Übergabevertrag - JuraMagazin

Zur Frage, unter welchen Voraussetzungen ein formnichtiger Grundstücksveräußerungsvertrag nach Treu und Glauben als wirk­sam zu behandeln ist.

Urt. v. 4. 6. 1975 - V ZR 190/73 (Düsseldorf) - MDR 1975, 918 = JZ 1975, 532

Die Kl. ist die Mutter der Bekl. Beide lebten auf einem Hof, der einer Miteigentümergemeinschaft, bestehend aus fünf Geschwistern H, darunter der Kl., gehörte. Der Hof geriet nach dem zweiten Weltkrieg in Schulden und musste saniert werden. Die Geschwister H wollten in den Genuss der Altersrente kommen. Im Zusammenhang hiermit nahmen sie und die Bekl. im Laufe des Jahres 1965 mehrere Rechtsgeschäfte vor. Am 25. 1. 1965 schlossen die Kl. und deren Brüder W und F H mit der Bekl. einen 15jähri­gen Pachtvertrag über den Hof ab. Am 5. 2. 1965 setzten die beiden Brüder die Bekl. testamentarisch als ihre Erbin ein. Durch Erbvertrag bestimmte die Kl. die Bekl. ebenfalls zu ihrer Erbin. Am 29. 3. 1965 schlossen die Kl. und ihre beiden Brüder mit der Bekl. einen notariell beurkundeten „Übergabevertrag" ab. Darin übertrugen die drei Geschwister - teilweise unter Auseinandersetzung der bestehenden Erbengemeinschaft - ihre Miteigen­tumsanteile am Hof auf die Bekl. Diese hatte dafür 60000 DM an die Kl. zu zahlen und räumte den Übergebern ein unentgeltliches Wohnrecht ein. Die Vertragspartner einigten sich ferner zu notariellem Protokoll über den Ei­gentumsübergang. Die Umschreibung im Grundbuch sollte erst nach dem Tode der Übergeber erfolgen. Die Bekl. bewilligte die Löschung des für sie eingetragenen Nacherbenvermerks. Am 23. 4. 1965 wurde für die Bekl. eine Auflassungsvormerkung eingetragen; der Nacherbenvermerk wurde gelöscht. Die Bekl. nahm ein hypothekarisch gesichertes Bankdarlehen von 60000 DM auf, das restlos zur Entschuldung des Hofes verwendet wurde.

Die noch lebenden Geschwister H und die Bekl. bewirtschafteten den Hof gemeinsam. Unter den Beteiligten entstand im Laufe der Zeit Streit. Die Bekl. hält sich nicht mehr auf dem Hof auf. Sie wohnt bei ihrem Verlobten.

Die Kl. hat beantragt festzustellen, dass der Übergabevertrag nichtig sei. Das LG hat die Klage abgewiesen, das OLG die Berufung zurückgewiesen. Die Revision führte zur Entscheidung im Sinne des Klageantrags.

Aus den Gründen: B. Die Revision wendet sich mit Erfolg gegen die Meinung des OLG, die Berufung auf die Formnichtigkeit würde Treu und Glauben widersprechen (§§ 313, 242 BGB).

Dem BerGer. ist zunächst insofern beizutreten, als es einen Verstoß gegen § 313 S. 1 BGB für gegeben erachtet und deshalb den ganzen „Übergabevertrag" (vgl. hierzu BGH, RdL 1964, 299, 300) für form- ungültig hält. Die drei Geschwister haben sich nach der rechtsirrtumsfreien Würdigung des Tatrichters am 29. 3. 1965 verpflichtet, ihre Miteigentumsanteile an die Bekl. zu übertragen. Dem Tatrichter ist ferner dahin zuzustimmen, dass der Form alle Abreden bei oder vor Vertragsschluss bedürfen, die die Partner als Teil des Vertrags angesehen haben und aus denen sich nach ihrem Willen das schuldrechtliche Ge­schäft zusammensetzt (vgl. Palandt, BGB, § 313 Anm. 8 a). Der Beru­fungsrichter hat darunter die von den Vertragsbeteiligten getroffene Abrede gezählt, dass ein nach Grundsätzen der Billigkeit bestimmbarer Unterhalt in Natur als Rechtspflicht der Bekl. (sofort) gewollt war. Der Tatrichter hat weiter festgestellt, dass diese Abrede in der notariellen Urkunde fehlt. Bei dieser Würdigung hat er ersichtlich nicht verkannt, + dass eine unvollständige Beurkundung unschädlich ist, wenn die Abrede in der Urkunde einen gewissen Niederschlag gefunden hat und im Wege der Auslegung ermittelt werden kann (vgl. BGH, NJW 1969, 131f. = vorstehend Nr. 35; WM 1974, 846f. = Nr. 3 zu § 43 WohnungseigentumsG). Es ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass er einen solchen Ansatz zur Auslegung bei Berücksichtigung aller Um­stände im Vertragstext nicht gefunden hat. Wenn der Tatrichter die Überzeugung gewonnen hat, dass die Vertragspartner „außerhalb des Notartextes" Unterhaltsverpflichtungen der Bekl. als Rechtspflichten (sofort) gewollt und nur die Bezifferung der Einzelleistungen haben zurückstellen wollen, unterliegt diese Würdigung keinen rechtlichen Bedenken.

