Mängelbeseitigungskosten - JuraMagazin

Anmerkung: Das kl. Bauträgerunternehmen hat Einfamilienhäuser er­stellt und sie dann veräußert. Den Erwerbern gegenüber hat es sich in der üblich gewordenen Form von eigener Gewährleistung dadurch freigezeich­net, dass es seine Ansprüche gegen die Bauhandwerker und andere am Bau Beteiligte an die Erwerber abtrat. Als Mängel auftraten, wandten sich die Erwerber gleichwohl an den Bauträger und drängten ihn, für die Beseiti­gung der Mängel zu sorgen. Der Bauträger verpflichtete sich dann auch durch eine schriftliche Erklärung, „mit allem Nachdruck bei den Schuldi­gen die Behebung der Mängel schnellstmöglich durchzusetzen". Da der für die Mängel verantwortliche Bauhandwerker nur zu teilweiser Nachbesse­rung bereit war, ließ der Bauträger die erforderlichen Maßnahmen selbst durchführen. Die entstandenen Kosten klagte er gegen den Handwerker ein. LG und OLG wiesen die Klage ab, weil der Bauträger nicht aktivlegi­timiert sei und ihm eigene Ansprüche (etwa aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder ungerechtfertigter Bereicherung) nicht zustünden. Der BGH hat das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zurückverwiesen.

1. Das BerGer. hat sich merkwürdig schwer getan, den richtigen An­satz zu finden, und ist dann doch zu dem unverständlichen Ergebnis ge­langt, dass der Bauträger, wenn er sich schon einmal bereit findet, trotz seiner Freizeichnung von der Gewährleistung die Mängelbeseitigung selbst in die Hand zu nehmen, dafür gleichsam bestraft wird und nicht einmal die Nachbesserungskosten von dem für die Mängel verantwortlichen Bau­handwerker ersetzt verlangen kann. Dabei bot sich hier die vom BGH gefundene Lösung geradezu an:

a) Dem Bauträger brauchen die an die Erwerber abgetretenen Gewähr­leistungsansprüche gegen am Bau beteiligte Dritte nicht unbedingt rückab­getreten zu werden, damit er gegen diese Dritte vorgehen kann. Es ge­nügt, wenn er zur Geltendmachung der Mängelansprüche und notfalls zu deren gerichtlicher Durchsetzung im eigenen Namen ermächtigt wird (BGHZ 55, 354 [358] = LM § 320 BGB Nr. 11; BGH, Urt. v. 17. 4. 1969 - VII ZR 31/67 = Schäfer-Finnern, Z 4.10 Bl. 16). Das ist hier geschehen. Schon aus der auf Verlangen der Erwerber abgegebenen Verpflichtungser­klärung des Bauträgers, die Behebung der Mängel „durchzusetzen", ergibt sich eine solche Ermächtigung.

b) Interessanter ist die Frage, ob es dieser ausdrücklichen Ermächtigung bedurft hätte. Der BGH konnte das offen lassen. Mit guten Gründen ließe sich die entsprechende Ermächtigung des BauträgeiS schon aus der von ihm in den Verträgen mit den Erwerbern über die Gewährleistung getrof­fenen Regelung herleiten (vgl. ähnlich BGHZ 2, 379 [384] = LM § 1714 BGB Nr. 1 für den Bereich der Seeversicherung). Denn zum einen bleibt der Bauträger trotz der Abtretung ohnehin verpflichtet, die Erwerber bei der Durchsetzung der Mängelansprüche zu unterstützen. Zum anderen reicht seine Freizeichnung gegenüber den Erwerbern nur so weit, als sich die Erwerber aus den abgetretenen Ansprüchen schadlos halten können (BGHZ 62, 251 = LM Allg. Geschäftsbedingungen Nr. 55; BGHZ 67, 101 [103]; BGHZ 70, 193; BGH, NJW 1976, 1975 Nr. 1 jeweils m. w. Nachw.). Der Bauträger muss also in höchstem Maße daran interessiert sein, dass erst einmal versucht wird, Bauhandwerker und andere am Bau Beteiligte zur Mängelgewähr anzuhalten. Was liegt näher, als dass er zumindest stillschweigend ermächtigt wird oder gilt, das von Anfang an selbst in die Hand zu nehmen?

