Richtigkeit von Informationen - JuraMagazin

Zum Sachverhalt: Der Kl. verlangt von dem bekl. Rechtsanwalt aus eigenem und aus abgetretenem Recht seiner Ehefrau Schadensersatz wegen fehlerhafter anwaltlicher Beratung. Am 20. 10. 1978 hatten der Kläger und seine Ehefrau mit der X-GmbH (Bauträger) einen notariellen Vertrag über den Kauf einer Eigentumswohnung abgeschlossen. Der Kaufpreis von 385000 DM war danach in bestimmten Teilbeträgen je nach Baufortschritt zu entrichten. Den Erwerbern war gestattet, Eigenleistungen zu erbringen. Der Vertrag enthielt jedoch keine Regelung darüber, mit welchem Wert und auf welche Zahlungsrate die Eigenleistungen anzurechnen waren. Nachdem zugunsten der Erwerber im Grundbuch eine Auflassungsvor­merkung eingetragen worden war, entstanden Streitigkeiten über den Baufortschritt, die danach fälligen Kaufpreisraten und die zu berücksichti­genden Eigenleistungen. Der Kl. und seine Ehefrau beauftragten den Bekl. und seinen damaligen Sozius, Rechtsanwalt M, mit ihrer Vertretung. Letzterer teilte dem Bauträger am 20. 3. 1980 mit, es seien zur Zeit keine Zahlungen der Erwerber fällig. Ein Antrag des KI. auf Erlass einer einst­weiligen Verfügung, um die Fertigstellung des Bauvorhabens zu sichern, wurde vom AG abgewiesen. Am 21. 5. 1980 forderten die Anwälte des Bauträgers den Kl. und dessen Ehefrau auf, bis zum 26. 5. 1980 von der Restforderung in Höhe von 89673,85 DM einen weiteren Teilbetrag von 31286,08 DM zu zahlen. Dieser Betrag war nach Berechnung des Bauträ­gers der fällige Teilbetrag aus der Differenz zwischen der noch offenstehen­den Restkaufpreisforderung und dem Wert der Eigenleistungen unter Be­rücksichtigung von Sonderleistungen. Für den Fall der nicht fristgerechten Zahlung wurde der Rücktritt vom Vertrag angedroht. Nach Erhalt dieses Schreibens wurde der KI. nochmals von dem Bekl. bzw. dessen Sozius anwaltlich beraten. Entsprechend dem Rat von Rechtsanwalt M weigerten sich der Kl. und seine Ehefrau, der Aufforderung nachzukommen. Darauf­hin erklärte der Bauträger gegenüber dem Kl. und dessen Ehefrau den Rücktritt vom Kaufvertrag. In der Folgezeit mit dem Bauträger geführte Verhandlungen endeten mit einem notariellen Vergleich. Darin erklärten die früheren Kaufvertragsparteien, dass der Vertrag vom 20. 10. 1978 durch Rücktrittserklärung unwirksam geworden sei, dass sie ihn aber zu dem früheren Kaufpreis, jedoch mit ungünstigeren Vereinbarungen für den Kl. und seine Ehefrau (vor allem ohne Gewährleistung für das Gebäude) neu abschließen. Der Kl. verlangt Schadensersatz in Höhe von insgesamt 75862,83 DM.

LG und OLG haben die Klage abgewiesen. Die Revision des Kl. führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.

Aus den Gründen: I. Das BerGer. ist der Auffassung, der Bekl. bzw. sein Sozius, Rechtsanwalt M, habe den Kl. nicht falsch beraten, als er ihm abgeraten habe, den mit Schreiben vom 21. 5. 1980 angefor­derten Betrag zu zahlen, da der Kl. ihn dahin informiert habe, dass der Bauträger entsprechend dem Baustand unter Berücksichtigung der er­brachten Eigenleistungen des Kl. nichts fordern könne. Ein Anwalt dürfe nämlich grundsätzlich auf die Richtigkeit der Informationen des Mandanten vertrauen. Umstände, die Anlass zur Überprüfung der Richtigkeit der Informationen hätten geben müssen, habe der Kl. nicht vorgetragen. Der Kl. könne seinen Schadensersatzanspruch auch nicht auf die Beratung anlässlich der Vergleichsverhandlungen vom Juni 1980 stützen. Es könne dahinstehen, ob der Bekl. damals durch falsche Beratung seine Anwaltspflichten verletzt habe. jedenfalls könne nicht angenommen werden, dass der Kl. bei zutreffender Beratung den Ver­trag vom 4. 6. 1980 nicht abgeschlossen hätte.

II. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

1. Zutreffend geht das BerGer. davon aus, dass der Bekl. auch dann gegenüber dem Kl. schadensersatzpflichtig geworden sein kann, wenn nicht er selbst, sondern sein Sozius den KI. schuldhaft falsch beraten hat und diesem daraus ein Schaden entstanden ist. Denn der Bekl. hat auch für das Verschulden seines Sozius einzustehen (vgl. zuletzt Senat, NJW 1985, 1152).

