Maklervertrag

a)       Der Maklervertrag, in dem sich der Auftraggeber ver­pflichtet, ein Grundstück zu festgelegten Bedingungen an jeden von dem Makler zugeführten Interessenten zu verkaufen, be­darf der notariellen Beurkundung. Ist diese Form nicht einge­halten, so ist auch das dem Makler gegebene Versprechen einer Vertragsstrafe für den Fall der Ablehnung des Verkaufs an den zugeführten Interessenten unwirksam.

b)    Auch wenn dem Makler, der den Verkauf eines Grund­stücks vermitteln soll, ein Alleinauftrag erteilt ist, kann eine von, dem Auftraggeber zu entrichtende Vertragsstrafe nicht allein dafür vereinbart werden, dass der Auftraggeber den Ver­trag während dessen Laufzeit kündigt, ohne das Verkaufsobjekt anderweitig zu veräußern.

Der Kl. betätigt sich als Immobilienmakler Die Bekl. war Eigen­tümerin eines in K. gelegenen Hausgrundstücks, in dem sie in den Räumen des Erdgeschosses eine Gastwirtschaft betrieb. Durch schrift­lichen Verkaufsvertrag v. 20. 1. 1966 erteilte sie dem KI. einen auf drei Monate befristeten Alleinauftrag, das Grundstück auf Rentenbasis zu verkaufen zu den folgenden im Vertrag näher festgelegten Bedingun­gen; Ein Barbetrag von 25 000 DM war an den Bruder der Bekl. B. Sch. zu zahlen. Die Grundstücksbelastungen von nominal 117 420 DM, die damals mit 115 000 DM valutiert waren, mussten übernommen werden. Ferner war eine Monatsrente von 700 DM an die Bekl. und von 300 DM an ihren Bruder auf Lebenszeit zu zahlen. Ein eventuell er­zielter Mehrerlös sollte dem Kl. als Provision zustehen. Ferner wurde unter Nr. 3 des Vertrages bestimmt:

„Ich verpflichte mich, mein Grundstück zu den oben genannten Be­dingungen an jeden kaufwilligen Interessenten zu verkaufen, der mir von der Firma Z. zugeführt wird. Ich verpflichte mich ferner, mich jeglicher mittelbarer und unmittelbarer Verkaufstätigkeit zu enthalten und jeden Kaufinteressenten der Firma Z. zuzuführen.

Wenn ich mein Grundstück in der oben genannten Zeit nicht mehr verkaufen will, den Alleinauftrag zurückziehe, selbst oder anderweitig verkaufe, zahle ich der Firma Z. eine Reueprovision in Höhe von 10% ... der geforderten Kaufsumme."

Am 28. 2. 1966 schloss der Kl. mit Frau F. einen schriftlichen An­kaufvertrag über das Grundstück der Bekl. zu den vorgenannten Be­dingungen ab. Darin wurde dem Kl. eine Vermittlungsprovision von 25 000 DM zugesagt. Der KI. unterrichtete hiervon die Bekl. und teilte ihr als Termin zum Abschluss des notariellen Kaufvertrags den 8. 3. 1966 mit. Am 4. 3. 1966 kündigte jedoch die Bekl. den Verkaufsauf­trag gegenüber dem Kl. und weigerte sich, den Termin wahrzunehmen. Unter dem 13. 3. 1966 bestätigte sie schriftlich die Kündigung. Darauf­hin verlangte der Kl. die Reueprovision in Höhe von 10 % des Kauf­preises, die er mit 27 000 DM berechnete.

Er hat beantragt, die Bekl. zur Zahlung dieses Betrags zu verurteilen.

Das LG hat die Klage abgewiesen. Der Kl. hat Ber. eingelegt und mit ihr sein Klagebegehren, dem die Bekl. wiederum entgegengetreten ist, weiter verfolgt. In der Ber. Instanz hat die Bekl. vorgetragen, das Grundstück sei inzwischen zwangsversteigert und vom Kl. ersteigert worden, jedoch sei über den Zuschlag noch nicht endgültig entschieden. Das OLG hat das Urt. des LG geändert und die Bekl. verurteilt, an den Kl. 27 200 DM zu zahlen. Die Rev. der Bekl. hatte Erfolg,

Aus den Gründen: 1. Der Kl. beansprucht von der Bekl. die Reueprovision, die er sich von ihr unter Nr. 3 Abs. 2 des Ver­kaufsauftrags v. 20. 1. 1966 hat versprechen lassen. Er gründet den Anspruch darauf, dass die Bekl. es während der Laufzeit des Verkaufsauftrages abgelehnt habe, das dessen Gegenstand bildende Grundstück zu den angegebenen Bedingungen an die von ihm beigebrachte Interessentin zu veräußern. Außerdem stützt er seinen Anspruch darauf, dass die Bekl. den Verkaufsauftrag noch während der Laufzeit ausdrücklich gekündigt hat.

