Neuerrichtete Eigentumswohnungen

Zum Sachverhalt: Die Bekl. ließ in den Jahren 1973/74 ein Mehrfami­lienhaus mit 6 Eigentumswohnungen errichten. Fünf davon veräußerte sie alsbald nach Fertigstellung, so zwei mit notariellen Verträgen vom 21. 2. 1974 an die Kl. und deren Ehemann. In § 3 der „Kaufverträge" heißt es u. a.: „Das Wohnungseigentum und der Grundstücksanteil wird verkauft wie es steht und liegt. Hinsichtlich des erstellten Gebäudes sichert Verkäufer handwerksge­rechte Erstellung des Bauwerks zu und kommt seinen etwaigen Gewährlei­stungsverpflichtungen dadurch nach, dass er auf Verlangen verpflichtet und berechtigt ist, seine etwaigen Gewährleistungsansprüche an die Erwerber als Gesamtberechtigte abzutreten. Weitere Gewähr wird nicht geleistet. Etwa vorhandene Mängel sind bei Rechtsverlust binnen einer Ausschlußfrist von 2 Monaten nach Erlangung des Besitzes an der Wohnung Verkäufer und bauleitendem Architekt schriftlich zu melden. Dies gilt nicht für verdeckte Mängel ..."

Am 12. 3. 1974 wurden die beiden Wohnungen der Kl. und ihrem Ehe­mann übergeben und gerügte Mängel in einer formularmäßigen „Abnah­meerklärung" festgehalten. Mit Schreiben vom 18. 3. 1974 rügte der Ehe­mann der Kl. das Fehlen von vorgesehener Gleitfolie zwischen tragenden Wänden und Decke sowie von Putzfugen unter der Decke. Noch im selben Jahr zeigten sich an den Wänden die befürchteten Risse sowie Feuchtigkeit. Am 21. 10. 1974 wiederholte der Ehemann der KI. die Bitte um Übergabe einer Handwerkerliste mit Angabe der Gewährleistungsfristen, jedoch ver­geblich. Nach weiterem Schriftwechsel verwies die Bekl. mit Schreiben vom 18. 8. 1978 darauf, dass nicht sie, sondern der Bankier G der Bauherr sei, und trat wegen der Risse in den Wänden „hinsichtlich der Gewährlei­stung ... vertragsgemäß etwaige Ansprüche als ehemaliger Eigentümer an Sie als Erwerber gegen die Verursacher, z. B. die Architekten oder Statiker, ab". Ein auf Antrag der Kl. und ihres Ehemanns im Beweissicherungsver­fahren beim AG eingeholtes Sachverständigengutachten vom 29. 11. 1978 klärte die Ursachen der Risse und der Feuchtigkeit. Der für die Baumängel verantwortlich erachtete Bauunternehmer K war bereits im November 1977 in Konkurs gefallen. Die Kl., die sich die Ansprüche ihres Ehemanns hat abtreten lassen, hat Mängelbeseitigungskosten sowie Minderwert und die Feststellung begehrt, dass die Bekl. weiteren, durch neue Risse entstan­denen Schaden ersetzen müsse. Die Bekl. hat sich auf den vertraglichen Haftungsausschluss berufen und die Einrede der Verjährung erhoben. LG und OLG haben die Klage wegen Verjährung abgewiesen. Die — zugelassene — Revision der KI. hatte Erfolg. Aus den Gründen: I. Das BerGer. wendet auf den Erwerb des neuerrichteten Wohnungseigentums durch die Kl. und ihren Ehemann Kaufrecht an und erachtet demgemäß die Gewährleistungsansprüche der Erwerber für verjährt. Die Bekl. habe in den — alle erst nach Fertigstellung des Hauses abgeschlossenen — Kaufverträgen keine Er­stellungsverpflichtung übernommen. Vielmehr seien nach dem Ver­tragsinhalt bereits erstellte Wohnungen verkauft worden. Weder sei eine Baubeschreibung Vertragsinhalt geworden noch hätten Sonder­wünsche berücksichtigt werden können. Für die angebliche Aushändi­gung einer Baubeschreibung vor Vertragsschluss habe die Kl. zu wenig vorgetragen. Auch sei in den Verträgen nicht auf eine Abnahme abgestellt, sondern auf die Erlangung des Besitzes. — Dagegen wendet sich die Revision mit Erfolg. 1. Nach ständiger Rechtsprechung des Senats rechten sich Ansprü­che des Erwerbers aus Mängeln an neuerrichteten Häusern oder Eigen­tumswohnungen grundsätzlich nach Werkvertragsrecht, mag auch das Bauwerk bei Vertragsschluss bereits fertiggestellt sein (vgl. BGHZ 74, 204 [206, 207] = LM § 633 BGB Nr. 34 = NJW 1979, 1406; BGHZ 74, 258 [267, 268] = LM § 21 WohnungseigentumsG Nr. 4 = NJW 1979, 2207 m. w. Nachw.; BGH, NJW 1980, 2800 = LM Allg. Ge­schäftsbedingungen Nr. 110; BGH, NJW 1981, 273 = LM § 196 BGB Nr. 39; BauR 1979, 514 = ZfBR 1979, 235). a) Dabei ist ohne Bedeutung, ob die Parteien den Vertrag als Kaufvertrag und sich selbst als Käufer und Verkäufer bezeichnet haben. Entscheidend ist vielmehr, dass sich aus dem Inhalt solcher Verträge, aus ihrem Zweck und ihrer wirtschaftlichen Bedeutung sowie aus der Interessenlage die Verpflichtung des Veräußerers zu (mangelfreier) Er­richtung des Bauwerks ergibt. An diese Verpflichtung knüpft die Sachmängelhaftung nach Werkvertragsrecht an.

