Teilungserklärung

Wird in einem Grundstückskaufvertrag auf eine notariell beur­kundete Teilungserklärung Bezug genommen und werden hier­durch die Pflichten einer Vertragspartei erweitert, so ist dem Beur­kundungserfordernis nach § 313 BGB i. V. m. §§ 9,13 BeurkG jeden­falls dann nicht genügt, wenn — wie in aller Regel — nicht beide Parteien des Kaufvertrages auch bei der Beurkundung der Teilungserklärung beteiligt gewesen sind. Urt. v. 23.2. 1979 — V ZR 99/77 (Frankfurt) — NJW 1979, 1495 = MDR 1979, 565 Zum Sachverhalt: Durch notariellen Vertrag vom 12. 7. 1973 kauften die Kl. von der Bekl. ein im Wohnungsgrundbuch eingetragenes Woh­nungseigentum, bestehend „aus dem Sondereigentum an der im Auftei­lungsplan mit Nummer 30 bezeichneten Wohnung in Verbindung mit ei­nem Miteigentumsanteil von 21/1000 an dem gemeinschaftlichen Eigen­tum". „Größe und Lage der Wohnung sowie Gegenstand, Umfang und Inhalt des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums" erga­ben sich nach der Kaufvertragsurkunde „aus der Teilungserklärung vom 15.  9. 1971 und dem Aufteilungsplan sowie der Änderungsurkunde vom 16.   3. 1973 nebst Plan". Die Teilungserklärung bezieht sich auf eine 2515 qm umfassende, in der Plananlage rot schraffierte Teilfläche, welche die Bekl. von der N käuflich erworben hatte. Im übrigen werden in der Teilungserklärung, jedoch nicht als deren Gegenstand, zwei weitere Grundflächen erwähnt eine der Stadt L. gehörige „noch zu vermessende Teilfläche von ca. 220 qm" (in der Plananlage blau gefärbt) sowie eine „noch zu vermessende Teilfläche ... von ca. 2385 qm" (in der Plananlage gelb gefärbt), die aus mehreren, sämtlich einen Umlegungsvermerk tra­genden Grundstücken verschiedener Eigentümer gebildet werden sollte. Insoweit war in die Teilungserklärung eine Verpflichtung der Wohnungs­eigentümer zum kostenlosen Erwerb der Miteigentumsanteile aufgenom­men worden, die als Inhalt des Sondereigentums in das Wohnungsgrund­buch eingetragen werden sollte. Jene Flächen sollten nach der Teilungser­klärung zur Errichtung von Kraftfahrzeug-Abstellplätzen für die Woh­nungseigentümer dienen. Für den Fall, dass diese Abstellplätze zunächst nicht, wie beabsichtigt, errichtet werden könnten, war in der Teilungser­klärung vorgesehen, dass die Bekl. den Wohnungseigentümern vorüberge­hend an anderer Stelle Abstellplätze zur Verfügung stellte. Die Bekl. hat den Kl. nur das Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 30 bezeichneten Wohnung sowie einen Miteigentumsanteil an dem gemein­schaftlichen Eigentum an der in der Plananlage rot schraffierten Teilfläche verschafft. Als Pkw-Abstellplatz hat sie den Kl. die ersatzweise vorgese­hene Fläche zur Verfügung gestellt. Die Kl. haben die Eigentumswohnung 1973 bezogen und gleichzeitig den Pkw-Abstellplatz in Besitz genommen. Mit Schreiben vom 24. 1. 1975 forderten sie die Bekl. auf, ihnen auch den Miteigentumsanteil an den in der Plananlage blau und gelb gefärbten Grundflächen bis zum 24. 2. 1975 zu verschaffen, und kündigten an, dass sie nach fruchtlosem Fristablauf die Übereignung ablehnen würden. Durch Schreiben vom 26. 2. 1975 erklärten sie gegenüber der Bekl. den Rücktritt vom Kaufvertrag. Im ersten Rechtszuge haben die Kl. — Zug um Zug gegen Rückauflassung des Wohnungseigentums — Rückzahlung des Kauf­preises sowie Erstattung für Unkosten und Verwendungen verlangt sowie Feststellung begehrt, dass die Bekl. verpflichtet sei, die ihnen im Zusam­menhang mit der Rückauflassung und Räumung entstehenden Kosten zu ersetzen. Die N ist dem Rechtsstreit als Streithelferin der Bekl. beigetreten.