. . . 3. Das BerGer. hat die Zusage einer Reueprovision durch die Bekl. als das Versprechen einer Art Vertragsstrafe ange­sehen, die nicht der Regelung des § 359 BGB unterliege, son­dern gemäß oder entsprechend den §§ 339ff. BGB zu behandeln sei.

Das ist unangreifbar. Die Vorschrift des § 359 BGB ist nicht anwendbar, da der Bekl. nicht der Rücktritt vom Vertrag gegen Zahlung eines Reuegeldes vorbehalten war, sie vielmehr an dem Verkaufsauftrag festgehalten werden sollte.

Schon der Ausdruck „Reueprovision" spricht für die Ver­einbarung einer Vertragsstrafe. Diese Reueprovision war nach dem Vertragstext zu zahlen bei einem Verstoß gegen die Ver­pflichtung, den Verkauf nicht ohne Mitwirkung des Maklers durchzuführen sowie bei einer vorzeitigen Zurückziehung des

Alleinverkaufsauftrags und sogar dann, wenn die Bekl. das Grundstück während der Laufzeit des Vertrags nicht mehr verkaufen wollte. Sie sollte, wie das BerGer. trotz des inso­weit nicht ganz eindeutigen Wortlauts unangreifbar angenom­men hat, ferner zu zahlen sein, wenn die Bekl. es ablehnte, mit einem ihr vom KI. zugeführten Interessenten zu den verein­barten Bedingungen abzuschließen, sofern der Interessent zahlungsfähig war. Wer sich so weitgehend zu Leistungen im Falle einer Nichteinhaltung der Vertragsbedingungenverpflich­tet, nimmt damit im allgemeinen nicht eine pauschalierte Schadensersatzverpflichtung auf sich, und es kann billigerweise auch nicht angenommen werden, dass die Gegenpartei ihm eine solche Verpflichtung auferlegen will. Vielmehr entspricht die Annahme des Versprechens einer Vertragsstrafe, die gege- benenfalls herabgesetzt werden kann (§ 343 BGB), einer ver­nünftigen, an Treu und Glauben ausgerichteten Betrachtungs­weise (BGHZ 49, 84, 89 Nr. 27 zu § 652 BGB = NJW 68, 149), wenn unter Umständen auch eine andere Beurteilung nicht ausgeschlossen ist (Urt. des Senats v. 3. 12. 1969, IV ZR 1165/68).

4. Das BerGer. ist der Auff., die Gültigkeit der Reuegeldver­einbarung werde nicht dadurch beeinträchtigt, dass der Ver­kaufsauftragnicht in der in § 313 Satz 1 BGB vorgesehenen Form beurkundet worden sei. Den darüber in dem angef. Urt. ent­haltenen Ausführungen kann jedoch nicht beigetreten werden.

Ihrem Wortlaut nach enthält die Nr. 3 des Verkaufsauf­trags die Verpflichtung der Bekl., ihr Grundstück zu den ge­nannten Bedingungen an jeden kaufwilligen Interessenten zu verkaufen. Das BerGer. meint, der KI. hätte daraus allen­falls darauf klagen können, dass die Bekl. mit dem nachgewie­senen Interessenten einen Grundstückskaufvertrag abschließe. Ein klagbarer Anspruch auf Eigentumsübertragung an einen Interessenten stehe ihm nicht zu. Die Bekl. habe lediglich ihm gegenüber die Bereitschaft bekundet, an ihr nachgewiesene Interessenten, die zu den vereinbarten Bedingungen zu kaufen gewillt seien, auch tatsächlich zu verkaufen. Ihre Zusage sei im Rahmen der gesamten Vereinbarung zu sehen. Der Kl., dem ein Provisionsanspruch gegen die BekL nicht habe zu­stehen sollen, habe nur dann für sie tätig sein wollen, wenn entsprechend ihrer Zusage auch wirklich die Bereitschaft fort­bestanden habe, zu den im einzelnen festgelegten Bedingungen an kaufwillige Interessenten zu verkaufen und mit diesen einen entsprechenden Vertrag abzuschließen, der dem Kl. zugleich wirtschaftliche Vorteile habe bringen sollen. Diese Bereitschaft der Bekl. sei in Nr. 3 verbindlich erklärt worden.

