Maklerkunde

Zum Sachverhalt: Der KI., Fachmakler für Forst- und Landwirtschaft, verlangt Zahlung einer Maklergebühr in Höhe von 262080 DM, nachdem der Bekl. zu 1 (im Folgenden: der Bekl.) zusammen mit seiner Ehefrau, der früheren Bekl. zu 2, am 3. 7. 1978 ein Forstrevier ersteigert hat. Der Kl. hatte bereits früher dem Bekl. verschiedene Forstreviere angeboten. Als der Bekl. auf eine Zeitungsanzeige des Kl. schriftlich um Obersendung ausführlicher Unterlagen für das inserierte Forstgut bat, führten die Partei­en am 14. 4. 1978 ein Ferngespräch, dessen Inhalt streitig ist. Unter Bezug­nahme auf dieses Gespräch richtete der Kl. am 17. 4. 1978 ein ausführliches Angebotsschreiben mit mehreren, das Objekt umfassend beschreibenden Unterlagen an den Bekl. Darin wies er auf die anstehende Zwangsverstei­gerung hin und führte weiter aus: „Meine Nachweisgebühren zu Lasten der Käufer betragen 3,36% inkl. Mehrwertsteuer des Zuschlagpreises." In der Folgezeit übersandte der Kl. dem Bekl. ergänzende Unterlagen und teilte ihm den Zwangsversteigerungstermin mit, auch fanden weitere Tele­fongespräche statt. Nachdem der Bekl. dem KI. zunächst erklärt hatte, er werde an der Versteigerung teilnehmen, sagte er zwei Tage vor dem Ver­steigerungstermin zum Kl., der ihn persönlich aufgesucht hatte, er werde sich nicht an der Versteigerung beteiligen. Am 3. 7. 1978 ersteigerten der Bekl. und seine Ehefrau das Forstrevier für 7,8 Mio. DM. 3,36% dieses Betrages hat der Kl. im vorliegenden Verfahren vom Bekl. und von dessen Ehefrau als Provision verlangt. Diese haben seinem Anspruch entgegenge­setzt, sie hätten ihm von Anfang an unmissverständlich zu verstehen gege­ben, dass sie an seinen Diensten nicht interessiert seien; das Revier und die konkrete Erwerbsmöglichkeit hätten sie bereits vor der Information durch den Kl. gekannt. Die Vorinstanzen haben die Klage abgewiesen. Die Revision des KI. führte zur Aufhebung und Zurückverweisung. Aus den Gründen: I. Das BerGer. meint, der Bekl. habe dadurch, dass er auf das ausführliche Schreiben vom 17. 4. 1978 geschwiegen und in der Folgezeit weiter die Dienste des ihm als Fachmakler be­kannten Kl. in Anspruch genommen habe, das Maklervertragsangebot des Kl. schlüssig angenommen. Für seine Behauptung, er habe im vorausgegangenen Telefongespräch klar zum Ausdruck gebracht, dass ihm das Objekt nicht angeboten zu werden brauche, da er es schon kenne, habe der Bekl. mit der Benennung der (damaligen) Bekl. zu 2, seiner Ehefrau, kein zulässiges Beweismittel angeboten. Überdies sei das Gericht aufgrund der Aussage der Zeugin S überzeugt, dass der Bekl. an der Tätigkeit des Kl. interessiert gewesen sei. Jedoch könne der ursächliche Zusammenhang zwischen dem Angebot des Kl. und dem Erwerb des Objekts nicht festgestellt werden. Der Bekl. habe nachgewiesen, dass ihm das fragliche Forstrevier und dessen konkrete Erwerbsmöglichkeit im Rahmen der Zwangsversteigerung bereits be­kannt gewesen seien, als er im April 1978 diesbezüglich erstmals mit dem Kl. Kontakt aufgenommen habe. Im Jahre 1974 habe er anläßlich des Verkaufs eines Nachbarreviers sich auch dieses Objekt angeschaut. Deshalb seien ihm seitdem Größe, Beschaffenheit, Forstbestand und weitere Einzelheiten dieses Reviers bekannt. Bereits Mitte März 1978 habe der Bekl. von dem Zwangsversteigerungsverfahren Kenntnis ge­habt.

