Sorgfaltspflicht des Maklers

Zum Sachverhalt: Der Kl. beabsichtigte Anfang 1973, ein Grundstück in W zu erwerben, um darauf ein Mehrfamilienhaus zu errichten. Zu die­sem Zweck bot ihm der im Maklerbüro des Bekl. tätige Mitarbeiter F ein Grundstück an, das nach Auskunft der Baubehörde mindestens vierge­schossig bebaut werden könne. Der KI. erklärte, er werde das Grundstück ankaufen, falls die Ausnutzungsziffer seinen Vorstellungen entspräche. Er gab als akzeptable Geschoßflächenzahl eine solche von 1,0 an. Der Mitar­beiter des Bekl. erbot sich, die zulässige Geschoßflächenzahl über einen Bekannten bei dem Bauamt zu erkunden. Damit war der Kl. einverstan­den. Mit Schreiben vom 20. 4. 1973 (dieses enthielt — wie alle Schreiben des Bekl. — die Klausel „Alle Angaben sind vor einem Vertragsschluss selbst nachzuprüfen, da wir für die Richtigkeit derselben in keinem Fall haften") teilte F, der ein Gespräch mit Oberbaurat H geführt hatte, im Namen des Bekl. dem Kl. u. a. mit: „Bezüglich der Ausnutzung haben wir mit der Behörde gesprochen. Im Prinzip erreichen wir rund 1,0". Daraufhin kam es zum Abschluss des Grundstückskaufvertrags. Anschließend richtete der vom Kl. beauftragte Architekt eine Bauvoranfrage an das Bauaufsichtsamt. Diese Behörde lehnte die vom Kl. vorgesehene Bebauung mit der Begrün­dung ab, die Planung gehe weit über die zulässige Geschoßflächenzahl von 0,5 und die zweigeschossige Bebauung hinaus. Der Kl. verkaufte das Grundstück mit Verlust. Er begehrt mit der Klage Ersatz seines Schadens. Er behauptet, die von F erteilte Auskunft sei falsch gewesen; der Oberbau- rat H habe F niemals erklärt, dass bei einer Bebauung des Grundstücks eine Geschoßflächenziffer von 1,0 erreichbar sei. Im Übrigen hätte der Bekl. ihm die Einreichung einer Bauvoranfrage empfehlen müssen. Das OLG hat die vom LG abgewiesene Klage dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt. Die Revision des Bekl. führte zur Aufhebung und Zurückverweisung. Aus den Gründen: I. 1. Die Revision stellt zur Prüfung, ob dem Kl. überhaupt ein nennenswerter Schaden entstanden sei ... In diesem Zusammenhang kann es dahingestellt bleiben, ob der Kl. gern. 242 BGB gegen den Verkäufer des Grundstücks einen An­spruch auf Rückgängigmachung des Kaufvertrages oder Herabsetzung des Kaufpreises gehabt hätte. Diese Frage betrifft nicht die Entstehung des Schadens, sondern ein etwaiges mitwirkendes Verschulden des Kl. (Verletzung der Schadensabwendungs- und Minderungspflicht). Im Übrigen darf nicht übersehen werden, dass der Verkäufer im Kaufver­trag vom 16. 5. 1973 keine Zusicherung über die Bebaubarkeit des Grundstücks abgegeben hat; er hat vielmehr mit dem Kl. den Ausschluss jeder Gewährleistung vereinbart (Nr. II 2). Für die im Expos des Bekl. enthaltene Mitteilung, das Grundstück könne viergeschossig bebaut werden, hat der Verkäufer demnach keine Gewähr übernom­men; erst recht gilt dies für die von F gemachten Angaben über die Geschoßflächenzahl, die ersichtlich nicht vorn Verkäufer stammten. Wenn aber die Vertragsparteien die gesetzlichen Wandlungs- und Minderungsansprüche ausdrücklich abbedungen haben, kann eine Haftung des Verkäufers für die Beschaffenheit und Bebaubarkeit (vgl. Mezger, in: RGRK, 12. Aufl., § 459 Rdnr. 11) auch nicht auf die von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze über das Fehlen der Ge­schäftsgrundlage gestützt werden; würde man nämlich dem Käufer das Recht zugestehen, unter diesem Gesichtspunkt Herabsetzung des Kaufpreises oder Rückgängigmachung des Verkaufsvertrages zu ver­langen, so würde man ihm im Ergebnis die Wandlungs- und Minde­rungsansprüche zubilligen, die die Vertragsparteien ausschließen woll­ten. Ein Umstand, für den der Verkäufer erkennbar keine Haftung übernehmen will, kann aber in aller Regel nicht Geschäftsgrundlage eines Kaufvertrages sein.

