg 4 in W. der Kl., einer in W. ansässigen Immobilienmaklerin (KG), den Alleinauftrag zur Vermittlung eines Verkaufs dieses Grundstücks. Am 14. 4. 1976 gab die Kl. in der Zeitung eine Suchanzeige über das Grundstück zum Kaufpreis von 275000 DM auf. Noch Mitte April 1976 schloss die Kl. mit dem Bekl. einen Nachweis-Maklervertrag über den Ankauf eines Hausgrundstücks ab. Am 21. 4. 1976 übersandte sie ihm ein Expos6 über das Grundstück des Zeugen A; nach der Behauptung der KI. war darin ein Verkaufspreis von 275000 DM, nach der Behauptung des Bekl. ein solcher von 295000 DM genannt; die Käuferprovision sollte 5,55% des Kaufpreises einschließlich Mehrwertsteuer betragen. Ebenfalls noch im April 1976 besichtigte der Bekl. in Anwesenheit eines Vertreters der Kl. das Grundstück. Am 3. 6. 1976 sandte die Kl. dem Bekl. ein weiteres Expos8 zu; nach dessen Behauptung war darin erstmalig von einem Verkaufspreis von 275000 DM die Rede. Der Kaufpreis war dem Bekl., der sonst keine Einwendungen gegen einen Ankauf hatte, zu hoch; nach seiner Behauptung wäre er grundsätzlich bereit gewesen, zu einem geringeren Preise zu kaufen. Die KI. hat behaup­tet, sie habe in der Folgezeit erklärt, dass die Möglichkeit einer Verhand­lungsbasis über 268000 DM (Telefongespräch mit dem Bekl.) oder sogar 250000 DM (späteres Telefongespräch mit der Ehefrau des Bekl. am 26. 7. 1976) bestehe. Der Bekl. lehnte alle Angebote der Kl. wegen der Höhe des Kaufpreises ab, zuletzt am 26. 7. 1976. Anschließend war die Kl. für den Bekl. nicht mehr tätig. Zuvor, nämlich am 5. 7. 1976, hatte der Zeuge A den Alleinauftrag mit der Kl. zum 19. 7. 1976 gekündigt. Nach diesem Tage und spätestens am 2. 8. 1976 erteilte er der ebenfalls als Immobilienmaklerin tätigen und in W. ansässigen Firma X (OHG) den Alleinauftrag zur Vermittlung des Grundstücksverkaufs. Am 28. 7. 1976 bat die Ehefrau des Bekl. für diesen die Firma X allgemein um die Bekanntgabe von Ver­kaufsangeboten über Hausgrundstücke im Großraum M./W. Am 2. 8. 1976 übersandte diese Firma dem Bekl. etwa 25 Angebote, darunter das Angebot über die Möglichkeit eines Ankaufs des Hausgrundstücks C— Weg 4 in W.; für dieses Haus waren 260000 DM Kaufpreis als Verhand­lungsbasis genannt. Durch notariellen Vertrag am 14. 9. 1976 kaufte der Bekl. von dem Zeugen A das Hausgrundstück zum Preise von 255000 DM. Eine Provision von 14152,50 DM (5,55% des Kaufpreises einschließlich Mehrwertsteuer) zahlte er an die Firma X. Diese stellte mit Schreiben vom 21. 9. 1976 den Bekl. von etwaigen Provisionsforderungen anderer Makler für das Objekt frei. Die Kl. verlangt vom Bekl. ebenfalls Provision.

Das LG hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kl. hat das OLG nach dem Klageantrag erkannt. Die Revision des Bekl. hatte keinen Erfolg.

