Recht zur fristlosen Kündigung - JuraMagazin

a) Haben mehrere Mieter gemeinschaftlich eine Sache ge- mietet und wird ihnen der vertragsmäßige Gebrauch zum Teil nicht gewährt, so steht den Mietern ein Recht zur fristlosen Kündigung nach § 542 BGB nicht zu, wenn auch nur einem der Mieter bei Vertragsschluss die Tatsachen bekannt waren, die den Gebrauch hindern.

b) Kennt der Mieter bei Abschluss des Vertrages einen Mangel der Mietsache, so stehen ihm Gewährleistungsanspräche Selbst dann nicht zu, wenn der Vermieter sich arglistig verhalten hat.

Aus den Gründen: I. Das BerGer. sieht die Vereinbarungen der Parteien als Pachtvertrag über Grundstück und Unternehmen an. Es meint, zum Inhalt des an das Unternehmen gebundenen Pachtverhältnisses über das Grundstück habe für die Kl. (Pächter) die tatsächliche und rechtliche Möglichkeit gehört, die Lagerhalle für die Bedürfnisse des gepachteten Betriebes zu nutzen. Ein dem Vertrag gemäßer Gebrauch der Lagerhalle und eines Teiles des Betriebsgrundstücks sei den Kl. infolge der Ordnungsverfügung der Stadt E. v. 28. 2. 1966 versagt worden. Darin liege ein Mangel des Pachtgegenstandes i. S. der §§ 537 ff., 581 BGB. Die Kl. hätten deshalb das Pachtverhältnis nach § 542 BGB ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen können. Diese Auffassung entspricht der ständigen Rechtsprechung des erkennenden Senats, nach der ein Sachmangel des vermieteten oder verpachteten Grundstücks vorliegt, wenn der Gebrauch oder die Nutzung des Grundstücks durch behördliches Verbot beschränkt wird und das Verbot auf der Beschaffenheit des Grundstücks beruht (so zuletzt Urt. v. 20. 1. 1971 - VIII ZR 167/69---- BGH- Warn 1971 Nr. 16 = WM 71, 531 = NJW 71, 555 L).

2. a) Das BerGer. lässt dahingestellt, ob eine Kenntnis oder grob fahr­lässige Unkenntnis des Kl. zu 2 auch dem Kl. zu 1 entgegengehalten werden könne. Es führt aus, die Bekl. seien den Beweis dafür schuldig geblieben, dass dem Kl. zu 2 die beschränkte Benutzbarkeit des Pachtgrundstückes bekannt gewesen sei oder er sich in grob fahrlässiger Un­kenntnis darüber befunden habe. Die von den Bekl. im Berufungsrechtszuge beantragte vernehmung von Zeugen, in deren Wissen die Kenntnis des Kl. zu 2 gestellt ist, erübrige sich. Der Pachtvertrag gebe nämlich den Gegenstand der Parteivereinbarungen wieder. Deshalb genüge es nicht, dass die Bekl. sich zu ihrem Schutz lediglich auf die bloße Kenntnis des Kl. zu 2 beriefen. Sie hätten darüber hinaus dar­legen und unter Beweis stellen müssen, warum trotz einer solchen an­geblichen Kenntnis des Kl. zu 2 von den behördlichen Benutzungsbe­schränkungen, die dem offenbaren Interesse der Kl. widersprachen, darüber in dem schriftlichen Vertrage kein Wort verloren worden sei. Unabhängig davon erübrige sich eine weitere Beweisaufnahme vor allem aber deshalb, weil die Umstände des vertragschlusses erkennen ließen, dass die Bekl. die beiden Kl. arglistig über die im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bestehenden Benutzungsbeschränkungen getäuscht hätten. Die große wirtschaftliche wie rechtliche Bedeutung, die den Benutzungsbeschränkungen zugekommen sei, hätte es erforderlich gemacht, dass die Bekl. die beiden KI. vollständig über diese Beschrän­kungen aufgeklärt hätten und darüber ein Hinweis in den schriftlichen Vertrag aufgenommen worden wäre. Die arglistige Täuschung habe den Kl. unabhängig von den, gesetzlichen Voraussetzungen der §§ 542, 537 ff. BGB einen zureichenden rechtlichen Grund gegeben, das Ver­tragsverhältnis vorzeitig zu kündigen.

