Schönheitsreparaturen des Mieters - JuraMagazin

Die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter be­gründet die Verpflichtung zu einer Hauptleistung. Das gleiche gilt für die Verpflichtung des Mieters zur Wiederherstellung des früheren Zustandes der Mieträume jedenfalls dann, wenn die Erfüllung der Leistung erhebliche Kosten erfordert.

Zum Sachverhalt: Die Kl. vermietete dem Bekl. mit schriftlichem Vertrag Geschäfts- und Lagerräume zum Betrieb eines Jugendlokals und einer Gaststätte. Der Bekl. übernahm die Schönheitsreparaturen und ver­pflichtete sich für den Fall der Vornahme von baulichen Veränderungen, bei Beendigung des Mietverhältnisses den früheren Zustand wiederherzustel­len. In der Folgezeit ließ er die Mieträume für seine Zwecke umbauen. Am 19.  5. 1971 kündigte die Kl. das Mietverhältnis. Weil der Bekl. der Auffor­derung zur Räumung nicht nachkam, erhob sie gegen ihn beim AG Räu­mungsklage. Das Gericht gab der Klage statt. Das Räumungsurteil vom 16. 11. 1971, in welchem dem Bekl. eine Räumungsfrist bis 31. 12. 1971 bewilligt wurde, ist seit 30. 12. 1971 rechtskräftig. Mit Schreiben vom 16. 12. 1971 forderten die anwaltschaftlichen Vertreter der Kl. über den anwaltschaftlichen Vertreter des Bekl. diesen auf, hinsichtlich der eingebau­ten Einrichtungen den früheren Zustand, einschließlich aller dazu erforderli­chen Nebenarbeiten, bis zum Tage der Räumung wieder herzustellen. Am 20.  2. 1972 ließ die Kl. die Mieträume zwangsweise räumen. Zu diesem Zeitpunkt hatten die Arbeiten zur Wiederherstellung des früheren Zustan­des begonnen. Seit April 1972 werden die Mieträume von der Firma R be­nutzt, die sie von der Kl. gemietet hat. In einer Vereinbarung vom 11. 10. 1971 verpflichtete sich die Firma R, die nötigen Schönheitsreparaturen ausführen zu lassen und den Zustand wieder herzustellen, der bei Übernah­me der Mieträume durch den Bekl. bestanden hatte, soweit die Kosten hierfür den Betrag von 100000 DM nicht überstiegen. Die 1(1. hatte bei Vermeidung einer Vertragsstrafe von 30000 DM die Räume innerhalb von 6 Monaten zur Verfügung zu stellen. Auf Antrag der Kl. wurden in einem Beweissicherungsverfahren die zur Wiederherstellung de& früheren Zustandes und zur Durchführung der Schönheitsreparaturen notwendigen Kosten von einem Sachverständigen festgestellt. Den von diesem errechneten Betrag macht die la mit der Klage geltend. Das LG hat die Klage abgewiesen, das BerGer. hat sie dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt. Die Revision des Bekl. hatte Erfolg.

Aus den Gründen:1. a) Die Anwendung der als Haftungsgrundlage in Betracht kommenden Vorschrift des § 326 BGB setzt voraus, dass der Schuldner mit einer Hauptleistung in Verzug geraten ist (BGH, NJW 1972, 99 = Nr. 21 zu § 631 BGB). Mit dem überwiegenden Teil der Rechtsprechung und des Schrifttums nimmt der Senat an, dass die vertraglich übernommene Pflicht des Mieters zur Vornahme der Schön­heitsreparaturen eine Verpflichtung zu einer Hauptleistung ist (KG, JW 1934, 1428 m. zust. Anm. Roquette; KG, NJW 1964, 725; OLG Ham­burg, NJW 1973, 2211; Staudinger-Kiefersauer, BGB, 11. Aufl., § 535 Rdnr. 102; Soergel, BGB, 10. Aufl., § 326 Rdnr. 7; Palandt-Heinrichs, BGB, 35. Aufl., § 326 Anm. 3 b; Essers, ZMR 1956, 117; Glaser, Betr 1968 Beil. 23 Ziff. IV 1; a. A. Roquette, Das MietR des BGB, § 536 Rdnr. 44; Bettermann, ZMR 1956, 5; Palandt-Putzo, BGB, 35. Aufl., § 536 Anm. 4 c cc; Erman-Schopp, BGB, 6. Aufl., § 536 Rdnr. 26). Die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen ist nämlich Teil der. Instandhaltungspflicht (Roquette, JW 1934, 1428). Diese ist nach § 536 BGB eine der Hauptpflichten des Vermieters. Dadurch, dass sie durch Vertrag dem Mieter auferlegt wird, wird sie in ihrer rechtlichen Einordnung als Hauptleistung nicht verändert (OLG Hamburg, NJW 1973, 2211). Auch die vom Mietet übernommene Pflicht zur Wieder­herstellung des früheren Zustandes der Mieträume ist jedenfalls dann eine Verpflichtung zu einer Hauptleistung, wenn wie hier erhebliche Kosten zur Erbringung der Leistung aufgewendet werden müssen und deshalb anzunehmen ist, dass die Vertragschließenden der Übernahme dieser Leistung durch den Mieter besonderen Wert beigemessen haben (vgl. RGRK, 12. Aufl., § 326 Rdnr. 17 und die dort zitierte Rechtspre­chung).