Aus den Gründen: ... Der Rechtsstreit betrifft einen Fall, in dem ein Immobilienmakler (KI.) für seinen an dem Kauf eines Hausgrund­stücks interessierten Auftraggeber (Bekl.) als dessen Nachweismakler tätig wurde, sodann ein Kaufvertrag mit dem Grundstückseigentümer (Zeuge A) zunächst nicht zustande kam, daraufhin ein anderer Makler (X) eine auf den Ankauf desselben Grundstücks gerichtete Nachweis­tätigkeit entfaltete und schließlich ein Kaufvertrag über dieses Grund­stück zwischen dem Eigentümer und dem Auftraggeber zustande kam. Die Entscheidung hängt einmal von der Beantwortung der Frage ab, ob, wie der Bekl. zunächst geltend macht, die Nachweistätigkeit der KI. deswegen nicht als (mit-)ursächlich anzusehen sei, weil der Grundstückskaufvertrag erst nach einem endgültigen Scheitern der im Anschluss an die Tätigkeit der Kl. zwischen dieser und dem Bekl. geführten Verhandlungen allein aufgrund der anschließenden Tätigkeit des anderen Maklers zustande gekommen sei (Unterbrechung des Kausalzusammenhanges). Wird diese Frage verneint, kommt es zum anderen darauf an, ob, wie der Bekl. weiter geltend macht, dass von der Kl. nachgewiesene Geschäft mit dem abgeschlossenen Geschäft wegen unterschiedlicher Kaufpreishöhe wirtschaftlich nicht wesensgleich sei (fehlende inhaltliche Gleichartigkeit). Ob Mitursächlichkeit der Nach­weistätigkeit zu bejahen ist und ob Identität zwischen dem nachgewie­senen und dem schließlich zustande gekommenen Geschäft besteht, ist im wesentlichen Tatfrage. Die insoweit vom Tatrichter getroffenen Feststellungen sind aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

I. Unterbrechung des Kausalzusammenhanges.

1. Die Frage der Mitursächlichkeit der Tätigkeit eines Nachweismaklers unter den hier gegebenen Umständen ist entgegen der Auffas­sung des BerGer. und der Ansicht der Parteien bisher höchstrichterlich nicht entschieden. Die Urteile des BGH vom 2. 4. 1969 (LM vorste­hend Nr. 29 = WM 1969, 885 = MDR 1969, 645), vom 10. 2. 1971 (NJW 1971, 1133 = LM vorstehend Nr. 40 = WM 1971, 827 -= MDR 1971, 564), vom 14. 5. 1975 (Allgemeine Immobilien-Zeitung [AIZ] 1975, 306), vom 6. 12. 1978 (NJW 1979, 869 = WM 1979, 439 = MDR 1979, 382), vom 14. 12. 1959 (LM vorstehend Nr. 7 = MDR 1960, 283 = NJW 1960, 476 Ls.) und vom 21. 5. 1971 (WM 1971, 1098) betreffen diese Frage nicht. Dem Urteil vom 18. 5. 1961 (AIZ 1961, 108) lag zwar ein vergleichbarer Sachverhalt zugrunde; hier hatte aber das BerGer. in tatsächlicher Hinsicht festgestellt, dass das Kaufin­teresse des Auftraggebers gerade bis zuletzt nicht erloschen war, so dass sich Ausführungen zu der Frage, ob und inwieweit ein endgültiges Scheitern der Verhandlungen Einfluss auf den ursächlichen Zusam­menhang zwischen der Tätigkeit eines Nachweismaklers und dem schließlich abgeschlossenen Geschäft haben kann, von vornherein erübrigten.

2. Das BerGer. hat nicht festgestellt, dass die Verhandlungen zwi­schen der Kl. und dem Bekl. wegen der Kaufpreishöhe endgültig ge­scheitert waren. Das war entgegen der Auffassung der Revision auf­grund der hier gegebenen Fallgestaltung rechtlich auch nicht geboten.

a) Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Ver­trages einen Maklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises zustande kommt (§ 652 I 1 BGB). Die Tätigkeit des Nachweismaklers erschöpft sich im Nachweis der Gelegenheit zum Vertragsschluss (BGH, LM vorstehend Nr. 9 = NJW 1962, 2099; LM vorstehend Nr. 58 = NJW 1977, 41 = WM 1976, 1313 = MDR 1977, 209 = JZ 1977, 267). Bereits durch diese Tätigkeit verdient er die Provision (BGHZ 63, 74 [76] = LM vorstehend Nr. 51 = NJW 1974, 2277). Der Nachweismakler muss daher lediglich nachweisen, dass der Auftraggeber durch ihn Kenntnis von der Vertragsmöglichkeit erhalten hat.