Dein ist entgegenzuhalten, dass der Form des § 313 Satz 1 BGB auch ein Vorvertrag bedarf, durch den sich jemand ver­pflichtet, ein Grundstück zu verkaufen (BGZ 107, 39, 40; 169, 185, 189; BGH, vorstehend Nr. 19), sowie ferner ein Vertrag, durch den die Verpflichtung übernommen wird, das Eigentum an einem Grundstück nicht auf den Vertragspartner, sondern auf eine, andere Person zu übertragen (ROZ 50, 163; 68, 260, 261). Demnach war der Vertrag 'formbedürftig, in dem die

Bekl. dem Kl. verbindlich ihre Bereitschaft erklärte, einem kaufwilligen Interessenten einen Vertrag abzuschließen, durch den sie sich zur Übereignung des Grundstücks verpflichtete (ebenso Dyckerhoff-Rinke, Recht des Immobilienmaklers, 6. Aufl., S. 117). Der Mangel der Form führte zur Nichtigkeit (§ 125 Satz 1 BGB) und zog auch die Nichtigkeit der Verein­barung der Vertragsstrafe für den Fall der Nichterfüllung die­ses Versprechens nach sich (§ 344 BGB).

Das Ergebnis ist kein anderes, wenn man die Nr. 3 der Ver­kaufsvereinbarung dahin versteht, dass der Kl. von der Beki. zwar nicht den Abschluss eines Kaufvertrags mit einem In­teressenten habe verlangen können, dass ihm aber der An­spruch auf die Reueprovision habe zustehen sollen, falls die Bekl. sich zum Abschluss mit dem beigebrachten Interessenten nicht bereitgefunden habe. Nach Dyckerhoff-Rinke, aa0, liegt bei solchen Abreden eine dahingehende Auslegung nahe, und auch in dem vom BerGer. angeführten Urt. des OLG Hamm, das AIZ 66, 197 veröffentlicht ist, ist eine Verpflichtung des Auftraggebers zur Zahlung der Maklergebühr für den Fall an­genommen worden, dass der Grundstücksverkauf an den vom Makler beigebrachten Interessenten infolge des Verhaltens des Auftraggebers unterbleibe. Doch trifft es nicht zu, dass eine solche Verpflichtung ohne Einhaltung der Form des § 313 Satz 1 BGB begründet werden könne. Es liegt dann ein unei­gentliches Strafgedinge i. S. des § 343 Abs. 2 BGB vor, auf das § 344 BGB anzuwenden ist. Durch das Versprechen, eine emp­findliche Vertragsstrafe an den Makler zu entrichten, im Falle sie zum Verkauf an den Interessenten nicht bereit sein würde, konnte die Entschließungsfreiheit der Bekl., was die Möglich­keit, ihr Grundstück zu veräußern oder nicht, erheblich beeinträchtigt werden. Diese Entschließungsfreiheit soll aber dem Veräußerer durch das Erfordernis des Formzwangs, das ihm eine Entscheidung ohne Übereilung und nach rechtskun­diger Beratung ermöglicht, erhalten bleiben. Ein ohne Ein­haltung der Form abgeschlossener Vertrag, in dem eine Strafe für den Fall der Weigerung des Verkaufs eines Grundstücks ver­sprochen wird, muss deshalb für unwirksam erachtet werden, andernfalls wäre einer Umgehung der Vorschrift des § 313 BGB Tür und Tor geöffnet (BG, JW 25, 1110; BG, HRR 29 Nr.1204). Das gilt auch dann, wenn die Vertragsstrafe nicht dem, an den das Grundstück verkauft werden soll, sondern einer anderen Person zugesagt wird. Unerheblich ist es, dass der Kl. möglicher­weise, an dem Abschluss des Grundstückkaufvertrags deshalb kein besonderes Interesse hatte, weil ihm nach seinen Vorstel­lungen auf jeden Fall die Reueprovision zustand. Dadurch hat die Zusage der Reueprovision für den Fall des Nichtabschlusses nicht ihre Bedeutung als an eigentliches Strafgedinge verloren.

Mit dem Hinweis auf die Entscheidung des RG, die JW 28, 2438 veröffentlicht ist, lässt sich entgegen der Annahme des OLG Hamm die gegenteilige Auff. nicht begründen. Dort hatte sich ein Vertragspartner gegenüber dem anderen verpflichtet, den Verkauf eines Grundstücks an die Gegenpartei zu vermit­teln und sich darum zu bemühen, den Grundstückseigentümer zum Verkauf seines Grundstücks zu veranlassen. Auf eine solche Verpflichtung ist § 313 BGB allerdings nicht anwend­bar.

Nach allem ergibt sich, dass der Kl. die Reueprovision nicht mit der Begründung verlangen kann, die Bekl. habe der Ver­pflichtung zuwidergehandelt, mit der von ihm beigebrachten Interessentin den Grundstückskaufvertrag abzuschließen (für eine gleiche Sachlage im Ergebnis ebenso der 2. ZS des OLG _Köln, MDR 69, 481).

