Keine Übertragbarkeit

Das Vorkaufsrecht ist nicht übertragbar. Die Gemeinde kann lediglich das Vorkaufsrecht zugunsten eines anderen ausüben oder - nach den einschlägigen Bestimmungen des BGB - ihren Auffassungsanspruch an einen Dritten abtreten, wenn sie nach Ausübung des Vorkaufsrechts das Grundstück weiterverkaufen will.
Erlöschen rechtsgeschäftlicher Vorkaufsrechte. Beim Eigentumserwerb der Gemeinde aufgrund der Ausübung des Vorkaufsrechts erlöschen rechtsgeschäftliche Vorkaufsrechte. Handelt es sich um ein dingliches, also im Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht, so wird das Grundbuch unrichtig. Teilt die Gemeinde dem Grundbuchamt in der Form des § 29 Abs. 3 GBO mit, dass sie das Vorkaufsrecht durch unanfechtbaren Bescheid ausgeübt habe, und verlangt sie die Löschung des rechtsgeschäftlichen Vorkaufsrechts, so muss das Grundbuchamt diesem Ersuchen entsprechen, ohne dass es prüfen darf; ob die Gemeinde das Vorkaufsrecht zu Recht ausgeübt hat.
Erwirbt die Gemeinde das Grundstück freihändig und übt ein Dritter sein Vorkaufsrecht aus, so kann die Gemeinde ihrerseits ihr gesetzliches Vorkaufsrecht ausüben und damit den Dritten ausschalten. Der Dritte kann infolge der Grundbuchsperre nicht Eigentümer werden. Satz 5 gilt nicht für gesetzliche Vorkaufsrechte. Zum Verhältnis des gemeindlichen Vorkaufsrechts zu anderen gesetzlichen Vorkaufsrechten.
Löschung einer Vormerkung des Käufers. Wird die Gemeinde nach Ausübung des Vorkaufsrechts im Grundbuch als 3 Eigentümerin eingetragen, so ist eine zur Sicherung des Übereignungsanspruchs des Käufers eingetragene Vormerkung auf Ersuchen der Gemeinde zu löschen. Für das Ersuchen gilt das unter Rn. 31 zu Abs. 2 Satz 3 Ausgeführte entsprechend. Die Gemeinde darf das Ersuchen nur bei Unanfechtbarkeit des Bescheides gegenüber dem Käufer stellen.
Bestimmung des Kaufpreises nach dem Entschädigungswert. Zur Anwendung der 3 Vorschrift müssen drei Voraussetzungen erfüllt sein: Sie ist anzuwenden in den Fällen des § 24 Abs. l Nr. 1. Mit dieser 3 Formulierung ist klargestellt, dass die Voraussetzungen des § 24 Abs. 1 Nr. 1 gegeben sein müssen und es nicht darauf ankommt, ob das Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Nr. 1 oder nach einer anderen Vorschrift ausgeübt wird. Abs. 3 ist insbesondere lex specialis gegenüber der Preislimitierungsvorschrift des §3 Abs. 3 BauGBMaßnahmenG. Der Erwerb muss für die Durchführung des Bebauungsplanes 41 erforderlich sein. Dies bedeutet: Eine funktions- und sachgerechte Nutzung und Unterhaltung des Grundstücks sowie der darauf befindlichen Anlage auf Dauer ist nur gesichert, wenn die Gemeinde das Eigentum am Grundstück hat.
Das Grundstück könnte nach dem festgesetzten Verwendungszweck enteignet werden. Es muss also das Wohl der Allgemeinheit die Eigentumsentziehung - bezogen auf den im Bebauungsplan festgesetzten Zweck - erfordern. Dazu genügen aber die Gründe, die den Erwerb als für die Durchführung des Bebauungsplanes erforderlich erscheinen lassen, sodass insoweit die Vorschrift wohl tautologisch formuliert ist. Nicht notwendig ist, dass die Enteignung - rein zeitlich gesehen - bereits bei Ausübung des Vorkaufsrechts zulässig ist.