2. Rechtsfehlerhaft verneint das BerGer. aber eine Verletzung des Anwaltsvertrags durch den Bekl. bzw. dessen Sozius. In der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist zwar, worauf das BerGer. abstellt, anerkannt, dass ein Rechtsanwalt grundsätzlich auf die Richtigkeit von Informationen seines Mandanten vertrauen darf und nicht verpflichtet ist, eigene Ermittlungen und Prüfungen darüber anzustellen, ob diese richtig sind (BGH, VersR 1960, 911). Das ist aber nur eine Ausnahme von der generellen Verpflichtung des Rechtsanwalts, vor einer Bera­tung seines Mandanten zunächst den Sachverhalt, den er beurteilen soll, genau zu klären. Diese Ausnahme betrifft nur Informationen tat­sächlicher Art, nicht jedoch rechtliche Beurteilungen eines tatsächli­chen Geschehens oder, wie im Streitfall, des Umfangs und Ausmaßes vertraglicher Verpflichtungen, die nicht ganz offensichtlich sind. Inso­weit bleibt der Anwalt verpflichtet, durch Befragen seines Mandanten alle Punkte tatsächlicher Art bzw. die Einzelheiten einer vertraglichen Gestaltung zu klären, auf die es für die rechtliche Beurteilung ankom­men kann (BGH, NJW 1961, 601 = LM vorstehend Nr. 26 = VersR 1961, 134 [135]; VersR 1983, 34; NJW 1983, 1665 = LM § 276 [Ci] BGB Nr. 39 = VersR 1983, 659). Der Anwalt muss nämlich damit rechnen, dass der Mandant derartige Beurteilungen nicht verlässlich genug allein vornehmen kann, weil ihm entsprechende Erfahrungen und Kenntnisse fehlen.