II. Das angefochtene Urteil kann der Revision nicht standhalten. 1. Angesichts der vom BerGer. rechtsfehlerfrei getroffenen Feststel­lungen ist allerdings seine Ansicht, ein Maklervertrag sei (spätestens durch das Verhalten des Bekl. nach dem Angebotsschreiben) zwischen den Parteien zustande gekommen und der Erwerb im Wege der Zwangsversteigerung stehe hier einer Provisionspflicht nicht entge­gen, rechtlich nicht zu beanstanden. Hier hat der KI. individuell, näm­lich in gesondert nur für das in Frage stehende Forstrevier dargelegten Verkaufsbedingungen die Gleichstellung eines Kaufs und eines Er­werbs in der Zwangsversteigerung als gewissermaßen selbstverständ­lich vorgeschlagen, und der Bekl. das nach der Feststellung des Ber­Ger. stillschweigend akzeptiert. 2. Zumindest einen Teil seiner Feststellungen zur Ursächlichkeit hat das BerGer. in fehlerhafter Weise getroffen; auch seine darauf beruhen­den Rechtsausführungen erwecken Bedenken. a) Das BerGer. hat den Nachweis der Vorkenntnis des Bekl. als durch die Aussage des Zeugen L erbracht angesehen. Dieser Zeuge hat, wie das BerGer. feststellt, lediglich bekundet, der Bekl. habe anlässlich eines Besu­ches des Nachbarreviers im Jahre 1974 sich auch das 1978 versteigerte Revier „angeschaut und auch hierüber mit dem Zeugen ... gesprochen". Wesentlich daraus folgert das BerGer., dem Bekl. seien „seitdem Größe, Beschaffenheit, Forstbestand und weitere Einzelheiten" bekannt. Das wird mit Recht von der Revision als Verstoß gegen § 286 ZPO und § 652 BGB gerügt. Die Preisgabe der genannten oder anderer Einzelheiten gegenüber dem Bekl. bei dessen Besuch im Jahre 1974 hat der Zeuge L nach den Feststellungen des BerGer. nicht bekundet. Ohne eine solche Bekundung fehlt der Feststellung des BerGer. die tatsächliche Grundlage. Ein einmali­ges, nach der Aussage eher beiläufiges „Anschauen" kann erfahrungsge­mäß nicht bewirken, dass der Anschauende die im Berufungsurteil genann­ten und für eine Zwangsversteigerung von über 800 ha. Forstgebiet unerlässlichen Einzelkenntnisse erwirbt und vier Jahre später noch besitzt. Ohne nähere Darlegung ist nicht nachzuvollziehen, dass und wie einem Interes­senten dadurch die genaue Größe eines nicht arrondierten, in der Zwangs­versteigerung in verschiedene Lose aufgeteilten Reviers, dessen Beschaf­fenheit, also landschaftliche Gestalt und Bodenqualität, oder gar dessen Forstbestand mit der Altersklassengliederung und der Verteilung der Holz­arten ohne sorgfältig fixierte schriftliche Unterlagen zur Kenntnis kommen kann. Die Behauptung des Bekl., schon seinerzeit Lage- und Flächenpläne erhalten zu haben, hat das BerGer. nicht als erwiesen angesehen. Obwohl es das für die Beweislast des die Vorkenntnis behauptenden Auftraggebers maßgebliche Urteil des BGH (NJW 1971, 1133 = LM vorstehend Nr. 40) ausdrücklich zitiert, ist es nicht auf die Möglichkeit eingegangen, dass sich das Revier in den vier Jahren seit dem „Anschauen" und dem Gespräch 1974 entscheidend verändert haben kann. b) Die vom Kl. im Zusammenhang mit der Feststellung der Vorkenntnis des Bekl. durch das BerGer. zu § 286 ZPO erhobene Rüge greift weiter auch deshalb durch, weil das Berufungsurteil die hier notwendige Gesamt­schau und Gesamtwürdigung (vgl. Senat, VersR 1982, 689) nicht enthält. Es beschränkt sich auf die wie ausgeführt fehlerhaft getroffene Feststellung zur Kenntnis des nachgewiesenen Objekts und die weitere Feststellung, der Bekl. habe vom Zwangsversteigerungsverfahren nicht erst durch den Kl. Kenntnis erlangt. Es ist nicht erkennbar, dass der umfangreiche, unstreitige Schriftwechsel, den der Kl. schon mit der Klageschrift vorgelegt hat, in die Würdigung einbezogen worden ist. Dazu gehört z.B. auch das mit dem Prozessvortrag des Bekl. teilweise kaum in Einklang zu bringende Ableh­nungsschreiben des Bekl. vom 14. 8. 1978. Im Rahmen früherer geschäftli­cher Kontakte der Parteien hatte sich der KI. nach dem von ihm vorgeleg­ten Schreiben immerhin für eine „prompte Absage" des Bekl. trotz ge­meinsamer Besichtigung ausdrücklich bedankt. Das könnte Bedeutung ge­winnen für die Beurteilung der Darstellung, die der KI. im Gegensatz zum Bekl. vom Verlauf des Telefongespräches am 14. 