Konkurrenzschutzpflicht - JuraMagazin

Zur Frage der Konkurrenzschutzpflicht bei der Vermietung von Gewerberaum in einem Einkaufszentrum.

Zum Sachverhalt: Die Firma C errichtete auf einem Gelände von ca. 500 m Länge und 100 m Breite nach einheitlichem Gesamtplan ein Wohn- und Geschäftszentrum (1-Zentrum). Die Planung sah von vornherein vor, Interessenten Gelegenheit zu geben, Wohnungseigentum und Teileigentum an Gewerberäumen (Läden, Büros, Praxen) zu erwerben. Den Kern des gewerblich zu nutzenden Teils des „I-Zentrums" bildete eine als Fußgängerzone gestaltete Ladenstraße von 350 oder 500 m Länge, an der „Warenhäuser, Textilhäuser, Läden, Gast- und Sportstätten" mit einer Nutzungsfläche von etwa 61000 qm vorgesehen waren. Die Bekl. war daran interessiert, im 1-Zentrum einen Supermarkt zu betreiben. Die Verhandlungen führten im Februar 1970 zum Abschluss eines Mietvertrages mit der C. für dessen Wirksamwerden sich die Bekl. die Zustimmung ihres Aufsichtsrates ausdrücklich vorbehielt. Die Beld. erhielt zusammen mit dem Mietvertrag die darin in Bezug genommene Baubeschreibung einen Lageplan und Grundrisspläne.

Aus den bei Unterzeichnung des Mietvertrages vorhandenen Planungs- unterlagen ergab sich, dass es sich bei dem Warenhaus um eine Filiale der K-AG und bei dem Kleinkaufhaus um ein - weiteres - Textilhaus handeln sollte. Mit der P-GmbH, einem Schwesterunternehmen der Bekl., geführte Verhandlungen wegen des Abschlusses eines Mietvertrages für die Ladeneinheit L 48 blieben erfolglos. Für den Fall, dass es mit der P-GmbH zum Abschluss eines Mietvertrages gekommen wäre, hätte die Beld. den von ihr unterzeichneten, aber vom Aufsichtsrat noch nicht genehmigten Mietvertrag nicht wirksam werden lassen. Nach dem Scheitern der Vertragsverhandlungen zwischen der C und der P-GmbH genehmigte der Aufsichtsrat der Bekl. den Mietvertrag. Davon erfuhr die Kl. durch ein Schreiben der Bekl. Sie hatte vorher u. a. die Ladenheinheiten L 9 und L 48 als Teileigentum erworben und ist in das Mietverhältnis zwischen der C und der Bekl. eingetreten. Als Verwalterin des Teileigentums der KI. schloss die C mit der Firma S einen Mietvertrag über die Ladeneinheit L 48 zum Betrieb eines Supermarkts. Deswegen ließ die Beld. die Anfechtung des Mietvertrages „aus allen in Betracht kommenden rechtlichen Gesichts- punkten" erklären und aus wichtigem Grunde fristlos kündigen. Die Kl. bot der Bekl. die Überlassung der Mietsache an. Die Bekl. bezog die Geschäftsräume jedoch nicht.

Im Oktober 1974 fand eine öffentliche Veranstaltung zur Eröffnung des 1-Zentrums statt. Die Parteien streiten darüber, in welchem Umfang zu diesem Zeitpunkt der vorhandene Geschäftsraum, sei es durch Eigentümer oder Mieter, in Betrieb genommen worden ist. Im Oktober 1976 forderte die Beld. die Kl. auf, die Gesamteröffnung der Ladengeschäfte vorzunehmen und ihr die Ladeneinheit L 9 in der Weise zu überlassen, „dass die Fläche L 48 nicht an ein Konkurrenzunternehmen vermietet wird". Die Kl. erwiderte, dass die Gesamteröffnung stattgefunden habe, der Bekl. weder ausdrücklich noch stillschweigend Konkurrenzschutz zugesagt worden sei, sie sich also mit der Vertragserfüllung in Verzug befände. Darauf kündigte die Bekl. den Mietvertrag vorsorglich nochmals fristlos.