. .. 3. Die Revision kann sich auch nicht darauf berufen, dass der für den Bekl. handelnde Mitarbeiter F die von ihm erteilte Auskunft nicht ausdrücklich als eine rechtsverbindliche bezeichnet hat. Die Schreiben des Bekl. enthielten zwar den Hinweis, dass der Kunde alle Angaben vor Vertragsschluss selbst überprüfen möge, da er, der Bekl. für sie „in keinem Fall" hafte. Gegen einen solchen Hinweis bestehen an sich keine rechtlichen Bedenken. Ein Immobilienmakler kann in aller Regel seine Aufgabe nur erfüllen, wenn er den Interessenten Informationen über das zum Verkauf stehende Grundstück übermittelt. Für die Richtigkeit dieser Angaben braucht er nicht ohne weiteres einzustehen; denn meistens handelt es sich nur um die Weitergabe von Mitteilungen, die der Makler vom Verkäufer erhalten hat. Es würde der Verkehrsauffassung widerspre­chen, wenn man den Makler für alle Angaben im Expos& beim Verkaufs­gespräch etc. haften lassen wollte. Durch den Vermerk auf seinen Briefbo­gen wollte der Bekl. seinen Kunden klar vor Augen führen, dass er ihnen nur ungeprüfte Mitteilungen des anderen Kontrahenten übermittelte, für die er persönlich nicht einzustehen bereit war. Ein solcher Hinweis dient der Rechtssicherheit und ist daher nicht zu beanstanden. a) Auf die Auskünfte, die der Bekl. durch seinen Mitarbeiter F über die zulässige Geschoßflächenzahl hat einholen lassen, bezieht sich der Vermerk auf den Briefbogen des Bekl. jedoch ersichtlich nicht. Über diesen Umstand konnte der Verkäufer keine Auskunft geben; der Bekl. hat es deshalb übernommen, durch seinen Mitarbeiter F die erforderlichen Erkundigungen einholen zu lassen. Es war also für alle Beteiligten klar, dass der Bekl. in seinem Schreiben vom 20. 4. 1973 nicht etwa Informationen des Verkäufers weitergab, sondern den Kl. von dem Ergebnis der Ermittlungen unterrichten wollte, die er in Erfüllung einer vertraglichen Nebenpflicht angestellt hatte. Unter II 1 bis 3 führt der Senat zunächst aus, dass die Feststellung des BerGer., Oberbaurat H habe dem F eine Geschoßflächenzahl von 1,0 nicht genannt, außerdem habe H die Einreichung einer Bauvoranfrage empfohlen, rechtsfehlerhaft zustande gekommen ist. 4. Sollte der Zeuge H dem Mitarbeiter des Bekl. die Einreichung einer Bauvoranfrage nicht empfohlen haben, so könnte dem Bekl. kein Vorwurf daraus gemacht werden, dass er nicht von sich aus den Kl. auf diese Möglichkeit hingewiesen hat. Im vorliegenden Fall gilt dies schon deshalb, weil die Hessische Bauordnung erst seit der Neufas­sung vom 16. 12. 1977 (GVB1. 1978 I, 2) eine ausdrückliche Regelung der Bauvoranfrage (§ 92) enthält, während in der 1973 geltenden Fas­sung (Gesetz v. 6. 7. 1957 — GVB1. S. 101) eine entsprechende Vor­schrift fehlte (vgl. dazu Müller, Das BauR in Hessen, § 67 HessBauO a. F. Anm. 1 c).