Restliche Arbeiten - JuraMagazin

1. Sachmängelansprüche des Erwerbers eines Hauses oder einer Eigentumswohnung richten sich auch dann für das gesamte Bauwerk nach Werkvertragsrecht, wenn sich der vorn Veräußerer errichtete Bau bei Vertragsschluss in bereits fortgeschrittenem Bauzustand befand und zu seiner Fertigstellung vom Veräußerer im einzelnen bezeichnete restliche Arbeiten auszuführen waren (im Anschluss an BGHZ 68, 372).

2. Zur Freizeichnung des Veräußerers von Gewährleistungspflichten in Veräußerungsverträgen über neu errichtete, im Bau befindliche oder erst zu errichtende Häuser und Eigentumswohnungen (im Anschluss an BGHZ 62, 251 = LM Allg. Geschäftsbedingungen Nr. 55 und BGHZ 65, 359 = LM § 459 BGB [Ls.] Nr. 39). Urt. v. 5. 4. 1979 - VII ZR 308/77 (Nürnberg) - BGHZ 74, 204 = NJW 1979, 1406 = MDR 1979, 749 = JZ 1979, 756 = BB 1979, 1319

Anmerkung: Der BGH führt mit dieser Entscheidung seine Rechtsprechung konsequent fort, wonach sich Sachmängelansprüche des Erwerbers eines Grundstücks mit einem vom Veräußerer darauf zu errichtenden oder im Bau befindlichen Bauwerk (einschließlich Eigentumswohnungen) in aller Regel nicht nach Kaufrecht sondern nach Werkvertragsrecht richten (zuletzt BGHZ 68, 372 [373]; BGHZ 72, 229 [231] = LM § 196 BGB Nr. 34 jeweils m. w. Nachw.). Im vorliegenden Falle hatten die KI. auf einem ihnen gehörenden Grundstück ein Wohnhaus mit Schwimmbad und Einliegerwohnung errichtet. Sie bezogen das Gebäude, noch bevor es fertig war, und vermieteten die Einliegerwohnung. Ein halbes Jahr später veräußerten sie das Anwesen an die Bekl. Auch zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses war das Gebäude noch nicht fertiggestellt und noch nicht baupolizeilich abgenommen. In dem notariellen Vertrag verpflichteten sich die Kl. eine Reihe im einzelnen aufgeführter Arbeiten auf ihre Kosten ausführen zu lassen. An zwei Stellen im Vertrag heißt es, der Vertragsgrundbesitz sei verkauft, wie er liegt und steht und besichtigt wurde, sowie, das Wohnhaus sei verkauft, wie es steht und den Käufern bekannt ist. Es stellten sich erhebliche Mängel an Heizungsanlage und Schwimmbad heraus. Die Bekl. forderten daher widerklagend Ersatz der Mängelbeseitigungskosten. LG und OLG haben die Widerklage im wesentlichen abgewiesen. Die Revision der Bekl. führte zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das OLG.

1. Der BGH sah - im Gegensatz zum BerGer. - keinen Anlass, den Fall in der Gewährleistungsfrage anders zu behandeln als die bisher von ihm entschiedenen Fälle. Danach knüpft die Rechtsfolge, dass sich die Sachmängelhaftung nach Werkvertragsrecht richtet, an die zum Vertragsinhalt gemachte Verpflichtung des Grundstücksveräußerers zur Erstellung des Bauwerks an (BGHZ 68, 372 [374] m.w. Nachw.; 72, 229 [231] = LM § 196 BGB Nr. 34). Diese Verpflichtung kann ausdrücklich in den Vertrag aufgenommen sein. Sie kann sich aber auch aus dem Zusammenhang der einzelnen Vertragsbestimmungen sowie aus den gesamten Umständen ergeben, die zum Vertragsschluss geführt haben (BGHZ 63, 96 [98] = LM vorstehend Nr. 25; BGHZ 65, 359 [361/362] = LM § 459 BGB Nr. 39). Soweit ein Grundstück mit einem Bauwerk veräußert wird, das sich bei Vertragsschluss in bereits fortgeschrittenem Bauzustand befindet, besteht die Erstellungsverpflichtung des Veräußerers darin, das Bauwerk fertigzustellen (BGHZ 65, 359 [362] -= LM § 459 BGB Nr. 39). Auch dann handelt es sich aber in aller Regel um einen einheitlichen Vertrag über den Erwerb des Gebäudes oder der Eigentumswohnung zu einem einheitlichen Preis (BGH, aaO). Der Erwerber will und soll den vom Veräußerer insgesamt errichteten Neubau in einem Zuge erhalten und nicht aufgespalten in einen bereits fertiggestellten und einen erst noch fertigzustellenden Teil, was ganz unpraktikabel wäre (vgl. BGH, aaO). Nur die einheitliche Betrachtungsweise entspricht dem in diesen Fällen im Vordergrund stehenden Interesse des Erwerbers. Für die Interessenlage macht es auch sonst keinen Unterschied, inwieweit ein Bauwerk bei Vertragsschluss fertiggestellt ist (BGHZ 68, 372 [375]). Das bedeutet, dass die Fertigstellungsverpflichtung eines Veräußerers grundsätzlich als Erstellungsverpflichtung anzusehen ist, die sich auf das ganze Bauwerk bezieht.

