Rücktrittsvorbehalt - JuraMagazin

1. Wird von einem vertraglich vereinbarten Rücktrittsvorbehalt, der an die Weiterveräußerung eines Grundstücks anknüpft, Ge­brauch gemacht, so ist auf das Rückgewährschuldverhältnis § 281 I BGB anwendbar, unabhängig davon, dass schon vor der Rücktritts­erklärung durch die wirksame Weiterveräußerung die Rückübertra­gung des Grundstücks unmöglich wurde.

2. Verweigert ein Adressat grundlos die Annahme eines Ein­schreibebriefes, so muss er sich jedenfalls dann so behandeln lassen, als sei ihm das Schreiben im Zeitpunkt der Annahmeverweigerung zugegangen, wenn er im Rahmen vertraglicher Beziehungen mit rechtserheblichen Mitteilungen (hier: Rücktrittserklärung) des Absenders rechnen musste.

„Die Verkäufer können verlangen, dass dieser Kaufvertrag auf Kosten der Käuferin rückgängig gemacht wird, wenn das verkaufte Grundstück

a) nicht innerhalb von 3 Jahren seit Umschreibung im Grundbuch be­baut wird oder

b) unbebaut ganz oder teilweise weiterveräußert wird, letzterenfalls nur für die unbebaute Teilfläche.

Zur Sicherung dieses Anspruchs bewilligen und beantragen die Ver­tragsparteien die Eintragung einer entsprechenden Auflassungsvormer­kung zugunsten der Verkäufer ..."

Eine zugunsten der Bekl. vereinbarte Auflassungsvormerkung wurde am 5. 3. 1976 ins Grundbuch eingetragen. Die Bekl. ließ den Grundbesitz parzellieren und verkaufte die Parzellen jeweils „mit einem darauf zu er­richtenden Einfamilienhaus" im Mai, Juni und September 1977 an vier Zweiterwerber weiter. Sie vereinbarte dabei jeweils, dass sie die Grund­stücke nach bestimmten Architektenplänen zu einem Festpreis bebaue. Die Bekl. schloss Bauverträge mit den Architekten, die verpflichtet sein sollten, die Häuser unter Einhaltung der Festpreise zu errichten. Nach Fortschrei­bung des Liegenschaftskatasters aufgrund der erfolgten Grundstückstei­lung wurde die Bell. nach erneuter Auflassung vom 11. 10. 1977 am 15. 11. 1977 als Eigentümerin der Parzellen ins Grundbuch eingetragen. Eine für die Kl. bewilligte, zunächst aber nicht eingetragene Rückauflas­sungsvormerkung wurde erst am 1. 2. 1978 ins Grundbuch eingetragen, dann aber wieder gelöscht, weil ihr Auflassungsvormerkungen zugunsten der Zweiterwerber im Rang vorgingen. Die Kl. ist der Ansicht, sie habe ein Rücktrittsrecht nach § 8 des Vertrages wirksam ausgeübt, weil die Bell. die Grundstücke unbebaut weiterveräußert habe. Da die für sie be­stellte Auflassungsvormerkung aus Verschulden der Bekl. nicht rangrich­tig eingetragen worden sei, sei diese in Höhe der Differenz zwischen Er­werbs- und Wiederverkaufspreis zum Schadensersatz verpflichtet.

Das LG hat die Klage abgewiesen, das OLG hat ihr teilweise stattgege­ben. Die Revision der Bekl. und die Anschlussrevision der Kl. führten zur Aufhebung und Zurückverweisung.

Aus den Gründen: A. Die Revision der Bekl. hat Erfolg.