Zweifel erwecken aber die Ausführungen des BerGer. darüber, dass die Kl. sich auf die Formnichtigkeit des Übergabevertrags nach Treu und Glauben nicht berufen könne. Ob der Formmangel gegenüber § 242 BGB zurückzutreten hat, ist nach den Verhältnissen zur Zeit der letzten mündlichen Verhandlung zu beurteilen. Die Umstände, die für die Aufrechterhaltung des Vertrags sprechen, sind von dem zu bewei­. sen, der aus dem Vertrag Rechte herleiten will (BGH, Nr. 13 zu § 242 [Ca]).

Wie der Senat wiederholt dargelegt hat, dürfen gesetzliche Formvor­schriften im Interesse der Rechtssicherheit nicht aus bloßen I3illigkeits­gründen unbeachtet gelassen werden (BGHZ 29, 6 [10]; 45, 179 [182] = vorstehend Nr. 28; NJW 1973, 1455 [1456] = Nr. 32 zu § 242 [Ca] BGB). Ausnahmen sind lediglich in besonders gelagerten Fällen zuzu­lassen, sofern es nach den Beziehungen der Parteien und den gesamten Umständen mit Treu und Glauben unvereinbar wäre, die vertragliche Abrede am Formmangel scheitern zu lassen (BGH, NJW 1969, 1167 [1169] = vorstehend Nr. 37; WM 1974, 1223 [1224] = Nr. 64/65 zu § 313 BGB). Zur Kennzeichnung der dabei zu stellenden strengen Anforderungen hat der Senat wiederholt betont, dass das Ergebnis für die betroffene Partei nicht bloß hart, sondern schlechthin untragbar sein muss (BGHZ 48, 396 [398] = vorstehend Nr. 31; BGH, vorstehend Nr. 48; NJW 1972, 1189 = vorstehend Nr. 53).

Der Berufungsrichter hat seine Beurteilung nicht an diesen Grundsät­zen ausgerichtet. Er hat insoweit „die höferechtliche Rechtsprechung" herangezogen und gemeint, sie biete „einen guten Vergleichsmaßstab". Demgegenüber ist festzuhalten, dass die Rechtsprechung über formlose Hofübergabeverträg für Höfe im Sinne der Höfeordnung gilt (vgl. BGHZ 47, 184 [186f] = Nr. 28 zu § 7 HöfeO; Urt. des Senats vom 17. 5. 1974 — V ZR 183/72 S. 11 ff.) und der BGH eine Erstreckung auf anderen landwirtschaftlichen Grundbesitz abgelehnt hat. Daran ist fest­zuhalten. Angesichts der Eigentumsverhältnisse am Grundbesitz der Geschwister H (Miteigentümergemeinschaft) handelt es sich vorliegenden Falls nicht um einen Hof (§ 1 HöfeO). Letzteres hat auch der Beru­fungsrichter erkannt.

Die Feststellungen des Tatrichters, die Bekl. habe ein Opfer erbracht, reichen aber nicht zur Annahme aus, die Ungültigkeit des Übergabe­vertrags stelle für die Bekl. ein „schlechthin untragbares" Ergebnis dar. Es ist schon zweifelhaft, ob die Vertragspartner nach der Aufklä­rung durch den Notar am 29. 3. 1965 sich des Formmangels nicht bewusst waren. Sofern eine Partei auf die Formgültigkeit nicht vertraut hat, ist § 242 BGB grundsätzlich unanwendbar und der Gegenpartei deshalb die Berufung auf die Formnichtigkeit nicht verwehrt (vgl. BGH, NJW 1969, 1167 [1170] = vorstehend Nr. 37). Allein damit, dass der Tatrichter auf das Alter der Bekl. beim Vertragsschluss (45 Jahre) und darauf hinweist, dass sie ledig ist (immerhin hat sie selbst ihre Heiratsabsicht bekräftigt), „nur" eine landwirtschaftliche Ausbil­dung besitzt und sich völlig dem Hof gewidmet hat, „ohne ihren Lebensabend durch eine Sozialrente sicherzustellen", ist die Untrag­barkeit nicht dargetan. Die Ansicht des Berufungsrichters, die Bekl. würde der Wohlfahrt anheimfallen, wenn nicht der Hof ihre Alterssi­cherung wäre, auf die sie sich fest verlassen habe, übersieht, dass der Bekl. ungeachtet der Übertragung vom 24. 3. 1965 der Hof (seit 1967) mit gehört, sie also bisher ihre Arbeitskraft auch im eigenen Interesse eingesetzt hat. Bei Nichtigkeit des Übergabevertrags erlangt die Bekl. ferner ihre volle Rechtsstellung als alleinige Nacherbin der verstorbe­nen F H wieder. Weiterhin hat das BerGer. nicht beachtet, dass der Pachtvertrag bei Unwirksamkeit des Übergabevertrags gerade nach dem Verteidigungsvorbringen der Bekl. in Kraft geblieben ist und ihr danach noch bis 31. 12. 1979 - bei Verlängerung möglicherweise dar­über hinaus - die Nutzung des Hofes als Pächterin zusteht. Schließlich ist zu bedenken, dass die Bekl. durch Erbvertrag als Alleinerbin der Kl. und durch Testament als Erbin ihres Onkels W H eingesetzt worden ist.