Mängel der Mietsache - JuraMagazin

Ein Mieter, der in Erwartung baldiger Beseitigung vor- übergehender Mängel der Mietsache den Mietzins zunächst weiter zahlt, verliert damit nicht ohne weiteres in entsprechender Anwendung des § 639 BGB seine Rechte aus §§ 537, 538 BGB.

Zahlt ein Mieter trotz Mängeln der Mietsache den Miet- zins in der dem Vermieter mitgeteilten Erwartung weiter, seine Zahlungen vom Versicherer des Verursachers der Mängel er- setzt zu bekommen, so liegt keine vorbehaltlose Mietzahlung vor, die in entsprechender Anwendung des § 539 BGB die Rechte aus §§ 537, 538 BGB ausschließt.

Aus den Gründen: I. 1. Die Rev. wendet sich in erstes Linie dagegen, dass das BerGer. die am 3. 11. 1969 ausgesprochene, auf § 542 BGB gestützte Kündigung für unwirksam hält.

Damit kann sie keinen Erfolg haben.

2. Es kann dahingestellt bleiben, ob die Auff. des OLG bedenkenfrei ist, wonach im Zeitpunkt der Kündigung nur noch eine unerhebliche Hinderung im Gebrauch der Mietsache vor- lag (§ 542 Abs. 2). Auf jeden Fall hätte die Bekl. vor der Kündigung dem Kl. eine Frist zur Abhilfe setzen müssen (§ 542 Abs. 1 Satz 2 BGB). Eine solche Fristsetzung wäre möglicher- weise zwar entbehrlich gewesen, wenn die Bekl. die Mieträume in Benutzung gehabt hätte. Dann könnte u. U. ihr Interesse an der Fortsetzung des Vertrages entfallen sein, wenn neun Monate nach Eintritt des Ölschadens immer noch keine durch- greifende Abhilfe geschaffen war. Doch kann das dahingestellt bleiben.

Im vorl. Falle hat die Bekl. die Mieträume unstreitig seit 30. 9. 1968 nicht mehr benutzt. Der Kl. als Vermieter konnte deshalb davon ausgehen, dass für die Beld. der Zeitpunkt der Beendigung der Instandsetzungsarbeiten nicht von erheblichem Interesse war. Zwar hatte die Bekl.' wie das BerGer. unterstellt, die Absicht, spätestens zum 30. 9. 1969 (nicht 15. 9. 1969, wie es im BerUrt. aktenwidrig heißt), das Lokal wieder zu eröffnen, um sich die Konzession und damit die Chance, den Betrieb an einen Mietnachfolger veräußern zu können, zu erhalten. Davon war aber, jedenfalls nach dem Vortrag der Bekl., dem KI. nichts bekannt Bei dieser Sachlage war eine Fristsetzung nach § 542 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht entbehrlich, sollte die am 3. 11. 1969 ausgesprochene fristlose Kündigung wirksam sein.

II. Dem BerGer. kann dagegen nicht gefolgt werden, soweit es eine Minderung des Mietzinses (§ 537 BUB) für die Zeit seit Eintritt des Ölschadens in entsprechender Anwendung des § 539 BGB verneint.

1. Vorweg ist klarzustellen, dass etwaige Mängelansprüche nicht schon deshalb entfielen, weil die Bekl. zu der Zeit, als der Ölschaden eintrat und noch bestand, die Gaststättenräume nicht, benutzte. Der KI. hatte sich zur Überlassung vertrags­mäßiger Räume verpflichtet, die Bekl. zur Mietzahlung. Ob die Bekl. von den bereitgestellten Räumen Gebrauch machte, war ihre Sache. Den Mietzins hatte sie in jedem Fall zu ent­richten (§ 552 BGB). Umgekehrt entfiel durch den Nichtge­brauch der Mietsache nicht die vertragliche Verpflichtung des Kl. aus .§ 536 BGB.