I.   Das BerGer. bejaht einen wirksamen Rücktritt der Kl. Es versteht § 8 des Vertrages als Rücktrittsvorbehalt. Eine unbebaute Weiterver­äußerung liege unter Berücksichtigung des Vertragszieles nicht vor, wenn gleichzeitig ein Werkvertrag über die Errichtung eines Gebäudes zu einem Pauschalpreis geschlossen werde. Die Verträge mit den Zweiterwerbern müssten dann aber rechtlich verknüpft und „voll" ernst gemeint sein. Es genügt allerdings nicht, dass eine rechtswirksa­me Bauverpflichtung der Bekl. vereinbart sei, „man tatsächlich aber von der Bebauung aufgrund des Zweiterwerbervertrages absehen würde". Eine Gesamtwürdigung aller Umstände ergebe, dass der Werkvertragsteil der Zweiterwerberverträge nicht ernstlich gewollt sei und die Bekl. die Grundstücke nicht bebaut habe.

II.    1. Soweit das BerGer. im Falle der Grundstücksveräußerung vor Baubeginn eine „bebaute" Weiterveräußerung nach § 8 des Vertrages nur dann annehmen will, wenn mit dem Grundstückskaufvertrag ein Werkver­trag zu einem Pauschalpreis verknüpft ist (weil nur so die Bekl. das wirtschaftliche Risiko der Bebauung zu einem „Festpreis" trage), wendet sich die Revision gegen diese Auslegung ohne Erfolg. ...

2. Zu Recht wendet sich die Revision aber gegen die Feststellung des BerGer., der zwischen der Bekl. und den Zweiterwerbern jeweils ver­einbarte „Werkvertragsteil" sei nicht ernstlich gewollt, oder man habe von einer Bebauung durch die Bekl. wieder „abgesehen". Das Ber­Ger. zieht für seine Feststellungen Indizien heran. Das sind Tatsachen, aus denen auf andere erhebliche Tatsachen geschlossen wird. Ein Indi­zienbeweis ist überzeugungsfähig, wenn andere Schlüsse aus den Indiztatsachen ernstlich nicht in Betracht kommen (vgl. BGHZ 53, 245 [260, 261[ = LM ZPO — Allgemeines Nr. 3 = NJW 1970, 946). Das bedeutet revisionsrechtlich im Rahmen von § 286 ZPO, dass der Tatrichter darlegen muss, was ihn zu seinem Schluss von der Indiztatsache auf die rechtserhebliche Tatsache veranlasst, falls dies nicht ohne weite­res auf der Hand liegt. Nur so ist das BerGer. in der Lage, entspre­chend seiner Kontrollfunktion nachzuprüfen, ob die Beweiswürdi­gung im Einklang mit den Regeln der Logik und der Erfahrung steht (vgl. auch Senat, LM § 286 [D] ZPO Nr. 4 = NJW 1978, 1486 [L]). Bei allen herangezogenen Indizien wird das Berufungsurteil diesem Grundsatz nicht gerecht, was auch die Gesamtwürdigung in Frage stellt. (Wird dargelegt.)

Die fehlerhaften Feststellungen des BerGer. zum Rücktrittsgrund zwin­gen zur Aufhebung des Berufungsurteils, soweit es die Bekl. zur Zahlung verurteilt, ohne dass es noch auf weitere Fragen ankommt.

B. Auch die Anschlussrevision hat Erfolg.

Das BerGer. sieht eine Rücktrittserklärung der Kl. in der Klage (zuge­stellt am 8. 4. 1980) und verneint einen Anspruch auf Schadenser­satz (§§ 347, 989 BGB), hält die Bekl. aber nach § 281 BGB für verpflich­tet, der Kl. die erzielten Verkaufserlöse ... anstelle der nicht mehr heraus­gebbaren Grundstücke zu zahlen ...

