Übertragung des Eigentums
Ein Vertrag, in dem sich der eine Teil nicht zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, sondern nur der andere zum Erwerb verpflichtet, ist möglich; er bedarf nicht der notariellen Beurkundung. Es bedarf jedoch jeweils einer eingehenden Prüfung, ob nicht zugleich eine — eventuell nur bedingte — Veräußerungsverpflichtung und damit ein Kaufvertrag oder Kaufvorvertrag oder nur ein Kaufangebot vorliegt.
Urt. v. 22. 12. 1971 — V ZR 130/68 (Köln) BGHZ 57, 394 = NJW 72, 715 = MDR 72, 311 = JZ 72, 210 = BB 72, 199
Anmerkung: Die im Gesetz vorgeschriebene Beurkundungsbedürftigkeit von schuldrechtlichen Grundstücksveräußerungsverträgen (§ 313 BGB ; vgl. § 11 Abs. 2 ErbbVO) mit der Nichtigkeitssanktion des § 125 BGB ist rechtspolitisch umstritten. Einerseits wird insbesondere bei Eigenheimbewerberverträgen auf der Stufe des Vorvertrages die
Form in weitem Umfang nicht gewahrt (z. T. bewusst mit der — erfolglosen — ausdrücklichen Vereinbarung, man werde sich auf rdie Formungültigkeit nicht berufen und sich sonst den Arglisteinwand entgegenhalten lassen); vgl. Urt. v. 21. 3. 69 V ZR 87/67, vorstehend Nr. 37; das hat die unerfreuliche Folge, dass der Bewerber selbst nach voller Entrichtung des Veräußerungspreises dann, wenn es aus irgendeinem Grund zu Streit mit dem Wohnungsbauunternehmen kommt, bestenfalls seine Leistungen zurück- und Schadensersatz in Geld bekommt, aber nicht das erstrebte Eigenheim. Andrerseits wird noch einer Erweiterung des Formerfordernisses das Wort geredet, nämlich der Erstreckung der Notwendigkeit notarieller Beurkundung auf Verträge, durch die sich nur der Erwerbsinteressent zum Erwerb verpflichtet, der andere Partner dagegen nicht (auch) zur Veräußerung (Grundstückserwerbsvertrag, pactum de non emendo); diese Erstreckung wird teils de lege ferenda gefordert, teils schon de lege lata angenommen.
BGH hält an der überkommenen Linie fest: Bei Veräußerungsverträgen nimmt er es mit der Beurkundungsbedürftigkeit und der Nichtigkeitssanktion grundsätzlich streng; eine Verdrängung der Nichtigkeitsfolge des Formverstoßes durch das Treuglaubensgebot (§ 242 B GB) wegen Untragbarkeit des Ergebnisses nimmt er (auch bei Eigenheimbewerberverträgen) nur in seltenen Ausnahmefällen an (vgl. Urt. v. 29.1.1965 V ZR 53/64, Nr. 2 zu §276 [Fe] BGB und v.16.2.1965 V ZR 235/62, vorstehend Nr. 24, sowie Anm. Rothe und Mattem oben Nr. 28 und 30). Bei Erwerbsverträgen dagegen entscheidet sich das vorliegende Urt. grundsätzlich für Formfreiheit. BGH folgt dabei der bisher fast einhelligen Auff. in der Rechtsprechung (bereits des RG) und im Schrifttum. Er stützt sich auf den Wortlaut des § 313 S. 1 BGB, die Gesetzesmaterialien und die Ergänzung durch § 313 S. 2. Er sieht den Gesetzeszweck im Schutz zwar nicht ausschließlich, aber in erster Linie des Veräußerers.
Das Urt. betont aber auch, dass bei Willenserklärungen in jedem Fall sorgfältig im Weg der Auslegung geprüft werden muss, ob es sich wirklich um eine reine Erwerbsverpflichtung handelt, die form frei ist, oder aber um einen Veräußerungsvertrag, einen Veräußerungs-Vorvertrag oder ein Teilstück davon (Veräußerungsvertrags- oder -Vorvertragsangebot des Verkäufers oder des Käufers), die sämtlich formbedürftig sind. Im Entscheidungsfall hatte das OLG eine bloße Erwerbsverpflichtung angenommen; BGH hat dies mit ausführlicher Begründung missbilligt und die Sache zur Neuprüfung (übrigens an einen andern OLG- Senat) zurückverwiesen.