privatschriftliche Vereinbarung

Verpflichtet sich ein Grundstückseigentümer in einem formnichtigen Vertrag, sein Grundstück an einen vom Vertragspartner nachgewiesenen Dritten zu verkaufen, so wird der formnichtige Vertrag in entsprechender Anwendung des § 313 S. 2 BGB bereits mit dem formgültigen Abschluss des Kaufvertrages mit dem Dritten geheilt. Urt. vom 18. 12. 1981 - V ZR 233/80 (Schleswig) - BGHZ 82, 398 = NJW 1982, 759 = MDR 1982, 394 = JZ 1982, 290 = BB 1982, 1263

Anmerkung: 1. Die Parteien hatten eine privatschriftliche Vereinbarung getroffen, der zufolge sich die Kläger verpflichtete, ihre Grundstücke an Interessenten zu verkaufen, die ihr von der Beklagte nachgewiesen wurden. Die Beklagte verpflichtete sich u. a. zur Zahlung einer Vertragsstrafe für den Fall, dass der Nachweis nicht innerhalb bestimmter Fristen erfolge. Die Beklagte wies der Kläger die erforderlichen Erwerbsinteressenten nach, mit denen dann notariell beurkundete Verträge abgeschlossen wurden. Die Parteien streiten über die Verpflichtung der Beklagte zur Zahlung einer Vertragsstrafe wegen eines teilweise verspäteten Nachweises.

2. Da die Kläger sich in der privatschriftlichen Vereinbarung zum Abschluss von Verträgen über die Veräußerung ihrer Grundstücke verpflichtete, bedurfte der Vertrag in entsprechender Anwendung des § 313 S. 1 BGB der notariellen Beurkundung. Da die Form nicht beachtet war, hing die Wirksamkeit des Vertrages - und damit auch des in ihm enthaltenen Vertragsstrafeversprechens - davon ab, ob eine Heilung des Formmangels nach § 313 S. 2 BGB eingetreten war. Nach dieser Bestimmung wird ein ohne Beachtung der Form geschlossener Vertrag gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung im Grundbuch erfolgen.

Das RG hat für den Fall einer analogen Anwendung des § 313 BGB einen formnichtigen Vorvertrag auf Abgabe eines Verkaufsangebotes nicht erst durch Auflassung und Eintragung, sondern bereits durch die nachfolgende, alle Absprachen des Vorvertrages enthaltende Abgabe des Verkaufsangebots in notariell beurkundeter Form als geheilt angesehen (RGZ 169, 185 [189 ff.]). Der erkennende Senat des BGH hat im Urteil vom 31. 1. 1961 (LM vorstehend Nr. 19) die Frage offen gelassen, ob der Ansicht des RG zu folgen sei.

Im vorliegend zu entscheidenden Rechtsstreit hat der Senat keine Bedenken gehabt, die Heilung in entsprechender Anwendung des § 313 S. 2 BGB bereits mit der notariellen Beurkundung der Kaufverträge zwischen der Kläger und den Erwerbsinteressenten eintreten zu lassen. Der Senat hat dazu u. a. ausgeführt, zwar werde die Schutzfunktion des § 313 S. 1 BGB durch den formgerechten Abschluss der Kaufverträge nur in Bezug auf die Grundstücksveräußerung gewahrt. Hinsichtlich der sonstigen Absprachen in der privatschriftlichen Vereinbarung - also auch in Bezug auf das Vertragsstrafeversprechen - werde der Schutzzweck (nämlich Schutz vor übereilten Geschäften und Beweisfunktion der Beurkundung) nicht erreicht. Dennoch muss aber von einer Heilung ausgegangen werden. Die Verkäuferin kann sich nämlich nach Abschluss der formwirksamen Verträge mit den Erwerbsinteressenten nicht mehr den sachenrechtlichen Konsequenzen aus der Vereinbarung mit der Beklagte entziehen. Sie muss den Erwerbern Eigentum übertragen, und zwar auch dann, wenn sie im Zeitpunkt der Auflassung an die Käufer mit der Beklagte nicht mehr im Sinne der privatschriftlichen Vereinbarung einig wäre. Bei einer derart gefestigten Rechtslage in Bezug auf die Übereignungsverpflichtung der Kläger ist es bei entsprechender Anwendung des § 313 S. 2 BGB nicht geboten, die Heilung erst mit Auflassung und Eintragung eintreten zu lassen. Die gegenteilige Auffassung würde zu dem unhaltbaren Ergebnis führen, dass im Falle der nicht mehr bestehenden Willensübereinstimmung zwischen Kläger und Beklagte im Zeitpunkt der Auflassung an die Käufer die Beklagte sich von den in der privatschriftlichen Vereinbarung übernommenen Verpflichtungen (einschl. der Vertragsstrafe) lösen könnte, während die Kläger nach wie vor verpflichtet bliebe, ihre Grundstücke trotz formnichtiger Vereinbarung mit der Beklagte an die Käufer aufzulassen.