Mietvertrag unbebautes Grundstück

Haben die Parteien eines Mietvertrages über ein unbebautes Grundstück, der zur Errichtung und zum Betrieb einer Tankstelle geschlossen wurde, für den Fall der Unzumutbarkeit einer im Laufe des Mietverhältnisses eingetragenen Wertverschiebung von Leistung und Gegenleistung die Anpassung des Mietzinses durch Schiedsgutachten vereinbart, so liegt eine offenbar unbillige Entscheidung des Schiedsgutachters vor, wenn der Mietzins ausschließlich durch eine Verzinsung von 6% des um mehrere hundert Prozent gestiegenen Grundstücksverkehrswertes ermittelt worden ist.
Anmerkung: Die fortschreitende Geldentwertung bringt in zunehmendem Maße eine Beschäftigung des BGH mit Rechtsstreitigkeiten von Mietern und Vermietern (Pächtern und Verpächtern) mit sich, in denen es um den Inhalt und die Anwendung von vertraglich, vereinbarten Wertsicherungsklauseln geht. So war etwa dazu Stellung zu nehmen, ob die Höhe des (neuen) Mietzinses der Wertsicherungsklausel selbst - im Wege der Auslegung - zu entnehmen ist, oder ob sie der Bestimmung durch den Vermieter gemäß §§ 315, 316 BGB bedarf (vgl. die Senatsurteil vom 4. 10. 1967 - VIII ZR 51/66 = Nr. 351 zu § 535 BGB und vom 8. 4. 1968 - VIII ZR 18/66 = Nr. 14 zu § 157 [Gral BGB). Zu entscheiden war ferner, welcher Wertmesser maßgebend ist, wenn der von den Parteien vereinbarte Wertmesser sich für den Vertragszweck als ungeeignet erweist (Urt. vom 8. 11. 1972 - VIII ZR 123/71 = Nr. 27 zu § 157 [D] BGB und vom 21. 2. 1973 - VIII ZR 44/71 = Nr. 6 zu § 557 BGB). Eine andere Entscheidung befasst sich mit der Frage, ob der Vermieter unmittelbar auf Leistung klagen muss, oder ob er zunächst die Mitwirkung des Mieters bei der Festsetzung der (neuen) Miete verlangen kann (Urt. vom 18. 10. 1972 - VIII ZR 143/71 = Nr. 49 zu § 253 ZPO). Trotz umfangreicher Rechtsprechung zu § 3 Währ& wird auch immer wieder die Frage streitig, wann eine Wertsicherungsklausel nach der genannten Gesetzesbestimmung genehmigungsbedürftig und genehmigungsfähig ist, bzw. wann es sich um einen der Genehmigung nicht bedürftigen sogenannten Leistungsevorbehalt handelt (vgl. zuletzt Urteil vom 27. 6. 1973 - VIII ZR 98/72 = Nr. 20/21 zu § 3 WährG). Entschieden wurde auch die Frage, ob der Vermieter auf Zustimmung des Mieters zu einer genehmigungsfreien Klausel des Inhalts klagen kann, dass im Falle des Nichtzustandekommens einer Einigung der Vertragsparteien über den neuen Mietzins dem Vermieter das Recht zustehen soll, gemäß §§ 315ff die Miete selbst zu bestimmen (vgl. das genannte Urteil vom 27. 6. 1973 aa0 sowie das Urteil vom 19. 6. 1974 - VIII ZR 49/73 WM 1974, 775). Die letztgenannte Entscheidung befasst sich auch mit den Fragen, die auftreten bei einer Wertsicherungsklausel, die eine Neubestimmung des Mietzinses nur zu bestimmten Daten des Kalenderjahres und nur nach Maßgabe des veröffentlichten Lebenshaltungskostenindex zulässt.
Ein erheblicher Teil der zur Beurteilung stehenden Wertsicherungsklauseln sieht vor, dass die Entscheidung über den neuen Mietzins durch einen sogenannten Schiedsgutachter zu treffen ist. Der auf diesem Weg festgesetzte Mietzins unterliegt nach der ständigen Rechtsprechung des BGH der Beurteilung der Gerichte nach § 319 BGB in der Richtung, ob die getroffene Entscheidung offenbar unrichtig oder offenbar unbillig ist. Ein Fall dieser Art lag auch dem hier besprochenen Urteil zugrunde. Seine Besonderheit War, dass ein unbebautes, von der Vermieterin mit Tankstelleneinrichtungen versehenes Grundstück auf 25 Jahre in einer Großstadtgegend vermietet worden war, die nach Abschluss des Mietvertrages (1956) Bebauungsgebiet wurde. Das führte zu einem Anstieg der Grundstückspreise um 207 % bis 1962 und um weitere 367 % bis 1971. Die 1962 durch Schiedsgutachten von ursprünglich 150 DM auf 450 DM erhöhte Miete wurde 1971 ebenfalls durch Schiedsgutachten auf 2011 DM monatlich festgesetzt. Die Klage der Mieterin auf Herabsetzung dieses Betrages blieb in den Tatsacheninstanzen erfolglos. Die Revision führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.