2. Das BerGer. lässt ausdrücklich offen, wie lange und in welchem Umfang die Tauglichkeit der Mieträume aufgehoben war. In der RevInstanz muss deshalb davon ausgegangen wer­den, dass die Voraussetzungen für eine Minderung des Miet­zinses (§ 537 BGB) gegeben waren.

Das BerGer. meint, weil die Bekl. bis einschließlich August 1969 vorbehaltlos den Mietzins gezahlt hat, stünden ihr in entsprechender Anwendung des § 539 BGB die Rechte aus § 537 BGB nicht zu (vgl. die Urt. des erk. Senats v. 5. 7. 1961 — VIII ZR 155/60 ZMR 61, 359, v. 15. 2. 1967 — VIII ZR 222/64 WM 67, 515, 517 und v. 17. 5. 1967 — VIII ZR 265/ 64 WM 67, 850).

Gegen diese Erwägungen bestehen rechtliche Bedenken.

a) Zutreffend geht das BerGer. davon aus, dass die Bekl. bei Fälligkeit der Miete für März 1969 den Eintritt des Schadens kannte. E$ nimmt weiter, auch insoweit zutreffend, an, die Zahlung des Mietzinses während einer kurzen Zeit schließe trotz Kenntnis des Mangels eine Mietzinsminderung jedenfalls für die Zukunft nicht aus, und es verweist dabei mit Recht auf den Umstand, dass die Ausbesserungsarbeiten vom Kl. sofort in Angriff genommen worden waren, und dass nach dem Schrei­ben des Kl. v. 23. 4. 1969 mit der alsbaldigen Beendigung der Instandsetzungsarbeiten gerechnet werden konnte. Ein Mieter, der in Erwartung baldiger Beseitigung vorübergehender Män­gel den Mietzins zunächst weiter zahlt, leistet damit nicht vorbehaltlos i. S. der o. a. Rechtsprechung. Mit dem BerGer. ist deshalb auch der erk. Senat der Auff., dass die Mietzahlun­gen für März bis Mai 1969 nicht den Verlust etwaiger Rechte aus §§ 537f BGB zur Folge hatten.

b) Das BerGer. führt weiter aus, in dem Schreiben v. 9. 5. 1969 habe die Bekl. nicht erkennen lassen, dass sie künftig den Mietzins nur noch unter Vorbehalt weiter zahle. Die Mitteilung der Auff. ihres Rechtsbeistandes, dass ,wohl die Versicherung für die Zeit der Unbenützbarkeit der Räumlichkeiten für die Mietzahlungen aufzukommen" habe, beruhe möglicherweise auf der irrigen Vorstellung, dass die Versicherung ihre Mietzah­lungen erstatten werde; bei vernünftiger Überlegung oder bei Beratung durch einen Rechtsanwalt habe ihr klar sein müssen, dass sie selbst keine Ansprüche wegen der geleisteten Miete gegen die Haftpflichtversicherung habe, sondern nur der vom KI. auf Ersatz des Schadens in Anspruch genommene Ölliefe­rant; eine irrige Vorstellung der Bekl. in dieser Hinsicht sei unbeachtlich, weil sie dem Kl. nicht deutlich gemacht habe, sie, die Bekl., werde den Mietzins zurückfordern.

Drin liegt, wie die Rev. mit Recht rügt, eine Verletzung des § 133 BGB, wonach Erklärungen nicht nur nach ihrem Wortlaut, sondern nach dem wirklichen, in der Erklärung zum Ausdruck gekommenen Willen, zu beurteilen sind. Bei Beachtung dieser Vorschrift drängte sich jedoch die Frage auf, was der Hinweis der Bekl., dass die Mietzahlungen von der Versicherung zu übernehmen seien, in dem Schreiben v. 9. 5. 1969 für einen Sinn haben sollte. Keinesfalls konnte damit gemeint sein, die Bekl. wisse, dass der Kl. Anspruch auf Ersatz des Mietausfalls durch eine Versicherung habe, sie, die Bekl., zahle aber gleichwohl die Miete auf jeden Fall und ohne Vorbehalt weiter. Ein derartiges Verhalten, das jeder vernünftigen wirtschaftlichen Betrachtungsweise zuwiderläuft, hätte das BerGer. nur annehmen dürfen, wenn dafür einleuchtende Gründe auf Seiten der Bekl. erkennbar waren. Gerade daran aber fehlte es. Vielmehr lagen Anhaltspunkte für das Gegenteil vor.