4. 1978 gegeben hat. Danach hatte nämlich der Bekl. nur allgemein Kenntnis des Reviers be­hauptet, jedoch um Unterlagen mit genauen Einzelheiten gebeten. Die unstreitige Übersendung des umfangreichen Materials des KI. am 17. 4. 1978 unter ausdrücklicher Bezugnahme auf dieses Telefongespräch könnte damit eine Erklärung gefunden haben, die näher liegen kann als die Be­hauptung des Bekl. und mit welcher die Vorkenntnis des Bekl. erheblich in Zweifel gezogen sein könnte. Jedenfalls auffällig und ungewöhnlich er­scheint, dass der Kl. noch die im einzelnen von ihm dargelegten und un­streitigen erheblichen Aktivitäten in Bezug auf den Bekl. entfaltete, wenn dieser schon bei dem Telefongespräch vom 14. 4. 1978— wie er behauptet— eindeutig auf seine Vorkenntnis hingewiesen und die Maklerleistung des Kl. abgelehnt hat. Die vom LG vernommene Zeugin S, auf deren Aussage des BerGer. lediglich im Rahmen des Vertragsschlusses eingeht, hat die Möglichkeit eines solchen widersprüchlichen Verhaltens des Kl. verneint. Der Umstand, dass der beweispflichtige Bekl. die Quelle seiner Kenntnisse über das Zwangsversteigerungsverfahren, den betreibenden Gläubiger, die für diesen handelnde Person und insbesondere den Versteigerungstermin trotz entsprechender Aufforderungen des Kl. in erster und zweiter Instanz weder genau angegeben noch gar bewiesen hat, würdigt das BerGer. ebenso wenig wie das Fehlen jeglichen schriftlichen Hinweises des Bekl. auf Art und Umfang der angeblichen Vorkenntnis. Die wahrheitswidrige Erklä­rung des Bekl. gegenüber dem Kl., er werde sich am Versteigerungstermin nicht beteiligen, erklärt es ohne Begründung für bedeutungslos.

c) Rechtlich bedenklich sind die Ausführungen des BerGer. zur Mitursächlichkeit. Die Ursächlichkeit der Maklertätigkeit wird nicht da­durch in Frage gestellt, dass der Maklerkunde die maßgeblichen Ver­hältnisse auch auf andere Weise hätte in Erfahrung bringen können, wenn er tatsächlich den Makler dafür in Anspruch genommen hat (BGH, Allgemeine Immobilien-Zeitung [AIZ] 1975, 306 [307]). Des­halb ist die Erwägung des BerGer. fehlerhaft, der Bekl. habe den Versteigerungstermin und die Versteigerungsbedingungen ohne Schwierigkeit von dem zuständigen AG oder dem betreibenden Gläu­biger in Erfahrung bringen können. Fraglich ist weiter, ob gerade diese Informationen nur als unbedeu­tende Ergänzungen des beim Bekl. etwa schon vorhandenen Wissens angesehen werden können. Für eine erfolgreiche Ersteigerung waren sie Voraussetzung. Weil der Maklerkunde den Erwerbsentschluss fas­sen und durchführen muss, kann allerdings nur der Nachweis ursäch­lich sein, der den Entschluss und seine Durchführung zumindest auch in adäquater Weise herbeigeführt hat. Ob und wann das Verschaffen früherer oder zusätzlicher Kenntnisse über das zu erwerbende Objekt noch in maßgeblicher Weise gewirkt hat, ist zwar eine Frage des Ein­zelfalles; jedoch ist immer eine für den Erwerb wesentliche Maklerlei­stung zu fordern (BGH, WM 1970, 855; die Formulierung „nicht .. gänzlich ungeeignet" unter I a. E. im Urteil vom 27. 10. 1976, NJW 1977, 41 = LM vorstehend Nr. 58 = WM 1976, 1313 [1314], steht dem nicht entgegen, da sie ersichtlich dem damaligen Berufungsurteil entnommen ist und dessen Widerlegung dienen soll). Das bedeutet, dass der Maklerkunde durch den Hinweis des Maklers den Anstoß bekommen haben muss, sich konkret um das nachgewiesene Objekt zu bemühen. Daran fehlt es, wenn der Maklerkunde in gleicher Weise auch ohne die Tätigkeit des Maklers erworben haben würde. Nach den Ausführungen unter b kann die Folgerung nicht ohne weiteres von der Hand gewiesen werden, dass jedenfalls ein nicht unerheblicher Teil der vom Kl. dem Bekl. gelieferten Informationen über Objekt- und Ver­fahrensablauf für dessen Erwerbsentschluss Bedeutung gehabt haben, also wesentlich gewesen sein können.