Die KI. hat für die Monate November und Dezember 1974 den Mietzins eingeklagt. Die Bekl. hat im Wege der Widerklage Ersatz ihrer Aufwen­dungen für die Mietsache verlangt. Das LG hat Klage und Widerklage abgewiesen. Die Berufung der Kl. hatte Erfolg. Die Anschlussberufung der Bekl. ist dagegen zurückgewiesen worden. Auch die Revision der Bekl. ist erfolglos.

2. Die Auffassung des BerGer. begegnet im Ergebnis keinen rechtli­chen Bedenken.

a) Soweit die Vorinstanz die ausdrückliche Vereinbarung von Kon­kurrenzschutz durch die Einbeziehung der Baubeschreibung verneint hat, greift das die Bekl. nicht an.

b) Die Einbeziehung der Baubeschreibung in den Mietvertrag als dessen Bestandteil hat das BerGer. nicht als stillschweigende Vereinba­rung einer Konkurrenzschutzpflicht gewertet. Diese Auslegung hält sich in den Grenzen tatrichterlichen Ermessens. Sie kann nicht als ein­seitige Bevorzugung der Vermieterbelange angesehen werden. Im Zeitpunkt der Unterzeichnung des Mietvertrages konnte ein billig und gerecht denkender Mietinteressent die Baubeschreibung und die Ein­tragungen im Lageplan deshalb nicht als verbindliche Zusage werten, die Vermieterin werde die Ladeneinheit L 48 nur an ein Unternehmen der Textilbranche vermieten, weil damals die Vergabe des Geschäfts­raumes noch weitgehend offen war. Davon abgesehen war der Bekl., als sie sich 1972 vertraglich wirksam verpflichtete, bekannt, dass die Kl. mit Unternehmen anderer Branchen verhandelt hatte.

c) Die Revision hat darin recht, dass sich die Pflicht des Vermieters, dem Mieter Wettbewerber fernzuhalten auch aus den Umständen er­geben könne. Es kann auch nicht zweifelhaft sein, dass bei der Prüfung der Umstände im vorliegenden Falle maßgeblich auf die Interessen der C abgestellt werden durfte. Zum Erfolg verhilft ihr das jedoch nicht.

aa) Der BGH hat die vom RG begonnene Rechtsprechung fortge­setzt, wonach der Vermieter gewerblich zu nutzender Räume auch ohne Bestehen einer vertraglichen Regelung die Pflicht hat, den Mieter gegen Konkurrenz im selben Hause zu schützen (vgl. BGH, LM vorste­hend Nr. 2; BGH, LM vorstehend Nr. 3; BGH, LM vorstehend Nr. 5; BGH, LM vorstehend Nr. 6 und BGH v. 24. 4. 1968 = WM 1968, 699 [670]; vgl. ferner OLG Celle, MDR 1964, 59; OLG Frankfurt, Betr. 1970, 46, das der erkennende Senat dadurch gebilligt hat, dass er die Revision durch Beschluss ohne mündliche Verhandlung zurückgewiesen hat; OLG Karlsruhe, NJW 1972, 2224). Diese Rechtsprechung be- ruht auf der Erwägung, dass es bei der Vermietung von Räumen zum Betriebe eines bestimmten Geschäfts zur Gewährung des vertragsmäßigen Gebrauchs gehört, in anderen Räumen des Hauses oder auf im- mittelbar angrenzenden Grundstücken des Vermieters kein Konkurrenzunternehmen zuzulassen. Unumstritten wie dieser Grundsatz selbst ist seine Eingrenzung in der Weise, dass der Vermieter nicht gehalten ist, dem Mieter jeden fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerb fernzuhalten. vielmehr nach den Umständen des einzelnen Falles abzuwägen ist, inwieweit nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Belange der Parteien die Fernhaltung von Konkurrenz geboten ist. Zu dieser Rechtsprechung hat sich der erkennende .Senat in BGHZ 70, 79 = vorstehend Nr. 16 bekannt. Von ihr abzuweichen besteht kein Anlass.

