Langfristigen Mietvertrag - JuraMagazin

1. Wird in einem langfristigen Mietvertrag vereinbart, dass bei grundlegender Änderung der wirtschaftlichen Verhältnisse die Mie­ten den veränderten Verhältnissen angepasst werden sollen und, falls eine Einigung der Vertragsparteien nicht zustande kommt, ein Sach­verständiger die erhöhte Miete verbindlich festzusetzen hat, so kann dem Sachverständigen als Schiedsgutachter auch die Entscheidung der Frage übertragen werden, ob eine grundlegende Änderung der wirtschaftlichen Verhältnisse eingetreten ist (im Anschluss an BGHZ 48, 25 Nr. 26 zu § 1025 ZPO).

2. Diese Vereinbarung ist ein Schiedsgutachtenvertrag und bedarf nicht der Form des § 1027 ZPO.

3. Unterlässt es der Schiedsgutachter, einen Berechnungsmaßstab für die von ihm bestimmte Erhöhung des Mietzinses anzugeben, so muss das Gutachten als offenbar unbillig gewertet werden.

Die Kl. vermietete dem Bekl. durch Vertrag v. 6.5. 1966 Geschäftsräume zum Betrieb eines Lebensmittel-Supermarktes. Der Mietzins betrug 1700 DM. Mit Rücksicht auf die vorgesehene lange Vertragsdauer von über 5 Jahren vereinbarten die Parteien in § 9 eine Wertsicherungsklausel folgen­den Wortlauts:

"Sollte durch eine grundlegende Änderung der wirtschaftlichen Verhält­nisse sich herausstellen, dass durch diese Änderung Leistung und Gegenlei­stung in einem offensichtlichen Missverhältnis zueinander stehen, so soll auf schriftlichen Antrag eines der beiden Vertragspartner der Mietzins erhöht oder ermäßigt werden.

Ausgegangen werden soll dabei von dem Mietzins, wie er bei Bezugsfer­tigkeit des Ladenlokals gezahlt wird.

Sofern die zwischen den Parteien alsdann unverzüglich einzuleitenden Verhandlungen zu keinem Ergebnis führen, entscheidet über die zukünftige Miethöhe für das laufende Kalendervierteljahr und für die Zukunft endgül­tig und bindend ein fachkundiger Schiedsgutachter, der auf Antrag der einen oder anderen Partei von der zuständigen Industrie-und Handelskammer zu benennen ist."

Nachdem die Kl. den Bekl. am 6. 9. 1971 vergeblich aufgefordert hatte, mit ihr über eine Mietzinserhöhung zu verhandeln, verlangte sie ab 1. 10. 1971 einen monatlichen Mietzins von 3400 DM. Daraufhin ließ die Kl. die Industrie-und Handelskammer bitten, einen Schiedsgutachter entsprechend § 9 des Mietvertrages zu benennen. Der dementsprechend bestellte Sachver­ständige gelangte zu dem Ergebnis, dass eine grundlegende Veränderung der wirtschaftlichen Verhältnisse eingetreten und ein Mietzins von 2400 DM monatlich fortan gerechtfertigt sei. Gestützt auf dieses Schiedsgutachten verlangt die Kl. für die Zeit ab 1. 10. 1971 monatlich 2400 DM Mietzins.

Die Vorinstanzen haben der Klage stattgegeben. Die Revision führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.

a)     festzustellen; ob durch eine grundlegende Änderung der wirtschaftli­chen Verhältnisse sich ergebe, dass Leistung und Gegenleistung in einem offensichtlichen Missverhältnis zueinander stehen, wobei der Mietzins bei Bezugsfertigkeit den Ausgangswert markiere, und

b)    die zukünftige Miethöhe „endgültig und bindend" zu bestimmen.

Dass der Schiedsgutachter auch über die für eine Änderung des Mietzinses entscheidende Vorfrage zu befinden gehabt habe, ergebe sich zwingend daraus, dass sein Tätig werden für den Fall des Scheiterns der Parteiverhand­lungen vorgesehen sei, sich folglich auf all das habe erstrecken müssen, was die Parteien selbst hätten prüfen und abwägen müssen. Nur dann habe seine Entscheidung über die Situation hinweghelfen können, die durch die Un­einigkeit der Vertragspartner entstanden sei. Weder in der Beurteilung der Vorfrage noch in der Festsetzung der ab 1. 10. 1971 angemessenen Miete könne dem Schiedsgutachten mit dem Einwand offensichtlicher Unrichtig­keit erfolgreich begegnet werden.