Das LG hat der Klage auf Rückzahlung des Kaufpreises sowie dem Feststellungsantrag stattgegeben; den Anspruch auf Erstattung der Unko­sten und Verwendungen hat es abgewiesen. Auf die Berufung der Bekl. hat das OLG den Feststellungsantrag abgewiesen; die Verurteilung zur Rück­zahlung des Kaufpreises hat es aufrechterhalten. Auf die Anschlussberufung der Kl. hat es dem Begehren nach Erstattung der Unkosten und Verwen­dungen — teilweise — stattgegeben. Aufgrund einer entsprechenden Klageerweiterung hat das OLG die Bekl. weiter verurteilt, an die Kl. — Zug um Zug gegen Räumung und Herausgabe des ihnen überlassenen Kfz-Abstell­platzes — insgesamt 1550 DM zu zahlen. Die Revision, mit der die Bekl. den Antrag weiter verfolgt, die Klage in vollem Umfang abzuweisen, hatte nur zu einem geringen Teil Erfolg. Aus den Gründen: Das BerGer. hat den Anspruch auf Rückzah­lung des Kaufpreises nach §§ 326, 346 BGB zugesprochen, da die Bekl. mit der Erfüllung der — als Hauptpflicht angesehenen — Ver­pflichtung zur Verschaffung des Miteigentumsanteils an den in der Plananlage zur Teilungserklärung blau und gelb gekennzeichneten Grundflächen in Verzug geraten sei und die IC1. daher wirksam vom Gesamtvertrag zurückgetreten seien. Die Revision der Bekl. ist im Ergebnis nur zu einem geringen Teil begründet. 1. Der Klageanspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises ist schon deshalb gerechtfertigt, weil der Kaufvertrag nur unvollständig beur­kundet und daher gem. § 4 III WEG, §§ 313, 125, 139 BGB nichtig ist. a) Die Formnichtigkeit ergibt sich nicht ohne weiteres daraus, dass der Kaufvertrag vom 12. 7. 1973 (in § 1 Nr. 2) auf die Teilungserklä­rung und den Aufteilungsplan verweist. Die Beurkundungspflicht nach § 313 BGB (hier i. V. mit § 4 III WEG) bezieht sich zwar auf alle Vereinbarungen, aus denen sich das schuldrechtliche Veräußerungsge­schäft zusammensetzt (st. Rspr., vgl. etwa Senat, WM 1977, 1383 = LM vorstehend Nr. 74 = NJW 1978, 102; BGHZ 63, 359 [361] = LM vorstehend Nr. 67 = NJW 1975, 536 m. w. Nachw.), aber auch nur auf sie: Zum Inhalt eines Rechtsgeschäfts gehört nur der eine Regelung enthaltende, d. h. Rechtswirkungen erzeugende Teil der Erklärungen; nur er unterliegt daher dem Beurkundungszwang. Soweit durch die Bezugnahme auf die Teilungserklärung keine weiteren Vertragspflich­ten begründet werden, gehört auch der Inhalt der Teilungserklärung nicht mehr zum Regelungsinhalt des Kaufvertrages, sondern dient nur zur — entbehrlichen — Erläuterung des (in der Haupturkunde bereits hinreichend genau bezeichneten) Kaufgegenstandes („Identifizierungs­behelf", vgl. Weber, DNotZ 1975, 142f.). Insoweit liegt der Fall anders als bei der vertraglichen Bezugnahme auf die Baubeschreibung eines erst noch zu errichtenden Bauwerks (vgl. BGHZ 69, 266 [268] = LM vorstehend Nr. 74 = NJW 1978, 102). Dabei wird ein Teil der zu regelnden Fragen aus der notariellen Haupturkunde ausgeklammert und die Haupturkunde insoweit erst durch die Bezugnahme auf jene weitere Urkunde mit Inhalt erfüllt; die Baubeschreibung als solche hat noch keine Rechtswirkungen, sondern wird erst durch die Einbezie­hung in den Vertrag rechtlich relevant.