b) Die Frage, wann der Bekl. mit den Verpflichtungen zur Vornahme der Schönheitsreparaturen und zur Wiederherstellung des früheren Zu­standes in Verzug geraten ist, brauchte der Senat nicht zu entscheiden. Das Urteil des BerGer. kann nämlich schon deshalb keinen Bestand haben, weil die Kl. dem Bekl. nicht angedroht hat, die Annahme der von ihm geforderten Leistung nach Ablauf der ihm gesetzten Frist abzulehnen (§ 326 I BGB) und auch nicht angenommen werden kann, dass die Voraussetzungen des § 326 II BGB vorliegen. Die Annahme des BerGer., der Bekl. habe die Erfüllung seiner Verpflichtungen endgültig verweigert, wird von den getroffenen Feststellungen nicht getragen.

aa) Das Schreiben der anwaltschaftlichen Vertreter der 1(1. an den anwaltschaftlichen Vertreter des Bekl. vom 16. 12. 1971 enthält zwar die Aufforderung zur Erfüllung und eine Fristsetzung, nämlich das Verlangen der Durchführung der geforderten Arbeiten bis zum 31. 12. 1971, aber nicht die Erklärung, dass nach dem Ablauf der Frist die Annahme der Leistung abgelehnt werde. Zwar ist es nicht erforderlich, für die Ablehnung gerade die Worte des Gesetzes zu gebrauchen, aus der Erklärung muss aber klar hervorgehen, dass der Gläubiger die Vertragserfüllung nach Ablauf der Nachfrist bestimmt nicht mehr annehmen werde (vgl. Staudinger-Kaduk, BGB, 11. Aufl., § 326 Rdnr. 104 und die dort zit. Rspr.). In dem Schreiben vom 16. 12.1971 ist weder ausdrück­lich noch durch- schlüssiges Verhalten eine Ablehnungsandrohung er­klärt. Auch die übrigen von den Parteien vorgelegten Schreiben enthal­ten eine solche nicht. dass sie - was zulässig gewesen wäre - mündlich erklärt worden sei, hat die Kl. nicht behauptet.

bb) Zwar bedarf es nach § 326 II BGB einer Fristsetzung mit Ableh­nungsandrohung nicht, wenn die Erfüllung des Vertrags infolge des Verzugs für den anderen Teil kein Interesse hat. Die Feststellungen des BerGer. reichen aber nicht für die Annahme aus, dass die Voraussetzun­gen dieser Bestimmung hier vorliegen.

Nach den Feststellungen des BerGer. hatte die Kl. in dem Zeitpunkt, in dem der Bekl. nach Meinung des BerGer. spätestens mit seiner Verpflich­tung zur Wiederherstellung des früheren baulichen Zustandes und zur Ausführung der Schönheitsreparaturen in Verzug geriet, die Räume bereits anderweitig vermietet, aber erst zum 10. 4. 1972. Als die Kl. am 10. 2. 1972 die Zwangsräumung durchführen ließ, hatte der Bekl. mit den Umbauar­beiten beginnen lassen. Das BerGer. hat, was sich aus seinen Ausführungen über die Dauer einer angemessenen Nachfrist ergibt, für die Durchführung der Umbau- und Renovierungsarbeiten einen Zeitraum von etwa einem Monat für ausreichend erachtet. Dann hätte der Bekl. aber die nötigen Arbeiten bis spätestens Mitte März 1972 vollenden können und es ist dann auch nicht einzusehen, weshalb das Interesse der Kl. an der Erfüllung des Vertrages weggefallen sein soll. Da noch genügend Zeit bis zum Beginn des Mietverhältnisses mit der Firma R verblieb, bestand für die Kl. auch nicht die Gefahr, von dieser Firma aus der Vertragsstrafenvereinbarung in An­spruch genommen zu werden.

cc) Wie das BerGer. zutreffend ausführt, bedarf es einer Nachfristset­zung mit Ablehnungsandrohung auch dann nicht, wenn der Schuldner ernsthaft und endgültig die Erfüllung verweigert hat. In einem solchen Verhalten ist nämlich eine positive Vertragsverletzung zu sehen, die den Gläubiger zum Schadensersatz berechtigt (vgl. Senat, WM 1976, 75 [76]). Wie der Senat in dem genannten Urteil ausgeführt hat, sind aber an das Erfordernis der Endgültigkeit der Erfüllungsverweigerung strenge Anforderungen zu stellen und kann Erfüllungsverweigerung nur angenommen werden, wenn der Schuldner eindeutig zum Aus­druck bringt, dass er seinen Vertragspflichten nicht nachkommen werde. Solange das zweifelhaft ist, muss der Gläubiger, wie der Senat in der genannten Entscheidung weiter dargelegt hat, versuchen, den Schuldner umzustimmen und eine klare Erklärung des Schuldners her­beizuführen, ob er vertragsgemäß erfüllen werde oder nicht. An dieser Auffassung ist festzuhalten. Ihre Anwendung ergibt für den vorliegen­den Fall, dass die vom OLG zur Begründung seiner Ansicht angeführten Umstände die Annahme einer endgültigen Erfüllungsverweigerung in dem genannten Sinne nicht rechtfertigen. Der Bekl. hatte, wie er in der zuvor geführten Korrespondenz auch mehrfach angekündigt hatte, mit der Erfüllung begonnen, als die Kl. die Zwangsräumung durchführen ließ. Das legt die Annahme nahe, dass der Bekl., vor die Rechtfolgen des § 326 BGB gestellt, seiner vertraglichen Verpflichtung, wenn auch verspätet, nachgekommen wäre. Dem nach Meinung des BerGer. verzögerlichen Verhalten des Bekl. hätte die Kl. durch eine dem Gesetz entsprechende Nachfristsetzung mit Ablehnungsandrohung ein Ende bereiten können.