b) Die Rev. wendet sich zu Recht mit der Verfahrensrüge aus § 286 ZPO dagegen, dass das BerGer. die von den Bekl. benannten Zeugen nicht vernommen hat.

aa) Hat allein der Kl. zu 2 bei Abschluss des Pachtvertrages das Nutzungsverbot gekannt, so würde das genügen, um für beide Kl. das Recht zur fristlosen Kündigung auszuschließen. Die Kl. können sich nicht etwa darauf berufen, dass, wenn schon der Kl. zu 2 die frühere Ordnungsverfügung der Stadt E. gekannt haben sollte, doch wenigstens der Kl. zu 1 keine Kenntnis, gehabt habe und deshalb das Recht zur fristlosen Kündigung des Pachtvertrages nicht ausgeschlossen sei. Mieter oder Pächter, die gemeinschaftlich den Vertrag geschlossen haben, sind Gesamthandgläubiger. Stehen auf der Mieter­oder Pächterseite mehrere Personen, so kann grundsätzlich nicht der einzelne Mieter oder Pächter den Vertrag zur Auf­lösung bringen. Kündigen können vielmehr die Mieter oder Pächter nur gemeinsam. Dementsprechend hat das BG (BGZ 138, 186f.) auch ausgesprochen, es könne keiner der mehreren Mieter kündigen, wenn für einen von ihnen die außerordent­liche Kündigung ausgeschlossen ist. Die Versagung des Kün­digungsrechtes, die für den einen geboten ist, führe auch zum Ausschluss der Kündigung bei dem anderen. Dass mehrere Mieter oder Pächter nur gemeinsam kündigen können, ist in Rechtsprechung und Schrifttum die allgemein vertretene Meinung (Roguette, Das Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches, 1966, § 535 Anm. 86; Soergel-Siebert, BGB, 10. Aufl., § 564 Anm. 12). Die Kenntnis des einen Mieters oder Pächters wirkt im Ergebnis also gegen den anderen. Das gilt im vorliegenden Fall schon deshalb, weil die Kl. offenbar Gesellschafter einer OHG sind und, sofern es für die Wirkungen von Rechtsgeschäften auf Kenntnis und Wissen von Tatsachen ankommt, es im allgemeinen ausreichend ist, wenn einer der Gesellschafter die Tatsache kennt oder nicht kennt (Fischer in Großkomm. HGB, 3. Aufl., § 124 Anm. 5; Hueck, Das Recht der OHG, 4. Aufl., S 274). Auf dem gleichen Gedankengang beruht die Begründung von Roquette (aa0 § 539 Anm. 7), die Mieter, -die gemeinschaftlich gemietet hätten, ständen zueinander in einem Gesellschaftsverhältnis, bildeten also sozusagen eine Einheit, dass die Rechtstatsachen, die das Mietverhältnis maßgeblich beeinflussen, nur für und gegen alle wirken könnten.

cc) Wenn das BerGer. im weiteren Verlauf seiner Ausführungen davon ausgeht, die Bekl. hätten die Kl. arglistig über die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bestehenden Benutzungsbeschränkungen getäuscht, so vertritt es anscheinend die Auffassung, bei arglistiger Täuschung durch den Vermieter oder Verpächter komme es auf die Kenntnis des Mieters oder Pächters nicht an. Das ist ebenfalls unrichtig. Wer den Umstand, über den er getäuscht werden soll, kennt, wird gerade nicht getäuscht. Bei Kenntnis des zu Täuschenden handelt es sich also höchstens um den erfolglosen Versuch einer arglistischen Täuschung. Im übrigen ergibt sich schon aus dem Wort- laut der §§ 539, 460 BGB, dass es nur für den Fall der Unkenntnis infolge grober Fahrlässigkeit, nicht aber für den Fall der Kenntnis auf das arglistige Verschweigen des Fehlers ankommt.