II. Die Erwägungen des BerGer. halten einer Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.

1. Allerdings wendet sich die Revision zu Unrecht dagegen, das BerGer. habe die in § 9 Mietvertrag getroffene Vereinbarung - einheit­lich - als Schiedsgutachtenldausel gewertet und nicht eine Aufspaltung in eine Schiedsgerichts- und eine Schiedsgutachtenabrede (die eine auf die Vorfrage, die andere auf die Festsetzung der künftigen Miete bezo­gen) vorgenommen. In der einheitlichen Wertung befindet sich das BerGer. in Einklang mit der Rechtsprechung des BGH (Senatsurt., BGHZ 48, 25 ff. = Nr. 26 zu § 1025 ZPO = NJW 1967, 1804). Danach wird durch Betrauung mit der Entscheidung der sogenannten Vorfrage der Aufgabenkreis eines Schiedsgutachters nicht überschritten. Seine Tätigkeit kann neben der Ermittlung von Tatsachen auch deren recht­liche Einordnung mit umfassen, und zwar auch in der Weise, dass die von ihm zu treffende Tatsachenfeststellung ohne Beantwortung der vorgreiflichen ' Rechtsfrage nicht möglich ist (BGHZ 48, 30, 31 = Nr. 26 zu § 1025 ZPO = NJW 1967, 1804). Im damals entschiedenen Falle handelte es sich dabei, wie im vorliegenden, darum, ob eine „grundlegende Veränderung der Verhältnisse, insbesondere eine unzu­mutbare Verschiebung des Verhältnisses von Leistung und Gegenleistung eingetreten sei. Ist die Beurteilung einer derartigen Vorfrage den Befugnissen eines Schiedsgutachters nicht wesensfremd, so durfte das BerGer. davon ausgehen, dass bei Uneinigkeit ein Schiedsgutachter tätig werden sollte. Dagegen bestehen umso weniger rechtliche Beden­ken, als die Parteien, die über Lebens- und Geschäftserfahrung verfü­gen, in dem Mietvertrag auch sonst sachgerechte Regelungen getroffen haben. Alles spricht dafür, dass sie den Begriff Schiedsgutachter - verse­hen mit der für seine Aufgabenstellung charakteristischen Kennzeich­nung „fachkundig". - mit Bedacht gewählt haben. Unter diesen Um­ständen ist es unerheblich, dass in § .9 Mietvertrag der ausdrückliche Hinweis auf § 319 BGB fehlt. Die Überprüfbarkeit eines jeden Schiedsgutachtens in unmittelbarer oder entsprechender Anwendung des § 319 BGB steht außer Frage (vgl. Palandt, BGB, 34. Aufl: [1975], § 317 Anrn, 2 d). Die Revisionsbegründung lässt überdies, wie übrigens schon die Berufungsbegründung, jeden, konkreten Anhaltspunkt dafür ver­missen, dass die Parteien etwas anderes als das ausdrücklich Gesagte gemeint haben könnten. Haben sie aber eine Schiedsgutachtenvereinba­rung getroffen, bedurfte es der Wahrung der Formvorschrift des § 1027 ZPO nicht.