b)    Im vorliegenden Falle sollte nach der Würdigung des BerGer. der Hinweis der Kaufvertragsurkunde auf die im Zusammenhang mit der Tei­lungserklärung errichtete Urkunde den Kaufgegenstand ersichtlich erwei­tern. Allein nach der Kaufurkunde wäre nur das der Bekl. gehörende Woh­nungseigentum Kaufgegenstand gewesen. Dass auch die der Bekl. noch nicht gehörenden, in der Plananlage zur Teilungserklärung gelb und blau schraffierten Flächen mit verkauft werden sollten, ergibt sich nach tatrich­terlicher Würdigung (erst) durch die Bezugnahme auf Bl. ... der Gerichts­akten ... Die bezeichneten Stellen enthalten nicht die eigentliche Teilungserklärung, sondern — als Vorspruch — lediglich einen Hinweis auf den Inhalt des am 1.7. 1971 zwischen der Bekl. und ihrer späteren Streithelferin geschlossenen Kaufvertrages, der sich sowohl auf die den Gegenstand der späteren Teilungserklärung bildenden (in der Plananlage rot schraffierten) als auch auf die noch nicht der Verkäuferin gehörenden (in der Plananlage blau und gelb schraffierten) Grundstücksflächen bezog. Erst jener Teil der in Bezug genommenen Urkunde, der nicht den Gegenstand der eigentli­chen Teilungserklärung bildet, enthält diejenigen Erklärungen der Bekl., die erst aufgrund ihrer Einbeziehung in den Kaufvertrag (durch Hinweis der Kaufurkunde auf sie) dem BerGer. den Ansatz geboten haben, aus ihnen eine — über das durch die Teilungserklärung geschaffene Wohnungs­eigentum hinausgehende — Rechtsverschaffungspflicht der Bekl. gegenüber den Kl. bezüglich der blau und gelb schraffierten Teilflächen abzuleiten. Die in der Bezugsurkunde enthaltene Erklärung der Bekl. hätte daher er­neut beurkundet werden müssen. c)    Der Hinweis der Kaufvertragsurkunde auf die — wenngleich nota­riell beurkundete — „Erklärung zur Begründung von Wohnungseigen­tum" genügt nicht den Erfordernissen der §§ 9, 13 BeurkG (Be­zugnahme, Beifügung, Verlesung und Genehmigung). In Rechtsprechung und Schrifttum wird überwiegend — mit unter­schiedlicher oder auch ohne Begründung, mit tatbestandsmäßigen Differenzierungen oder auch ohne sie — eine Bezugnahme auf öffentli­che Urkunden ohne deren Beifügung und Verlesung für beurkun­dungsrechtlich zulässig erachtet (RGZ 77, 415 [418]; OLG Stuttgart, JW 1923, 1051; OLG Hamm, DNotZ 1932, 714; Thiele, DNotV 1902, 497 f .; Crusius, DNotZ 1966, 662; Schelter, MittBayNot 1978, 142; Schlegelberger, FGG II, 7. Aufl., § 176 VI 3b Abs. 1; Jansen, FGG III, BeurkG, § 9 Rdnr. 21; Reithmann-Brych-Manhart, Kauf vom Bauträger, 2. Aufl., Rdnrn. 369 bis 372 — betr. Baubeschreibung; Hafer-Huhn­Schuckmann, BeurkG, § 9 Anm. 11 — betr. beliebige Schriftstücke; Röll, NJW 1976, 170; vgl. ferner Bundesnotarkammer, Stellungnahme in DNotZ 1971, 4f.; differenzierend Regler, MittBayNot 1975, 153; noch zurückhaltender ders., MittBayNot 1978, 6; unklar Bockemühl, Form­bedürftige Willenserklärungen und Bezugnahmemöglichkeiten, Diss. Köln, 1969, vgl. einerseits S. 92 f. , andererseits S. 46ff. und S. 118 f.; abl. Kroschel, DNotV 1902, 291 f.). Die Zulässigkeit einer solchen Be­zugnahme ist aber jedenfalls für Fälle der vorliegenden Art zu ver­neinen. Auszugehen ist davon, dass nach dem Wortlaut des § 9 BeurkG (ebenso schon nach § 176 I Nr. 3 i. V. mit § 176 II FGG a. F., dem Vorläufer jener Bestimmung) die zu beurkundenden