Dies gilt vor allem auch, wenn — wie im Streitfall — ein Anwalt von dem Erwerber eines Hausgrundstücks oder einer Eigentumswohnung, der zur Ratenzahlung nach Baufortschritt verpflichtet ist, um Rat gefragt wird, weil er vom Bauträger zur Zahlung weiterer Raten unter der Drohung des Rücktritts vom Vertrag bei Ausbleiben der Zahlung aufgefordert wurde, aber der Auffassung ist, seinen Verpflichtungen nachgekommen zu sein. In derartigen Fällen darf sich ein Rechtsanwalt keinesfalls auf die Angaben des Mandanten verlassen, er habe bisher die vereinbarten Raten erfüllt, auch wenn der Mandant, wie dies der Kl. getan hatte, sich darauf beruft, ein Bausachverständiger habe ihm vertragsgemäßes Verhalten bestätigt. Hinzu kommt hier, dass der Bekl. bereits am 20. 3. 1980, ebenfalls ohne vorherige Nachprüfung, dem Bauträger geschrieben hatte, es seien zurzeit keine weiteren Zahlungen fällig. Nachdem der Bauträger dies nicht akzeptierte und in dem Verfahren auf Erlass einer einstweiligen Verfügung ausführlich zu den streitigen Eigenleistungen und dem Gutachten des Bausachverstän­digen Stellung genommen und überdies die Zahlung von Verzugszinsen und von zusätzlichen Leistungen verlangt hatte und dann sogar mit dem Rücktritt vom Vertrage drohte, mussten dem Bekl. bzw. seinem Sozius ernsthafte Bedenken hinsichtlich der Richtigkeit der vom Kl. vorgenom­menen Beurteilung kommen. Er musste sich deshalb nun auf jeden Fall die Vertragsunterlagen, gegebenenfalls auch eine Baubeschreibung, beschaf­fen, diese Unterlagen und die Zahlungsaufforderung sowie die Stellung­nahme des Bauträgers aus dem einstweiligen Verfügungsverfahren genau studieren und dann von dem Mandanten erfragen, wie weit der Bau errich­tet war, welche Bauleistungen er und welche der Bauträger erbracht hatte, wann der Mandant die früheren Zahlungen geleistet hatte, ob er in Verzug gesetzt worden war, mit welchen Einsatzbeträgen die Eigenleistungen des Kl. in dem vereinbarten Kaufpreis enthalten waren und wegen welcher Sonderwünsche des Kl. und seiner Ehefrau zusätzliche Verbindlichkeiten entstanden waren. Den diesbezüglichen Angaben konnte er, falls keine Anhaltspunkte auch für deren Unrichtigkeiten bestanden, vertrauen. Hätte der Bekl. bzw. sein Sozius den Kl. über die erforderlichen tatsächlichen Angaben befragt, dann hätte er bereits erfahren, dass der Bauträger die in § 4d des Kaufvertrages vorgesehene Rate, die nach Fertigstellung der Schreiner- und Glaserarbeiten (ohne Innentürblätter und Treppen-Holzstufen) fällig war, verlangte, und dass der Kl. und dessen Ehefrau nach dem Vertrag bei entsprechendem Baufortschritt einschließlich dieser Rate be­reits 86% von 385 000 DM, nämlich 331 100 DM, hätten bezahlt haben müssen, was im wesentlichen in Einklang mit § 3 11 Nr. 1 und 2 MaBV vom 11. 6. 1975 (BGBl I, 1351) stand. Hätte der Bekl. bzw. sein Sozius diese Ermittlungen angestellt, dann hätte er festgestellt, dass der Kl. selbst anerkannt hatte, für Sonderwünsche zusätzlich noch 23 821,99 DM zu schulden und dass der Bauträger dafür sogar 30 174,02 DM und wegen verspäteter Zahlung der früheren Raten Verzugszinsen in Höhe von 6965,03 DM forderte, für die im Kaufvertrag ein Zinssatz von 7% verein­bart war. Er hätte dann erkannt, dass der Bauträger zumindest formal zu Recht auf einer weiteren Zahlung bestand, und dass die Zahlungsaufforde­rung nur dann nicht berechtigt war, wenn der Bauträger verpflichtet gewe­sen wäre, die Eigenleistungen des KI. wesentlich höher zu bewerten und wenn diesem keine Zinsforderungen zugestanden hätten. Es bestand kein Anlass für die Annahme, dass der KI. die Sonderwünsche erst nach völliger Fertigstellung des Baues zu bezahlen hatte. Gegen die Fälligkeit der Rate nach § 4d des Kaufvertrages hätte zwar auch sprechen können, dass damals — wie dies in der Klageschrift vorgetragen ist — die Treppenstufen aus Holz noch nicht verlegt waren. Denn nach § 3 III Nr. 2 MaBV durfte der Bauträger 86% der Vertragssumme erst entgegennehmen, wenn alle Schreiner- und Glaserarbeiten (außer den Türblättern) fertiggestellt waren (vgl. Marcks, MaBV, 3. Aufl., § 3 Rdnr. 33). Zu der damaligen Zeit war aber in der Rechtsprechung noch nicht abschließend geklärt, ob dem Auftraggeber tatsächlich ein Leistungsverweigerungsrecht zustand, wenn er vertraglich schlechter gestellt war als dies nach § 3 II MaBV zulässig war (vgl. zu einem Verstoß gegen § 3I MaBV jetzt BGH, NJW 1985, 438). Bei dieser Sachlage musste es sich einem Rechtsanwalt aufdrängen, dass der KI. und seine Ehefrau ein großes Risiko eingingen, wenn sie die angeforderte wei­tere Zahlung nicht leisteten, während sie, wie das BerGer. zutreffend aus­führt, durch die Vertragsgestaltung, insbesondere die Einschaltung eines Notars, auch im Falle des vom Kl. damals befürchteten Konkurses des Bauträgers wenigstens bezüglich der Barinvestitionen ausreichend gesi­chert waren. Im Hinblick auf seine Verpflichtung, seinem Mandanten je­weils den sichereren und gefahrloseren Weg zu empfehlen (vgl. Senat, NJW 1974, 1865 = LM vorstehend Nr. 50 = VersR 1974, 1108), durfte der Bekl. bzw. sein Sozius dem Kl. daher nicht raten, die Zahlung zu verweigern, ohne ihm die damit für ihn verbundenen Risiken deutlich darzustellen. Wäre der Bekl. bzw. sein Sozius der ihn treffenden Pflicht zur Aufklärung des Sachverhalts nachgekommen und hätte er daraufhin den KI. auf die Gefahr aufmerksam gemacht, dass der Bauträger den Rücktritt vom Vertrag erklären könne, falls er der Zahlungsaufforderung nicht nach­komme, und dass — wovon auch das BerGer. ausgeht — dann wegen der Frage der Wirksamkeit des Rücktritts ein Prozess geführt werden müsse, dessen Ausgang nicht günstig für den Kl. beurteilt werden konnte, dann muss (im Hinblick darauf, dass der KI. entsprechend seiner Einlassung bei seiner Anhörung vom 6. 1. 1983 vor dem BerGer. damals bereits einen Scheck über die geforderte Summe ausgestellt hatte) jedenfalls derzeit für das Revisionsverfahren davon ausgegangen werden, dass der Kl. gezahlt hätte und er und seine Ehefrau nicht in die Zwangslage gekommen wären, in einem neuen notariellen Vertrag die Wirksamkeit des Rücktritts aner­kennen und einen neuen Vertrag mit ungünstigeren Bedingungen schlie­ßen zu müssen, wenn sie sich die Eigentumswohnung erhalten wollten.