b) Dieser Nachweis war nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsurteils spätestens am 3. 6. 1976 (zunächst) geführt. Nach der Veröffentlichung der von der Kl. aufgegebenen Zeitungs-Suchanzeige (14. 4. 1976) erfuhr der Bekl. von der Kl. aufgrund des ersten Exposés (21. 4. 1976), durch die Grundstücksbesichtigung (Ende April 1976) und mit der Zusendung des zweiten Expos6s (3. 6. 1976) alle wesentlichen Tatsachen und Umstände. Er erhielt bis dahin nicht nur genaue Kenntnis von dem zum Verkauf stehenden Hausgrundstück und dessen Eigentümer, sondern sogar von dem vorgesehenen Verkaufspreis. Dieser war kein vom Eigentümer von vornherein festgelegter (Mindest-)Preis, sondern ein nur als Verhandlungsbasis vorgesehener und damit abänderbarer (Höchst-)Be­trag. Das hat das angefochtene Urteil ebenfalls ohne Rechtsirrtum festge­stellt.

d)  Der von der Kl. erbrachte Nachweis wurde auch nicht durch die spätere Tätigkeit des anderen Maklers berührt.

aa) Ohne Erfolg beruft sich die Revision in diesem Zusammenhang zunächst darauf, der Bekl. habe die Informationen, die er von der Kl. erhalten habe, auch durch den später von ihm beauftragten anderen Makler erhalten, so dass die Nachweistätigkeit der Kl. nicht umfang­reicher als die des zweiten Maklers gewesen sei. Wenn man zunächst von der Kaufpreishöhe einmal absieht, so wusste der Bekl. aufgrund der Nachweistätigkeit der Kl. um alle für den Ankauf des Hausgrund­stücks wesentlichen Tatsachen. Insoweit konnte der andere Makler wegen Vorkenntnis des Bekl. von vornherein keine eigene, eine Provi­sionspflicht auslösende Nachweistätigkeit i. S. des § 652 I 1 BGB ent­falten. Demgegenüber fällt der Umstand, dass - nach dem Vortrage des Bekl. - die KI. zuletzt einen Verkaufspreis von 275000 DM und der zweite Makler einen solchen von 260000 DM nannte, schon des­halb nicht entscheidend ins Gewicht, weil die Vorkenntnis aller übri­gen für den Kauf maßgeblichen Informationen dazu führt, dass die sonstige Nachweistätigkeit der Kl. jedenfalls als mitursächlich angese­hen werden kann.

bb) Die Revision meint weiter, dass immer dann, wenn ein Kaufge­genstand von mehreren Nachweismaklern nacheinander zu unter­schiedlichen Preisen angeboten wird, grundsätzlich das für den ge­meinsamen Auftraggeber günstigste Angebot als das für den Kaufabschluss allein ursächliche anzusehen sei. Dieser auch von dem OLG Köln (AIZ 1975, 29) vertretenen Auffassung vermag der erkennende Senat in ihrer Allgemeinheit nicht beizupflichten. Einmal ist sie mit der Bestimmung des § 652 I 1 BGB nicht zu vereinbaren, nach der jede Nachweistätigkeit geeignet sein kann, einen Provisionsanspruch zu begründen. Zum anderen widerspricht sie dem höchstrichterlich aner­kannten Grundsatz, dass Mitverursachung auch bei einer Nachweistä­tigkeit genügt. Ferner steht sie der in der Rechtsprechung anerkannten Regel entgegen, dass bei Vorkenntnis eine spätere entsprechende Nach­weistätigkeit nicht kausal ist.. Schließlich räumt sie bei einem Nach­weis-Maklervertrag der Frage des Kaufpreises von vornherein eine zu große, der eigentlichen Nachweistätigkeit (Nachweis des Kaufgegen­standes und Nachweis des Eigentümers) eine zu geringe Bedeutung bei. Demgegenüber können die vom OLG Köln und auch von der Revision angeführten Zweckmäßigkeitsgründe eine andere Beurtei­lung nicht rechtfertigen. Ob jener Auffassung ausnahmsweise auf­grund besonderer tatsächlicher Umstände des Einzelfalles beizutreten wäre, bedarf keiner Entscheidung, weil solche Umstände hier nicht vorliegen.