Das BerGer. wendet zu Recht auf einen etwaigen Rückgewähran­spruch der Kl. § 281 I BGB an (vgl. RGRK, 12. Aufl., § 347 Rdnr. 3, § 346 Rdnr. 20; Janßen, in: MünchKomm. § 347 Rdnr. 7; Staudinger­Kaduk, BGB, 10./11. Aufl., § 347 Rdnr. 13). Auch das durch Rechts­geschäfte erlangte Entgelt ist als Ersatz nach § 281 BGB herauszugeben (BGHZ 46, 260 [264] = LM § 281 BGB Nr. 4 = NJW 1967, 622 m. w. Nachw.). In diesem Zusammenhang ist nicht von Bedeutung, dass ein eventueller Rückgewähranspruch der Kl. bezüglich der Grundstücke erst mit der Rücktrittserklärung (vom BerGer. auf 8. 4. 1980 angenommen) entstand und in diesem Zeitpunkt die Grundstüc­ke bereits an die Zweiterwerber veräußert waren, ohne dass die Kl. in der Lage war, ihren Rückgabeanspruch diesen gegenüber durchzuset­zen. Wegen der Vereinbarung des Rücktrittsrechts musste die Bekl. von vornherein mit der Möglichkeit eines Rücktritts bei Weiterveräu­ßerung der „unbebauten" Grundstücke rechnen. Es kann deshalb kei­nen Unterschied machen, ob ihr die Rückgabe der Grundstücke vor oder nach der Rücktrittserklärung unmöglich wurde. Nach dem Rücktritt muss vielmehr auch hier ein Vermögensausgleich zwischen den Parteien stattfinden, weil der Bekl. die anstelle der Grundstücke zugeflossenen Beträge nach den kaufvertraglichen Vereinbarungen nicht mehr gebühren, falls die Kl. wirksam von dem Vertrag zurück­getreten ist.

Die Kl. schuldet der Bekl. im Rahmen des etwaigen Rückabwicklungsverhältnisses auf den Kaufpreis ab Erhalt 4% Zinsen (§§ 347 S. 3, 246 BGB) und muss, soweit sie einen darüber hinausgehenden Zinsertrag hatte, diesen als gezogene Nutzungen herausgeben (§§ 347 S. 2, 987 BGB). Inso­weit stellt das BerGer. fest, dass die Kl. Zinsen in Höhe von 8% erzielt hat. Das lässt Rechtsfehler nicht erkennen.

Soweit das BerGer. auch einen Anspruch der Kl. gegen die Bekl. auf Herausgabe des aus den Verkaufserlösen gezogenen Zinsertrags bejaht, ist das ebenfalls nicht zu beanstanden (vgl. RGRK, § 281 Rdnr. 2; Erman­Battes, BGB, 7. Aufl. § 281 Rdnr. 10; Emmerich in: MünchKomm. § 281 Rdnr. 17; Staudinger-Löwisch, BGB, 12. Aufl., § 281 Rdnr. 22; RG, JW 1936, 2859 [2860]). Die Revision wendet sich nur dagegen, dass das Ber­Ger. diesen Anspruch nach § 287 ZPO geschätzt hat. Auch diese Rüge greift nicht durch. Es war Sache der Kl., die näheren Tatsachen für ihren Anspruch auf Herausgabe gezogener Nutzungen darzulegen. Sie hatte dazu notfalls einen Auskunftsanspruch gegen die Bekl. (Emmerich, in: Münch­Komm, § 281 Rdnr. 24). Da nur unzureichende Angaben über das jeweils zu verzinsende Kapitel, die Höhe des Zinssatzes und den Zinsbeginn vorla­gen, hat das BerGer. die Parteien mit Beschluss vom 8. 7. 1981 ausdrück­lich darauf hingewiesen, dass es den Anspruch schätzen werde, falls die Parteien Näheres nicht mehr vortrügen. Die Kl. kann deshalb nicht geltend machen, diese Schätzung sei für sie überraschend. In diesem Zusammen­hang ist nicht von Bedeutung, dass das BerGer. im Beschluss als Verzin­sungsendpunkt zunächst den 17. 11. 1977 angedeutet hat.

Für die Berechnung und Schätzung der Zinsen stellt das BerGer. als Endpunkt auf die Klagezustellung am 8. 4. 1980 ab, weil es in der Klage schon eine Rücktrittserklärung der Kl. sieht (mit einem nach den Feststel­lungen des BerGer. am 8. 7. 1980 zugegangenen Schriftsatz vom 4. 7. 1980 hat die Kl. darüber hinaus ausdrücklich den Rücktritt erklärt). Es unter­stellt, die Kl. habe möglicherweise bereits mit Einschreibebrief vom 16. 6. 1978 eine Rücktrittserklärung abgegeben, hält dieses Schreiben aber für nicht zugegangen, weil die Bekl. die Annahme verweigert und die Kl. einen weiteren Zustellungsversuch nicht gemacht habe.