c) Mit den Interessen der Erwerber ist das ohne weiteres vereinbar. Da­mit wird ihnen die Last abgenommen, die die Verfolgung von Mängelan­sprüchen stets mit sich bringt. Außerdem sind sie, weil sie Inhaber der Mängelansprüche bleiben, gesichert, wenn der Bauträger - etwa infolge Konkurses - nicht mehr in der Lage ist, gegen die Handwerker und andere am Bau Beteiligte vorzugehen. Das können sie dann selbst tun. Der Bauträger dagegen handelt gewissermaßen „im Vorgriff" auf seine subsidiäre Mängelhaftung. Die Ermächtigung des Bauträgers zur Geltendmachung der Mängelansprüche führt so zu einem angemessenen Ausgleich der bei­derseitigen Interessen.

d) Dabei umfasst die Ermächtigung die Befugnis des Bauträgers zur Mängelbeseitigung auf eigene Kosten. Denn nur dann werden die Erwer­ber von der Nachbesserung mit allen - auch finanziellen - Folgen verschont. Die Aufwendungen des Bauträgers bleiben aber Mängelbeseiti­gungskosten, die der zur Gewährleistung Verpflichtete zu ersetzen hat. Sie sind innerhalb der Mängelgewähr entstanden, die die Erwerber zu bean­spruchen haben. Dass es der Bauträger war, der dafür sorgte, dass die Gewähr geleistet wird, macht keinen Unterschied. Als der in gewillkürter Prozessstandschaft klagende Einziehungsberechtigte kann er auch Leistung an sich verlangen (vgl. BGH, WM 1978, 140 [142] für die stille Sicherungszession).

2. Der BGH hat noch einen zweiten Weg für den Bauträger gewiesen, auch ohne Ermächtigung zur Geltendmachung der abgetretenen Gewähr­leistungsansprüche Ersatz seiner Aufwendungen von den Handwerkern zu erlangen, nämlich den der ungerechtfertigten Bereicherung.

a) Geschäftsführung ohne Auftrag scheidet freilich aus. Zwar besorgt der Bauträger mit der Beseitigung der Mängel, die in erster Linie Sache des Handwerkers ist, ein objektiv fremdes Geschäft mit, so dass sein Wille zur Fremdgeschäftsführung vermutet wird (BGHZ 65, 354 [357] m. Nachw.). Verweigert der Handwerker aber die Mängelbeseitigung, so entspricht die Geschäftsführung des Bauträgers nicht seinem wirklichen oder mutmaßli­chen Willen, wie es § 683 BGB erfordert. Gemäß § 684 BGB bleiben dem Bauträger aber Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung, die ihm auch unmittelbar aus den §§ 267, 812 BGB zustehen können.

Beseitigt der Bauträger die von den Erwerbern gerügten Mängel selbst, so können die Erwerber das nicht anders verstehen, als dass damit auch die Gewährleistungsverpflichtung der Handwerker erfüllt werden sollte. Eine solche doppelte Tilgungsbestimmung ist möglich (vgl. BGH, WM 1974, 199 für die Leistung bei Abtretung einer Forderung erfüllungshalber). Für einen Bereicherungsanspruch aus den §§ 267, 812 BGB genügt es, dass der Dritte die Leistung mindestens auch für den wahren Schuldner erbringen wollte (BGH, NJW 1964, 1898 [1899]). So hat der BGH bereits vor BGHZ 43, 227 = LM § 426 BGB Nr. 24, als er zwischen Architekten und Bau­handwerkern noch kein Gesamtschuldverhältnis angenommen hat, ohne weiteres einen Ausgleich zwischen ihnen aus ungerechtfertigter Bereiche­rung für möglich gehalten, wenn einer von ihnen durch Mängelbeseiti­gung oder Leistung von Schadensersatz den anderen von seiner entspre­chenden Verpflichtung dem Bauherrn gegenüber freigestellt hatte (vgl. BGHZ 39, 261 [265] = LM vorstehend Nr. 9). Ähnlich ist es hier.

b) Dieser Bereicherungsanspruch ist auf Herausgabe dessen gerichtet, was der Handwerker erlangt, also erspart hat, weil er durch den Bauträger von den Gewährleistungsansprüchen der Erwerber befreit worden ist. Sol­che Ansprüche sind allerdings nur unter den Voraussetzungen der §§ 633, 634 BGB oder § 13 Nr. 5 VOB/B gegeben. Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, so wäre auch für Ansprüche der Erwerber auf Ersatz von Mängelbeseitigungskosten aus ungerechtfertigter Bereicherung kein Raum (BGHZ 46, 242 [246] = LM § 398 BGB Nr. 17; BGH, NJW 1963, 806; 1966, 39 Nr. 4; 1968, 43 Nr. 8).