5. Es mag dahingestellt bleiben, welche Folgerungen für die übrigen Teile der Vereinbarung v. 20. 1, 1966 aus der Nichteinhaltung der Form des § 313 BGB zu ziehen sind. An­genommen, die sonstigen Teile des Maklervertrags seien gültig, so kann doch der Kl. keinesfalls die Vertragsstrafe deshalb for­dern, weil die Bald. noch vor dem Ende der Laufzeit des Ver­trags von einem Verkauf des Grundstücks angesehen und den Vertrag gekündigt hat.

Da die Klausel, die Bald. müsse ihr Grundstück an jeden ihr vom Kl. zugeführten Interessenten verkaufen, und das damit im Zusammenhang stehende Versprechen einer Vertragsstrafe nichtig sind, war die Bekl. in ihrer Entscheidung darüber frei, ob und an wen sie das Grundstück veräußern wollte. In dem mit dem Kl. abgeschlossenen Vertrag, in dem sie ihm einen .Alleinauftrag erteilt hatte, hatte sie sich verpflichtet, während der Laufzeit des Vertrags das Grundstück nicht zu veräußern, ohne ihn zuzuziehen, und sie hätte die Vertragsstrafe verwirkt, wenn sie dem zuwidergehandelt hätte. Sie konnte jedoch, ohne dem Kl. provisionspflichtig zu werden oder eine Vertragsstrafe leisten zu müssen, jeden Verkauf ablehnen, indem sie mit keinem der Kaufinteressenten abschloss, die ihr der Kl. brachte (BGH, Nr. 23 zu § 652 BGB). Sie war auch nicht gehindert, sich noch während der Laufzeit des Vertrags aus welchen Gründen auch immer zu entschließen, die Dienste des Kl. nicht mehr in Anspruch zu nehmen und mit keinem Kaufinteressenten abzu­schließen, den ihr der Kl. noch beibringen würde. Wenn sie aber durch ein derartiges Verhalten ihren Vertragspflichten nicht zuwiderhandelte, so war sie ferner berechtigt, dem Kl. von einem solchen Entschluss durch eine Kündigung des Ver­trags Mitteilung zu machen, und eine solche Mitteilung war, nachdem die Bekl. den Entschluss gefasst hatte, auch vom Standpunkt des Kl. aus naheliegend und angebracht, denn an ihr hatte er selbst ein erhebliches Interesse da ihm daran gele- gen sein musste, unnötige Kosten und Aufwendungen zu er­sparen. Die in dem Maklervertrag zwischen den Parteien. ver­einbarte Verwirkung einer Vertragsstrafe für den Fall, dass die Bekl. ihr Grundstück während der Laufzeit des Vertrags nicht mehr verkaufen wolle oder dass sie den Alleinauftrag zurück­ziehe, hätte nur Bedeutung, wenn die Bekl., wie es vorgesehen war, dem Kl. gegenüber zum Abschluss eines Grundstücksver­äußerungsvertrags mit einem von ihm beigebrachten Inter­essenten verpflichtet gewesen wäre. Da aber eine solche Ver­pflichtung der Bekl. nicht bestand, kann die Vereinbarung über die Vertragsstrafe nicht den Fall treffen, dass die Bald. dem Kl. im Wege der Kündigung eine Erklärung abgab, aus der er ersah, dass sie von ihrem Recht Gebrauch machte, von einer Ver­äußerung des Grundstücks durch seine Vermittlung abzusehen.

Das bereits angeführte Urteil des BGH, das in Nr. 23 zu § 652 BGB = NJW 67, 1225 veröffentlicht ist, steht einer solchen Beurteilung der Rechtslage nicht entgegen. In ihm ist ausge­sprochen worden, dass eine Klausel, nach der der den Auftrag während der Auftragsfrist vorzeitig zurücknehmende Auftrag­geber ohne weiteres ersatzpflichtig sein solle, auch wenn er das in Aussicht genommene Geschäft nicht abgeschlossen habe, nicht durch eine bloße Bezugnahme auf die allgemeinen Ge­schäftsbedingungen des Maklers vereinbart werden könne. Schon das rechtfertigte damals die Zurückweisung des An­spruchs des Maklers auf die Provision. Der Entscheidung läßt sich nicht entnehmen, dass durch Einzelabrede eine Vertrags­strafe vereinbart werden könnte für eine vorzeitige Kündigung des Maklerauftrags, mit der nicht ein anderweitiger Verkauf des Objekts unter Ausschaltung des Maklers verbunden ist.

Es ist nicht vorgetragen, dass die Bekl. hinter dem Rücken des KI. ihr Grundstück wahrend der Laufzeit des Vertrags anderweitig ver­äußert oder auch nur einem Interessenten ein ^-Verkaufsangebot un­terbreitet habe. Sie hat deshalb nichts getan, wodurch sie die Vertrags­strafe verwirkt hätte.

6. Dem KI. steht nach alledem der von ihm geltend gemachte An­spruch nicht zu.