cc) Unmittelbare Nachbarschaft zweier Grundstücke ein und desselben Eigentümers besteht nicht, wenn sie 350 m voneinander entfernt sind. Daran ändert der Umstand nichts, dass beide Grundstücke an der als Fußgängerzone gestalteten Ladenstraße eines Einkaufszentrums liegen. Befänden sich die Läden in einer herkömmlichen Geschäftsstraße, so würden sie nach den Maßstäben, die der bisherigen Rechtsprechung zugrunde liegen, nicht als unmittelbar benachbart angesehen werden. Für die Geschäftsstraße eines Einkaufszentrums der hier in Rede stehenden Art kann nichts anderes gelten. Das 1-Zentrum dient unstreitig nicht nur der Versorgung der dort wohnenden Menschen, sondern hat von seiner Planung und Anlage her die Aufgabe, die City zu entlasten.

II. 1. Das BerGer. hat gemeint, die Bekl. habe die Beendigung des Mietvertrages nicht wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage verlangen können. Auch wenn der Geschäftswille der Bekl. sich an die Erwartung geknüpft haben mag, ihr werde im /-Zentrum vorerst keine Konkurrenz erwachsen, so sei doch weder für die Kl. selbst noch für die C erkennbar gewesen, dass die Bekl. diese Erwartung auch noch gehabt habe, nachdem, wie sie wusste, der P-GmbH die Ladeneinheit L 48 angedient worden sei. Im übrigen, hat die Vorinstanz weiter ausgeführt, würde sich die Kl. auf das Ansinnen, den Bestand des Mietvertrages von einem so gearteten Kon­kurrenzschutz abhängig zu machen, nicht eingelassen haben. Dazu sei sie auch nicht verpflichtet gewesen.

2. Das BerGer. hat im Ergebnis darin recht, dass die Bekl. sich nicht mit Erfolg auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage berufen kann. Der BGH und insbesondere auch der erkennende Senat stehen in ständiger Rechtsprechung auf dem Standpunkt, dass Umstände, die in den Risi­kobereich einer Partei fallen, dieser in aller Regel nicht das Recht ge­ben, sich auf § 242 BGB zu berufen, weil die Anwendung der Rechts­folgen beim Fehlen oder Wegfall der Geschäftsgrundlage nicht zu einer Beseitigung der im Vertrag liegenden Risikoverteilung führen darf (vgl. Senatsurt. v. 22.5. 1978 — VIII ZR 188/77 = WM 1978, 1008). Abgesehen von Monopolinhabern muss jeder Gewerbetreibende im geschäftlichen Alltag mit dem Auftreten von Wettbewerbern rechnen. Gegen erlaubten Wettbewerb schützt ihn das Gesetz nicht. Daran än­dert sich grundsätzlich nicht dadurch, dass der Unternehmer sein Ge­werbe in gemieteten Räumen ausübt. Eine Risikoverlagerung tritt in diesem Fall nur insofern ein, als dem Vermieter wegen seiner Pflicht zur Gewährung vertragmäßigen Gebrauchs verwehrt ist, Konkurrenten seines Mieters in anderen Räumen des Hauses oder in unmittelbarer Nachbarschaft Gewerberaum zu vermieten. Die Vertragsfreiheit erlaubt den Beteiligten selbstverständlich, auch eine noch weitergehende Risikoverlagerung auf den Vermieter zu vereinbaren. Da im vorliegenden Falle keiner dieser beiden Ausnahmetatbestände gegeben ist, lag das Risiko, sich im 1-Zentrum demnächst der Konkurrenz eines weiteren Supermarktes ausgesetzt zu sehen, im Bereich der Bekl.

