Makler Alleinauftrag - JuraMagazin

Zum Sachverhalt: Der Bekl. erteilte dem klagenden Immobilienmak­ler einen Makler-Alleinauftrag zum Verkauf eines ihm gehörenden Grund­stücks auf einer Verhandlungsbasis von 270000, DM.

In dem von dem Bekl. unterzeichneten Auftragsformular heißt es u. a.:

„Die umseitig abgedruckten Geschäftsbedingungen gelten als rechtsver­bindlich vereinbarter Vertragsinhalt. Der Auftraggeber bestätigt, dass er eine Ausfertigung dieses Vertrages erhalten hat.

Beim Alleinauftrag verpflichtet sich der Auftraggeber, alle - auch ei­gene - Interessenten an den beauftragten Makler zu verweisen.

Die Ziff. 9 und 12 wurden mit dem Auftraggeber besprochen und aus­drücklich anerkannt."

Auf der Rückseite des Formulars sind die Geschäftsbedingungen abge­druckt, die ebenfalls von dem Bekl. unterschrieben wurden. Nr. 9 dieser Geschäftsbedingungen lautet:

„Bei Erteilung eines Alleinauftrages ist der Auftraggeber verpflichtet, jeden - auch eigene - Interessenten an den allein beauftragten Makler zu verweisen. Schließt der Auftraggeber trotzdem selbst oder durch Vermitt­lung eines Dritten einen Vertrag ohne Hinzuziehung des allein beauftragten Maklers ab, dann verpflichtet er sich zur Zahlung eines Reuegeldes in Höhe der Gesamtprovision (z. B. Verkäufer- und Käuferprovision). ..."

Die Geschäftsbedingungen enden mit dem Satz: „Die Ziffern 9 und 12 der Geschäftsbedingungen wurden mit dem Auf­traggeber besprochen und ausdrücklich anerkannt."

Da der Bekl. wegen anderweitiger Verpflichtungen den Kaufpreis für das Grundstück benötigte, der Kl. jedoch nicht alsbald einen Käufer vermitteln konnte, trafen die Parteien eine Vereinbarung über die Abänderung der Regelung in Nr. 9 der Geschäftsbedingungen. Der Inhalt dieser Verein­barung ist zwischen den Parteien streitig. Der Kl. behauptet, es sei lediglich eine Herabsetzung der Gesamtprovision von 6 auf 3% des Verkaufspreises vereinbart worden. Demgegenüber behauptet der Beil., die Vereinbarung sei^, dahin gegangen, dass bei einem Verkauf des Grundstücks ohne Hinzu­ziehung des Kl. diesem nur 3000 DM zustehen sollten. Diesen Betrag hat er an den KI. gezahlt, nachdem er das Grundstück ohne Hinzuziehung des Kl. für 200000 DM verkauft, den Kl. hiervon unterrichtet und dieser seinen Provisionsanspruch mit 3% = 6000 DM zuzüglich 660 DM Mehrwert­steuer berechnet hatte.

In erster Instanz hat der Kl. von dem Bekl. demgemäß Zahlung von 3660 DM nebst Zinsen gefordert. Das LG hat der Klage in Höhe von 3000 DM stattgegeben und die weitergehende Klage (Zahlung der Mehrwert­steuer) abgewiesen. Die Berufung des Beil. gegen dieses Urteil hat das OLG zurückgewiesen. Die Revision des Bekl. führt zur vollen Klageab­weisung.

Aus den Gründen: Da der Kl. keinen Käufer für das Grundstück vermittelt hat, steht ihm ein gesetzlicher Provisionsanspruch nach § 652 BGB nicht zu. Der von ihm geltend gemachte Anspruch ergibt sich auch nicht aus Nr. 9 der Geschäftsbedingungen des Kl. Nach der genannten Bestimmung soll zwar in dem hier vorliegenden Fall eines Vertragsabschlusses ohne Einschaltung des alleinbeauftragten Maklers ein Reuegeld in Höhe der Gesamtprovision geschuldet sein. Sie ist jedoch unwirksam, weil der alleinbeauftragte Makler nicht durch eine Verweisungs- oder Hinzuziehungs-Klausel in seinen Allgemeinen Ge­schäftsbedingungen erreichen kann, dass ihm der Auftraggeber die volle Provision auch dann schuldet, wenn der Auftraggeber während der Bindung an den Alleinauftrag das gewünschte Geschäft ohne Hin­zuziehung des Maklers abschließt (BGHZ 60, 377ff = NJW 1973, 1194 = LM vorstehend Nr. 44 = MDR 1973, 658 = BB 1973, 724). Das BerGer. hat diese Entscheidung des erk. Senats berücksichtigt. Es meint jedoch, sie könne hier keine Anwendung finden, weil eine nach dem im Schuldrecht geltenden Grundsatz der Vertragsfreiheit zuläs­sige und wirksame Individualvereinbarung vorliege. Hierzu hat es aus­geführt:

Auf das Vorliegen einer Individualvereinbarung deute schon hin, dass es auf der Vorderseite des Vertragsformulars heißt, die Ziff. 9 und 12 der Geschäftsbedingungen seien mit dem Auftraggeber besprochen und aus­drücklich anerkannt. Hinzu komme noch, dass dieser Teil des Vertrags­textes auf der Rückseite des Formulars, auf der die Geschäftsbedingungen abgedruckt seien, am Schluss noch einmal fett gedruckt wiederholt sei und sich unmittelbar darunter nochmals die Unterschrift des Bekl. befinde. Salon dadurch sei der Vorwurf entkräftet, der 1(.1. habe sich durch überra­schende Klauseln einen ungerechtfertigten Vorteil verschaffen wollen. Dass dem Bekl. die Bedeutung der Ziff. 9 der Geschäftsbedingungen bekannt gewesen sei, ergebe sich auch daraus, dass er nach Vertragsabschluss mit dem Kl. über eine Änderung dieser Bestimmung verhandelt habe, ohne von der Möglichkeit der Kündigung des Maklervertrages Gebrauch zu machen. Aus diesen Umständen ergebe sich, dass die Parteien im Rahmen des Makler alleinauftrages eine besondere Vereinbarung mit dem Inhalt der Nr. 9 der Geschäftsbedingungen des Kl. geschlossen hätten.

1. seine von dem Bekl. unterzeichneten Geschäftsbedingungen den ab­schließenden Satz einhalten, „Die Ziff. 9 und Ziff. 12 der Geschäftsbedin­gungen wurden mit dem Auftraggeber besprochen und ausdrücklich aner­kannt",

2. der Vertrag, den die Parteien unterzeichnet haben, eine inhaltlich gleich lautende Bestimmung enthält und

3. der Bekl. ausreichend Gelegenheit gehabt habe, den vorformulierten Vertrag und die Geschäftsbedingungen aufmerksam zu lesen.

Bei den angeführten Stellen handelt es sich einmal um einen Passus in den Geschäftsbedingungen, zum anderen um eine wörtlich gleich- lautende Formulierung in den vom Kl. benutzten und dem Bekl. über­sandten Formularvertrag. Dadurch, dass der Bekl. nur die Geschäftsbe­dingungen und den Formularvertrag mit diesem Hinweis unterzeich­nete, konnte die Bestimmung nicht den Charakter einer individuell ausgehandelten vertraglichen Vereinbarung erhalten. Sie blieb einseitig von dem Kl. vorformuliert. Der Bekl. hat sich ihr, ohne auf ihren Inhalt Einfluss nehmen zu können, allein dadurch unterworfen, dass er die AGB und den Formularvertrag unterzeichnete. Würde man aner­kennen, dass auf diese Weise eine Klausel der Allgemeinen Geschäfts­bedingungen den Charakter einer inhaltlich ausgehandelten individuel­len Vereinbarung erlangen könnte, wäre der Schutz, der dem Kontra­henten des Maklers durch das in BGHZ 60, 377ff = NJW 1973, 1194 = LM vorstehend Nr. 44 = MDR 1973, 658 = BB 1973, 724 veröf­fentlichte Urteil gewährt werden soll, hinfällig, da er durch die Gestaltung des Formularvertrages unterlaufen werden könnte. Es kann auf sich beruhen, ob eine Individualvereinbarung dann vorliegen würde, wenn der: Inhalt der in Nr. 9 der Geschäftsbedingungen des Kl. enthal­tenen Bestimmung über die Zahlung eines Reuegeldes zwischen den Parteien besprochen und ausdrücklich anerkannt worden wäre (vgl. hierzu OLG Celle, WM 1976, 653 f.). Sowohl in den Geschäftsbedin­gungen des Kl. als auch in dem. Formularvertrag ist zwar ausgeführt, dass dies geschehen sei. Der Kl. behauptet jedoch selbst nicht, dass dies mit dem tatsächlichen Geschehensablauf in Übereinstimmung stehe. Er beruft sich lediglich darauf, dass der Bekl. die Geschäftsbedingun­gen und den Formularvertrag unterzeichnet hat und meint, es sei daher davon auszugehen, dass der Bekl. von dem Inhalt der Nr. 9 der Ge­schäftsbedingungen Kenntnis gehabt habe. Bei dieser Sachlage reicht allein die Tatsache, dass der Bekl. die Geschäftsbedingungen und den Formularvertrag unterzeichnet hat, nicht für die Annahme aus, es liege ein Individualvertrag vor.