Erklärungen der Beteiligten entweder in die Niederschrift aufgenommen werden oder in einem Schriftstück enthalten sein müssen, auf das in der Nieder­schrift verwiesen und das ihr beigefügt wird (ersetzende Be­zugnahme). Gern. § 13 I BeurkG muss die (gesamte) Niederschrift ein­schließlich der gern. § 9 I Nr. 2 BeurkG beigefügten Anlagen (vgl. etwa Keidel-Kuntze-Winkler, BeurkG, § 13 Rdnm. 10, 12 m. jeweils w. Nachw.) in Gegenwart des Notars den Beteiligten vorgelesen und von ihnen genehmigt werden. Die vorgeschriebenen Förmlichkeiten sollen der Beweis- und Warnfunktion des Beurkundungszwangs gerecht werden und die Mitwirkung des sachkundigen und unparteiischen Notars sicherstellen (vgl. etwa BGHZ 58, 386 [394] = LM vorstehend Nr. 54 = NJW 1972, 1364; RGRK, 12. Aufl., § 313 Rdnr. 1; Keidel­Kuntze-Winkler, Einl. Rdnm. 19 bis 26, jeweils m. w. Nachw.). Zwar läßt sich der Inhalt öffentlicher Urkunden, auf welche die Hauptur­kunde hinweist, in der Regel ohne größere Schwierigkeiten feststellen (vgl. BGHZ 40, 255 [263] = LM § 566 BGB Nr. 10 = NJW 1964, 395 m. w. Nachw.), so dass der Beweisfunktion Genüge getan wäre. Dage­gen bleiben die Warn- und die Beratungsfunktion jedenfalls dann nicht in vollem Umfange gewährleistet, wenn die in Bezug genommene Urkunde nicht vor denselben Beteiligten errichtet worden ist (vgl. Mecke, BeurkG, § 9 Rdnr. 13; Kidel-Kuntze-Winkler, § 9 Rdnr. 53 lit. a; Oberneck, Das NotariatsR, 8. bis 10. Aufl., S. 216; Dumoulin, DNotZ 1973, 55; Bockemühl, S. 94). So aber liegt die Sache hier, da die Kl. (Käufer) an der notariellen Verhandlung, in der die Urkunde über die Teilungserklärung mit ihrem zudem über den Rahmen einer solchen Erklärung (§ 8 WEG) gerade hinsichtlich der streitigen Verpflichtung hinausgehenden Inhalt errichtet wurde, nicht beteiligt gewesen sind. Ob sie im konkreten vorliegenden Fall des Schutzes der §§ 9 und 13 BeurkG (Verlesung, Genehmigung und Beifügung) tatsächlich be­durften, ist unerheblich (vgl. BGHZ 58, 386 [394] = LM vorstehend Nr. 54 = NJW 1972, 1364). Hiernach ist der Kaufvertrag somit gern. § 4 III WEG, §§ 313, 125, 139 BGB nichtig.

d)    Die Formnichtigkeit des Grundstückskaufvertrages ergreift nicht die zugleich mit ihm beurkundete Auflassung. Zwar können auch das Grund- und das Erfüllungsgeschäft durch den Parteiwillen ausnahms­weise zu einer Einheit i. S. des § 139 BGB zusammengefasst werden (vgl. etwa BGH, NJW 1952, 60 [61] = LM § 1 a KWVO Nr. 3; BGH. NJW 1967, 1128 [1130] = LM § 2371 BGB Nr. 2; BGHZ 31, 321 [323] = LM § 415 BGB Nr. 2 = NJW 1960, 621; Palandt-Heinrichs, BGB, 38. Aufl., § 139 Anm. 4a bis c m. w. Nachw.). Eine solche An­nahme rechtfertigt sich indessen nicht in Bezug auf das Verhältnis zwischen Grundgeschäft und Auflassung (BayObLG, RPfleger 1969, 48 m. Anm. Haegele, jeweils m. w. Nachw.). e)    Nach alledem haben die Parteien die erbrachten Leistungen rechtsgrundlos ausgetauscht und sind gern. §§ 812 I 1, 818 BGB ver­pflichtet, einander das Empfangene zurückzugewähren. Die Kl. kön­nen daher, wie beantragt und vorn BerGer. im Ergebnis mit Recht zuerkannt, Zug um Zug gegen Rückübereignung und Rückgabe des Wohnungseigentums (vgl. BGH, NJW 1963, 1870 = LM § 813 Abs. 3 BGB Nr. 11), Rückzahlung des Kaufpreises (unter Anrechnung einer monatlichen Nutzungsentschädigung von 400 DM) verlangen.