b) Es kann für die rechtliche Einordnung nicht darauf ankommen, ob bei Vertragsschluss die Bauausführung bereits begonnen hatte oder gar bereits beendet war und ob etwa andere Eigentumswohnungen im selben Baukomplex schon vor Fertigstellung verkauft worden waren. Die vollständige Vertragserfüllung umfasst nämlich nicht nur die ge­genständliche Werkerstellung, sondern auch die für den Werkvertrag typische Abnahme und die Beseitigung der dabei festgestellten Män­gel. Auch für die Interessenlage auf beiden Seiten ist es gleich, ob das Bauwerk bei Vertragsschluss nur zum Teil oder ganz fertiggestellt war (vgl. BGHZ 68, 372 [375] = LM § 633 BGB Nr. 28 = NJW 1977, 1336). Die beim Vorratsbau durch Bauträger vielfach vorweg erfüllte Verpflichtung zur Errichtung eines Hauses oder Wohnungseigentums wird zwangsläufig bei Vertragsschluss während der Bauausführung zur Verpflichtung, das Bauwerk fertigzustellen, und bei Ver­tragsschluss nach Fertigstellung zur Verpflichtung, dem Erwerber das neuerrichtete Haus oder Wohnungseigentum alsbald mangelfrei zu übergeben. Wird der Erwerbsvertrag erst nach Fertigstellung ge­schlossen, so ist — falls nicht das Vertragsformular schon vorher ent­worfen und verwendet worden ist—nicht zu erwarten, dass der Veräu­ßerer sich darin sinngemäß oder gar ausdrücklich verpflichtet, das Bauwerk erst noch nach bestimmten Plänen und Baubeschreibungen zu errichten oder fertigzustellen. Für die werkvertragliche Sachmän­gelhaftung genügt vielmehr, dass Gegenstand und Umfang der ver­traglichen Leistung keine anderen sind, als wenn der Vertrag bereits vor Fertigstellung des Baues geschlossen worden wäre. Auf die Sach­mängelhaftung ist daher stets dann Werkvertragsrecht anzuwenden, wenn ein neuerrichtetes Bauwerk — ein Haus oder eine Eigentums­wohnung — an einen Erwerber veräußert wird, von diesem abzuneh­men ist und dabei festgestellte Mängel vom Veräußerer (oder für ihn von Bauhandwerkern) zu beseitigen sind. 2. Die von der Kl. und ihrem Ehemann mit der Bekl. geschlossenen Erwerbsverträge erfüllen diese Voraussetzungen für die Sachmängel­haftung nach Werkvertragsrecht. Auch das Verhalten der Parteien stimmt damit überein. (Wird dargelegt) II. Die Urteile des LG und des OLG können daher keinen Bestand haben. Die nicht verjährten Klageansprüche bedürfen der Prüfung und Feststellung. 1. Die Bekl. hat sich in § 3 der Verträge nicht wirksam von der Gewährleistung freigezeichnet. a) Die Erwerbsverträge sind im Wesentlichen gleich lautende Formu­larverträge, wie sie unstreitig auch mit den drei anderen Wohnungser­werbern geschlossen worden sind. Auf ihre Auslegung und Verbind­lichkeit sind daher die für Allgemeine Geschäftsbedingungen geltenden Grundsätze anzuwenden. Dass es sich insgesamt um nur fünf Ver­träge gehandelt hat und die Verträge mit der Kl. und ihrem Ehemann die ersten gewesen sind, ändert daran nichts (vgl. zu § 1 des damals noch nicht geltenden AGB-Gesetzes Ulmer-Brandner-Hensen, AGB- Gesetz, 3. Aufl., § 1 Rdnrn. 16, 17; Löwe-v. Westphalen-Trirtkner, AGB-Gesetz, Rdnr. 8; Palandt-Heinrichs, BGB, 40 Aufl., § 1 AGB-Ge­setz Anm. 2 c).