Die Gemeinde muss Satz 1 anwenden, wenn dessen Voraussetzungen vorliegen, insbesondere auch bei Konkurrenz mehrerer Vorkaufsrechte. Die Pflicht zur Anwendung des Satzes 1 gilt nach dem eindeutigen Wortlaut selbst dann, wenn der Kaufpreis nach Überzeugung der Gemeinde dem Entschädigungswert entspricht. Ist der Kaufpreis geringer als der Entschädigungswert, muss ihn die Gemeinde heraufsetzen. Ein solcher Fall ist denkbar, da die Kaufvertragsparteien den Entschädigungswert, der u. U. schwierig zu errechnen ist, häufig nicht richtig feststellen können und daher für eine öffentliche Fläche einen unterhalb des Entschädigungswertes liegenden Kaufpreis vereinbaren, zumal öffentliche Flächen schwer verkäuflich und oft nur mit erheblichen Abschlägen zu veräußern sind. Ist der vereinbarte Kaufpreis höher als der Entschädigungswert, muss ihn die Gemeinde herabsetzen. Abs. 3 Satz 1 ist in jedem Fall lex specialis gegenüber Abs. 2. Die Sonderregelung des § 28 Abs. 3 über die Preisfestsetzung ist natürlich nur anzuwenden, wenn die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht nach § 26 ausgeschlossen ist.
Der von der Gemeinde zu zahlende Betrag richtet sich - abweichend vom vereinbarten Kaufpreis - nach den Vorschriften des Zweiten Abschnitts des Fünften Teils. Zur Anwendung der Vorschriften über die Rückenteignung. Der zu ermittelnde Entschädigungswert ist zu verzinsen, und zwar - in entsprechender Anwendung des § 99 Abs. 3 - ab Unanfechtbarkeit, wenn der Ausübungsbescheid nicht angefochten wird, anderenfalls mit der Entscheidung der Baulandkammer des Landgerichts.
Wie die Gemeinde den Entschädigungswert ermittelt, steht in ihrem Ermessen. Die im früheren § 28 a Abs. 2 Satz 3 BBauG vorgeschriebene Einschaltung des Gutachterausschusses ist entfallen, ebenso die in § 28 a Abs. 2 Satz 4 BBauG vorgesehene Unterbrechung der Zweimonatsfrist durch die Einschaltung des Gutachterausschusses. Das damit in der Praxis verbundene Problem, dass die Gemeinde bei Einschaltung des Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen die Zweimonatsfrist nur schwer wird einhalten können, hat der Gesetzgeber im Interesse des privaten Grundstücksverkehrs offenbar bewusst in Kauf genommen.
Zur Anhörung der Vertragsparteien zu § 3 BauGB-MaßnahmenG. Die dortigen Ausführungen gelten entsprechend für § 28 Abs. 3.
Erstreckt sich das Vorkaufsrecht nur auf eine nicht vermessene Teilfläche und hat diese selbständige Bedeutung, so muss die Gemeinde den auf die Teilfläche entfallenden Kaufpreisteil gesondert (also nicht durch Multiplizieren des durchschnittlichen qm-Preises mit der qm-Zahl der Teilfläche) ermitteln und diese nach dem Entschädigungswert bestimmen.
Die Gemeinde muss die Festsetzung des Entschädigungswertes zusammen mit der Ausübung des Vorkaufsrechts in einem Bescheid vornehmen.
Zu den Unterschieden des § 28 Abs. 3 Satz 1 zur Preislimitierung des § 3 Abs. 3 Satz 1 BauGB-MaßnahmenG.
Abs. 3 ist nicht anwendbar, wenn die Gemeinde im klassischen Sanierungsgebiet bereits die Genehmigung nach § 144 Abs. 2 Nr. 3 für den Kaufvertrag wegen eines überhöhten Preises versagt hat, da hier das Vorkaufsrecht mangels eines rechtsgültigen Kaufvertrags nicht entsteht.