Dem Schiedsgutachten lag folgende Wertsicherungsklausel zugrunde: Sollte das wirtschaftliche Wertverhältnis von Leistung und Gegenleistung eine so wesentliche Verschiebung erfahren, dass den Parteien eine Fortsetzung des Vertrages zu den vereinbarten Mietzinssätzen nicht zugemutet werden kann, so ist jede Partei verpflichtet, auf Verlangen der Gegenpartei in Verhandlungen über die Anpassung des Mietzinses einzutreten.
Kommt eine Einigung zwischen den Parteien nicht zustande, unterwerfen sich die Parteien dem einzuholenden Schiedsgutachten der Industrie- und Handelskammer.
Dieser Vertragsbestimmung entnahm der Schiedsgutachter, die Mieterin habe einen Mietzins in Höhe von jährlich 6 % des Verkehrswertes des Mietgrundstückes zu entrichten. Die Miete von 1956 habe ebenso wie diejenige von 1962 einer Verzinsung von 6 % entsprochen.
Der BGH ließ sich bei seiner Entscheidung von folgenden Grundsätzen leiten.
1. Nach der Wertsicherungsklausel war der Mietzins anzupassen und nicht etwa neu festzusetzen, d. h. der Schiedsgutachter hätte berücksichtigen müssen, dass hier kein neuer Mietvertrag geschlossen wurde, bei dem die Mieterin etwa bei ihr unangemessen oder unwirtschaftlich erscheinenden Preisvorstellungen des Vermieters vom Vertragsschluss hätte Abstand nehmen können. Der Mieterin hätte bei dem vom Schiedsgutachter eingenommenen Standpunkt während des langjährigen Mietvertrages eine Mietzinsregelung aufgezwungen werden können, die mit den Wertvorstellungen der Parteien zur Zeit des Vertragsabschlusses nicht in Einklang zu bringen war.
2. Gegen eine Festsetzung der Miete auf der Grundlage einer Verzinsung des Grundstücksverkehrswertes mag in Zeiten normaler Preisentwicklung grundsätzlich nichts einzuwenden sein. Jedoch kann die über die stetige Geldentwertung hinausgehende extreme Entwicklung der Bodenpreise allein keinesfalls zum Maßstab der Mietpreisanpassung im Rahmen eines bestehenden Mietvertrages gemacht werden. Ein Schiedsgutachten, das auf dieser Grundlage erstattet wird, ist auf jeden Fall offenbar unbillig, wenn nicht offenbar unrichtig, weil es die ungesunde Werterhöhung des Grund und Bodens allein dem Vermieter zugute kommen und einseitig zum Nachteil des Mieters ausschlagen lässt.
3. Das zeigt sich darin, dass auch in der Zeit weit überdurchschnittlich gestiegener Bodenpreise beim Neuabschluss von Miet- oder Pachtverträgen der Miet- oder Pachtzins keineswegs ausschließlich an der Verzinsung des Verkehrswertes des Grundstücks, sondern zumindest auch an den marktwirtschaftlichen Maßstäben der Angemessenheit und Ortsüblichkeit ausgerichtet wird.
4. Der BGH ist auch der Erwägung des Berufungsgerichts entgegengetreten, der Vermieter wende dem Mieter nicht nur langfristig den objektiven Nutzungswert des Grundstückes zu, sondern verzichte auf eine ihm sonst mögliche anderweite Verwertung des Grundstückes etwa durch eine drei- bis sechsgeschossige Bebauung mit Miethäusern oder eine Veräußerung des Grundstücks an einen Bauinteressenten. Eine solche Betrachtungsweise verkennt nach Auffassung des BGH, dass der Vermieter sich durch den auf 25 Jahre abgeschlossenen Mietvertrag über ein unbebautes Grundstück gerade der Möglichkeit einer anderweitigen Verwendung seines Grund und Bodens begeben hat. Bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise ist sein Grundstück gerade nicht als Bauland anzusehen, das für die Errichtung rentabler Miethäuser zur Verfügung steht oder als solches vorteilhaft veräußert werden kann. Vielmehr handelt es sich aufgrund der eigenen Entscheidung des Vermieters um unbebauten Grund und Boden, der zum Betrieb einer von der Mieterin selbst errichteten Tankstelle dient. Auch das schließt eine Anpassung des Mietzinses ausschließlich anhand des Verkehrswertes des Grundstücks aus.
Ergänzend hat der BGH ausgeführt, für die Bestimmung des Mietzinses nach §§ 317, 319 BGB müsse zumindest neben der Verzinsung des Verkehrswertes auch der Prozentsatz berücksichtigt werden, um den sich vergleichbare gewerbsmäßige Mieten verändert hätten, sowie möglicherweise der Kaufkraftschwund, den die DM von 1962 bis 1971 erlitten habe und um den sich die vom Vermieter zu beanspruchende Leistung vermindert habe.