III.   Die Revision kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, die Klage sei deshalb unbegründet, weil das Mietverhältnis noch gar nicht begonnen habe. Das BerGer. hat dazu die Ansicht vertreten, mit der Formulierung, „das Mietverhältnis beginnt mit der Übergabe der Mieträume, jedoch nicht eher als zwei Monate vor der Gesamteröffnung der im „1-Zentrum" vorhandenen Ladengeschäfte", sei diejenige Veranstaltung gemeint, mit welcher der kommerzielle Bereich dem Zugang des Publikums freigegeben werden sollte. Das BerGer. hat dabei auf einen Hinweis der C in einer Landespressekonferenz Bezug genommen, der besagt, „nach Fertigstellung" werde der kommerzielle Bereich des 1-Zentrums einheitlich mit einer großen Veranstaltung, die sich über Tage erstrecken werde, eröffnet. Gegen diese Auslegung bestehen aus Rechtsgründen keine durchgreifenden Bedenken. Nach den gegebenen Umständen, insbesondere mit Rücksicht darauf, dass an dem kommerziell genutzten Bereich des 1-Zentrums lange Zeit vor Fertigstellung der Bauvorhaben Teileigentum gebildet worden ist, was den Einfluss der Erwerber auf die Fertigstellung naturgemäß verstärkt, ist die Auslegung möglich, dass eine Eröffnungsveranstaltung, wie sie dann unstreitig stattgefunden hat, in Verbindung mit der Inbetriebnahme des Einkaufszentrums im großen ganzen den Beginn der Mietzeit markiert. Da die Bekl. sich zu diesem Zeitpunkt bereits - rechtsgrundlos - weigerte, den Supermarkt in den Mieträumen zu eröffnen, genügte das wörtliche an die Bekl. gerichtet Angebot der Kl., die Geschäftsräume zum vertragsmäßen Gebrauch in Besitz zu nehmen (§ 295 BGB). Mit der Behauptung, es hätten in den Türen der Ladeneinheit noch Schlosszylinder und Schlüssel gefehlt, so dass deshalb und wegen Personalmangels eine Übergabe unmöglich gewesen sei, kann die Bekl. nicht ernsthaft gehört werden.

IV. Das BerGer. hat eine Ersatzpflicht der Kl. wegen Verschuldens bei Vertragsschluss verneint und die Widerklage deshalb - in Übereinstimmung mit dem LG - für unbegründet angesehen. Auch dagegen wendet sich die Revision vergeblich. Die Kl. traf aufgrund des Mietvertrages, in den sie eingetreten ist, keine allgemeine Auskunftspflicht über das rechtliche Schicksal der nicht an die Bekl. vermieteten Ladeneinheiten. Eine solche Pflicht lässt sich insbesondere nicht aus der von der Revision zitierten Entscheidung des BGH in NJW 1970, 653 [655], die einen Unternehmenskauf zum Gegenstand hat, herleiten. Eine konkrete Auskunftspflicht über die beabsichtigte Änderung in der Ausgestaltung des Einkaufszentrums durch Veränderungen in der branchenmäßigen Zusammensetzung der Gewerbe- betriebe müsste gegebenenfalls bejaht werden, wenn dadurch eine Beeinträchtigung des vertragsmäßigen Gebrauchs der Ladeneinheit L 9 zu befürchten gewesen wäre. Bedeutet aber, wie dargelegt, die Vermietung der Ladeneinheit L 48 an die Firma S keine Verletzung der am Mietvertrag innewohnenden Konkurrenzschutzpflicht, so brauchte die Kl. die Bekl. auch nicht darauf aufmerksam zu machen, dass sie erwäge, die Ladeneinheit L 48 auch an nicht der Textilbranche zuzurechnende Gewerbebetriebe zu vermieten. Im Übrigen hat das BerGer. darin recht, dass die Bekl., bevor sie sich vertraglich band, wusste, dass die C als Vertreterin der Kl. mit der P- GmbH, einem textilbranchenfremden Unternehmen, verhandelt hatte.