So war es auch hier. Nichts deutet darauf hin, dass die Parteien, insbesondere die Bekl., den Veräußerungsvertrag hätten aufspalten und das Bauwerk verschiedenen rechtlichen Regeln hätten unterstellen wollen, je nachdem inwieweit es bei Vertragsschluss bereits fertig oder erst noch fertigzustellen war. Dem auf ein einheitliches Ziel gerichteten Veräußerungsvertrag war dafür nichts Hinreichendes zu entnehmen. Dass die Kl. das Haus zunächst für sich gebaut hatten, ist unmaßgeblich. Das war auch im Fall BGHZ 65, 359 = LM § 459 BGB Nr. 39 [Ls.] so, der die Veräußerung einer von einer Wohnungsbaugesellschaft im eigenen Namen und auf eigene Rechnung errichteten Eigentumswohnung betraf, die „auf Halde" lag und noch bezugsfertig gemacht werden musste. Es spielt auch keine Rolle, dass die KI. nicht gewerbsmäßig Bauten errichten, um sie dann zu veräußern. Nicht davon hängt es ab, ob sich die Sachmängelhaftung nach Kauf- oder Werkvertragsrecht richtet, sondern davon, ob eine Erstellungsbzw. Fertigstellungsverpflichtung übernommen worden ist. Für den Er- Werber, dessen Interessen insofern im Vordergrund stehen (BGHZ 68, 372 [375]), ist es gleichgültig, ob das Bauwerk von einer Baugesellschaft oder von einem Privatmann errichtet und fertiggestellt wird. Deshalb ist hier auch - entgegen der Ansicht von Peters (NJW 1979, 1820) - die Interessenlage nicht anders als in den vom BGH schon entschiedenen Fällen.

2. Der BGH vermochte auch der Auffassung des BerGer. nicht zu folgen, dass die Kl. ihre Haftung für Sachmängel umfassend ausgeschlossen hätten, also auch die Haftung für verborgene Mängel.

Nach der Rechtsprechung des BGH ist bei Veräußerungsverträgen über neu errichtete, im Bau befindliche oder erst zu errichtende Häuser und Eigentumswohnungen die formularmäßige völlige Freizeichnung des Veräußerers von Gewährleistungspflichten unangemessen und deshalb gemäß § 242 BGB unwirksam (BGHZ 62, 251 [254] = LM Allg. Geschäftsbedingungen Nr. 55; BGHZ 65, 359 [363] = LM § 459 BGB Nr. 39 [Ls.]; vgl. auch BGHZ 67, 101 [104] = LM Allg. Geschäftsbedingungen Nr. 72). Anders kann es sein, wenn die Gewährleistung durch eine Individualvereinbarung ausgeschlossen worden ist (BGH, NJW 1976, 1975 Nr. 1).

Daran fehlte es hier. Zwischen den Vertragspartnern war, wie die Kl. einräumten, über die Freizeichnungsklausel nicht besonders gesprochen worden. Sie befand sich erst in einem vom Notar verwendeten Formblatt und war im notariellen Vertrag vorgedruckt. Die entsprechende Bestimmung enthielt nur formelhafte, in sich sogar widersprüchliche Wendungen, die in ihrem objektiven Erklärungswert keineswegs eindeutig waren. Mehr, als dass er den ganzen Vertrag vorgelesen und mit größter Wahrscheinlichkeit auch die Freizeichnungsklausel „angesprochen" habe, konnte der beurkundende Notar bei seiner Vernehmung nicht sagen. Das genügte dem BGH nicht, um hier eine Individualvereinbarung über den Ausschluss jeglicher Sachmängelhaftung der Kl. annehmen zu können.

Dass das Formblatt von dem beurkundeten Notar stammte, machte hier keinen Unterschied. Der Notar konnte nicht wissen, was die Parteien vor der Beurkundung schon geregelt und worüber sie noch nicht im Einzelnen gesprochen hatten. Das haben sich die Kl. einseitig zunutze gemacht, wenn sie es bei der im Formblatt des Notars vorgedruckten Freizeichnungsklausel beließen, ohne diesen vorher nicht erörterten, geschweige denn ausgehandelten Punkt besonders zur Sprache zu bringen. Mit solchen Überraschungsmomenten geraten auch sonst in Allgemeine Geschäftsbedingungen und Formularverträge häufig Bestimmungen, die den einen Teil einseitig und unangemessen begünstigen. Deshalb erschien es gerechtfertigt, die Kl. demjenigen gleichzustellen, der ein solches Formular selbst verwendet. Die Kl. haben sich gleichsam mittelbar des vom Notar benutzten Formblatts bedient, so als hätten sie sich ein von einem Dritten (etwa einem Verband, einem Verein oder einer anderen Einrichtung) ausgearbeitetes Vertragsmuster beschafft und es dem Vertragsschluss zugrunde gelegt.

Damit soll natürlich nicht gesagt sein, dass etwa zwangsläufig alle von den Notaren ausgearbeiteten und dann auch verwendeten Vertragsmuster Formularverträge wären, die immer der Inhaltskontrolle unterliegen, wie Brambring-Schippel, NJW 1979, 1802 dem vorliegenden BGH-Urteil zu entnehmen scheinen. So weit reicht die auf den Einzelfall abhebende Entscheidung sicherlich nicht. Immerhin, ist nicht daran vorbeizukommen, dass spätestens seit BGHZ 62, 251 ganz allgemein auch notarielle Verträge der Inhaltskontrolle unterliegen können, wenn und soweit sie formularmäßigen Charakter haben, wie er für Allgemeine Geschäftsbedingungen typisch ist. Seine gegenteilige Ansicht in NJW 1967, 32 hat der V. Zivilsenat ausdrücklich aufgegeben (BGHZ 62, 251 [254]). Im übrigen dürfte für die Rechtssicherheit wenig zu befürchten sein, wenn die Notare über so wichtige Vertragsbestimmungen, wie den völligen Ausschluss von Gewährleistungspflichten des Veräußerers von Neubauten stets eine Individualvereinbarung herbeiführen würden, wozu sie ja ohne weiteres durch ausführliche Erörterung dieses Punkts bei oder vor Beurkundung in der Lage wären.