Von dem Vorliegen einer Individualvereinbarung über die Zahlung eines Reuegeldes kann auch nicht deshalb ausgegangen werden, weil die Parteien nach Abschluss des Alleinauftrages über die Herabsetzung des in Nr. 9 der Geschäftsbedingungen des Kl. vorgesehenen Reuegel­des verhandelt und dabei eine Herabsetzung des Reuegeldes vereinbart haben, deren Umfang zwischen den Parteien streitig ist. Die in Nr. 9 der Geschäftsbedingungen des Kl. enthaltene Bestimmung über die Zahlung eines Reuegeldes in Höhe der vollen Provision bei Verkauf ohne Einschaltung des Maklers war unwirksam, weil sie eine einsei­tige, übersteigerte Verfolgung der Interessen des Kl. auf Kosten des Auftraggebers darstellt, die als Missbrauch der Möglichkeit angesehen werden muss, die Folgen einer Vertragsstörung in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen generell zu regeln (BGHZ 60, 377, [384] = NJW 1973, 1194 = LM vorstehend Nr. 44 = MDR 1973, 658 = BB 1973, 724). Dabei kommt es nicht darauf an, ob es sich um eine für den Auftraggeber überraschende Klausel handelte, da ihr schon deshalb die Wirksamkeit zu versagen ist, weil sie den im dispositiven Recht enthal­tenen ausgewogenen Ausgleich widerstreitender Interessen der Ver­tragspartner verdrängen soll, ohne dem Auftraggeber in anderer Weise einen angemessenen Schutz zu sichern (BGHZ 60, 377 [380] = NJW 1973, 1194 = LM vorstehend Nr. 44 = MDR 1973, 658 = BB 1973, 724). Die in Nr. 9 der Geschäftsbedingungen des Kl. enthaltene Rege­lung über die Zahlung eines Reuegeldes war daher nach den Grundsät­zen der, richterlichen Inhaltsprüfung Allgemeiner Geschäftsbedingun­gen als nicht geschrieben anzusehen (BGHZ 60, 377 [384] = NJW 1973, 1194 = LM vorstehend Nr. 44 = MDR 1973, 658 = BB 1973, 724). Diese Rechtslage war dem Bekl. unbekannt, als er mit dem Kl. über die Herabsetzung des in der genannten Klausel festgelegten Reuegeldes verhandelte. Er ging davon aus, dass diese Klausel gültig sei, und wollte eine Herabsetzung des seiner Meinung nach auf Grund des abgeschlossenen Alleinauftrages bei einem Verkauf ohne Einschaltung des Maklers geschuldeten Reuegeldes erreichen, nicht aber eine nicht bestehende vertragliche Verpflichtung eingehen oder etwa eine gesetz­lich bestehende Pflicht heraufsetzen oder pauschalieren. Auch der Kl. ging davon aus, dass die sich aus Ziff. 9 der Geschäftsbedingungen ergebende Pflicht des Bekl. gemildert werden sollte. Beiden Parteien war unbekannt, dass eine solche Pflicht nicht bestand. Bei dieser Sach­lage muss davon ausgegangen werden, dass ein Wille des Bekl., sich zu Leistungen zu verpflichten, zu denen er kraft Gesetzes nicht verpflich­tet war, nicht vorlag und auch der KI. nicht davon ausging, durch die Vereinbarung über die Herabsetzung des Reuegeldes solle eine bis da­hin nicht bestehende Verpflichtung des Bekl. begründet werden. Da­her' kann auch in der ihrem Inhalt nach zwischen den Parteien umstrit­tene Vereinbarung über die Herabsetzung des Reuegeldes keine Indivi­dualvereinbarung über die Zahlung eines Reuegelblickt werden. Sie ging ins Leere, weil die nach Vorstellung beider Parteien bestehende Verpflichtung zur Zahlung eines Reuegeldes, die der Höhe nach herab­gesetzt werden sollte, in Wirklichkeit nicht bestand.