In diesem Punkt hat die Anschlussrevision Erfolg. Hat die Bekl. die Annahme des Einschreibebriefes grundlos verweigert (das BerGer. trifft keine Feststellungen über etwaige Gründe der Annahmeverwei­gerung), dann muss sie sich jedenfalls hier so behandeln lassen, als sei ihr dieses Schreiben im Zeitpunkt der Annahmeverweigerung zuge­gangen (§ 242 BGB; vgl. RGRK, § 130 Rdnr. 27; Förschler, in: Münch­Komm. § 130 Rdnr. 31; Palandt-Heinrichs, BGB, 41. Aufl., § 130 Anm. 2a aa; Staudinger-Coing, BGB, 11. Aufl., § 130 Rdnr. 22b). Zu­gegangen ist eine Willenserklärung dann, wenn sie derart in den Machtbereich des Empfängers gelangt, dass bei Annahme gewöhnli­cher Verhältnisse damit zu rechnen ist, er könne von ihr Kenntnis erlangen (BGHZ 67, 271 [275] = LM § 132 BGB Nr. 3 = NJW 1977, 194). Es mag offenbleiben, ob im Falle grundloser Annahmeverweige­rung die Möglichkeit der Kenntnisnahme allein ausreicht, um einen Zugang zu bejahen (so wohl Staudinger-Coing, § 130 Rdnr. 22b; Förschler, in: MünchKomm, § 130 Rdnr. 31 m. w. Nachw.); denn je­denfalls muss sich die Beld. aufgrund der zwischen den Parteien beste­henden Rechtsbeziehungen so behandeln lassen, als sei das Schreiben in ihren Machtbereich gelangt (BGHZ 67, 271 [278] = LM § 132 BGB Nr. 3 = NJW 1977, 194). Im Kaufvertrag vom 20. 2. 1976 war ein Rücktrittsvorbehalt vereinbart. Nach der Veräußerung der Grund­stücke war eine Rücktrittserklärung der Kl. nicht unwahrscheinlich. Jedenfalls unter diesen Umständen verstößt die Bekl. gegen Treu und Glauben, wenn sie grundlos ein Schreiben der Kl. zurückweist und sich dann darauf beruft, eben dieses Schreiben sei nicht zugegangen. Ob das RG (RGZ 110, 34 [36]) auch für einen Fall der vorliegenden Art noch weitergehende Anforderungen an einen Treueverstoß des Empfängers stellt, mag offenbleiben. Der Senat könnte dem nicht fol­gen. Soweit in Rechtsprechung und Literatur für Fälle schuldhafter Zugangsvereitelung gefordert wird, der Absender müsse im Rahmen des Zumutbaren und nach der Sachlage Erforderlichen einen neuen Zustellversuch unternehmen (vgl. BGH, NJW 1952, 1961; VersR 1971, 262; Staudinger-Dilcher, § 130 Rdnrn. 50 bis 54; Soergel-Hefer­mehl, BGB, 11. Aufl., § 130 Rdnrn. 24 bis 28), kann das in der Regel nicht die Fälle betreffen, in denen jemand innerhalb bestehender ver­traglicher Rechtsbeziehungen ausdrücklich und grundlos die Annahme von Einschreibebriefen ablehnt. Mit dieser Haltung gibt der Empfän­ger seinerseits eine eindeutige und ernsthafte Erklärung ab. Es ist nicht einzusehen, warum dem Absender immer zugemutet werden soll, über einen zweiten Versuch zu prüfen, ob der Empfänger auch im Wiederholungsfall daran festhält. Konkrete Anhaltspunkte, aus denen die Kl. hätte ernst nehmen können, ein neuer Zustellungsversuch wer­de Erfolg versprechen, hat das BerGer. nicht festgestellt.