Der Mietvertrag über die, Gaststätte war für die Bekl. schon seit Jahren ein Verlustgeschäft gewesen. Seit 30. 9. 1968 zahlte sie, weil der Vertrag fest auf 10 Jahre abgeschlossen war und sie einen Nachfolger noch nicht gefunden hatte, einen nicht unbeträchtlichen Mietzins, ohne den wirtschaftlichen Gegen- wert in Anspruch nehmen zu können. Es lag daher sehr nahe, dass die Mitteilung v. 9. 5. 1969 zum Inhalt hatte, die Bekl. zahle zunächst im Interesse des Kl. den Mietzins weiter, mache ihn aber gleichzeitig darauf aufmerksam, dass er von der Versicherung entsprechenden Ersatz verlangen könne und sie behalte sich im Ersatzfalle die Rückforderung des Geleisteten vor. Die Annahme des BerGer., die Beld. habe den KI. nur über die Möglichkeit, den Mietzins von einer Versicherung er- setzt zu bekommen, unterrichtet und gleichzeitig erklärt, sie zahle den Mietzins trotzdem selbst, ist so lebensfremd, dass ihr nicht gefolgt werden kann. Dabei ist unerheblich, ob die Bekl. die rechtlichen Beziehungen zwischen dem Kl. und dem Öllieferanten und den beteiligten Versicherern im Einzelnen richtig beurteilt hat. Entscheidend ist, dass sie im Kern zutreffend davon ausging, der KI. habe für den durch den vom Öllieferanten verursachten Mietausfall Ersatz zu beanspruchen. Dass auch der Kl. die Bekl. so verstanden hat, zeigt das Schreiben seines Rechtsanwalts v. 21. 5. 1969, in welchem er die Bekl. wegen der Schadensregulierung an die Versicherung verwies. Unter Schaden verstand die Bekl. nach ihrem Schreiben v. 9. 5. 1969 ersichtlich auch ihre seit März 1969 geleisteten Mietzahlungen. Da die Bekl. sich also insoweit Ersatz von der Versicherung erhoffte, lässt sich der vom BerGer. hervorgehobene Umstand, dass die Bekl. die Mietzahlungen nicht als- bald einstellte, unschwer damit erklären, dass sie sich das Wohlwollen des Kl. erhalten wollte, dessen Zustimmung sie für den von ihr angestrebten Mieterwechsel benötigte.

Gegen die Annahme des BerGer. spricht im übrigen auch, dass die Bekl. bereits am 14. 2. 1969 ihre Schadensersatzansprüche mit dem Ziel der Weiterleitung an die Versicherung dem Grunde nach angemeldet hat. Schon das zeigt. dass sie, dem KI. erkennbar, sich von den durch den Ölschaden verursachten wirtschaftlichen Nachteilen nach Möglichkeit entlasten wollte. Nicht zuletzt ergibt sich aus dem Schreiben der Bekl. an die T. Versicherungs-AG v. 4. 6. 1969, dass sie von dieser die nach ihrer Meinung nicht geschuldeten Mietzahlungen ersetzt haben wollte. Entgegen der Annahme des BerGer. kann, deshalb keine Rede davon sein, dass die Bekl. nach dem 9. 5. 1969 den Mietzins vorbehaltlos gezahlt und damit ihre Rechte aus §§ 537f BGB verloren hat.