2. Das BerGer. ist der Ansicht, der Schiedsgutachter habe mit Recht angenommen, die Vertragspartner hätten in § 9 Mietvertrag eine erheb­liche Änderung der für die allgemeine wirtschaftliche Lage und die konkreten Leistungsbeziehungen (Geschäftsraummiete) wesentlichen Faktoren nach der allgemeinen Verkehrsauffassung zur Voraussetzung einer Erhöhung oder Ermäßigung des Mietzinses gemacht und nicht erst den Wegfall der Geschäftsgrundlage. Diese Auslegung des § 9 Mietvertrag durch den Schiedsgutachter, die sich das BerGer. unter Hinweis auf Sinn und Zweck derartiger Anpassungsklauseln und das Ergebnis der im ersten Rechtszuge durchgeführten Beweisaufnahme zu eigen gemacht hat, ist möglich und naheliegend (vgl. Senatsurt., Nr. 27 zu § 157 [D] BGB = WM 1972, 1442). Die Vorinstanz hat weder Auslegungsregeln verletzt noch maßgebliche Gesichtspunkte außer acht gelassen. Sie hat zutreffend darauf hingewiesen, dass dem Wortlaut der Vertragsbestimmung nicht entnommen werden kann, die Parteien hätten mit einer grundlegenden Veränderung der wirtschaftlichen Ver­hältnisse nur bestimmte einschneidende Ereignisse gemeint, wie Krieg, Währungsreform, galoppierende Inflation, Revolution, wirtschaftli­chen Zusammenbruch und ähnliche Geschehen mit Veränderungswir­kung "von Grund auf" (so der Bekl. in der Klageerwiderung und in der Berufungsbegründung). Rechtlich einwandfrei ist vielmehr die Auffas­sung des BerGer., dass der Wortlaut des § 9 Mietvertrag auf eine Klausel hinweist, die es ermöglichen soll, während der langen Laufzeit des Vertrages das Wertverhältnis von Leistung und Gegenleistung trotz erheblicher Änderung der wirtschaftlichen Verhältnisse auszubalan­cieren.

. . . 3. Das BerGer. hat jedoch bei der Feststellung, die Angriffe des Bekl. gegen das Schiedsgutachten seien deshalb unbegründet, weil sie seine offenbare Unrichtigkeit nicht hinreichend darlegten, übersehen, dass der Sachverständige keine Berechungsgrundlage für die von ihm festgesetzte Mietzinserhöhung von 41% angegeben hat.

Er hat sich damit begnügt, die Prozentsätze für die Steigerung der Lebens­haltungskosten für mittlere Verbrauchergruppen von 1966-1971 (17%), die Steigerung der Baukosten (ca. 40%), der Mieten für private Haushalte (ca. 50%) und der Grundstückspreise (wenigstens 50%) im gleichen Zeitraum mitzuteilen. Er hat daraus zwar die Schlussfolgerung gezogen, dass „eine erhebliche Veränderung der wirtschaftlichen Verhältnisse" i. S. des § 9 Mietvertrag zu bejahen sei, aber nicht dargelegt, ob er diese Werte auch zur Grundlage der Mietzinserhöhung für die Geschäftsräume der Kl. genom­men hat und, wenn ja, in welcher Weise dies geschehen ist. Es lässt sich nur vermuten, dass er an den Durchschnittswert der vier mitgeteilten Prozent­sätze gedacht haben könnte, wiewohl der exakte Durchschnittswert nicht 41%, sondern 39,2% beträgt. Es fällt überdies auf, dass der Sachverständige die Entwicklung der Geschäftsraummieten im fraglichen Zeitraum über­haupt nicht in seine Erwägungen einbezogen hat.. Das wäre nicht nur des­halb notwendig gewesen, sondern vor allem auch deshalb, weil § 9 Mietvertrag eine ausdrückliche kausale Verknüpfung von grundlegender Änderung der wirtschaftlichen Verhältnisse und offensichtlichem Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung enthält („... dass durch diese Än­derung Leistung und Gegenleistung in einem offensichtlichen Missverhältnis zueinander stehen ..."). Ob in Anbetracht dessen bei der Anwendung des § 9 Mietvertrag allein auf den Kaufkraftschwund der Währung abgeho­ben werden darf oder nur auf die Entwicklung der Geschäftsraummieten, wie die Revision meint, öder ob beide Gesichtspunkte durch die Feststel­lung verknüpft werden müssen, dass das offensichtliche Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung nicht auf anderen Umständen, z.B. einer marktbedingten Stagnation der Geschäftsraummieten beruht, wird, nöti­genfalls unter Heranziehung eines Sachverständigen, im Wege der Ver­tragsauslegung zu klären sein. Erst dann kann der Maßstab einer Mietzins­erhöhung bestimmt werden. Art und Beschaffenheit der Mieträume, wie sie der Sachverständige beschrieben hat, werden dabei ebenfalls zu berück­sichtigen sein.