Unterbringung - JuraMagazin

Ein von einem Arbeitgeber zur Unterbringung von Gastarbeitern gemietetes Wohnheim ist mangelhaft i. S. von § 537 BGB, wenn die Unterbringung der Gastarbeiter in ihm nicht mehr den entsprechend der gewandelten Verkehrsanschauung in behördlichen Richtlinien festgelegten Mindestanforderungen genügt.

Zum Sachverhalt: Die Bekl. mietete von der Kl. die Wohnheime C. und J. als Unterkünfte für ihre Gastarbeiter. Die beiden Mietverträge vom 2. 1. 1967 und vom 10. 4:1970 sehen ausdrücklich vor, dass der Mieter (Beld.) die ihm zugewiesenen Betten in dem betreffenden Wohnheim zur Unterbringung von eigenen Arbeitskräften übernimmt. Im Vertrag vom 2. 1. 1970 wurde der Mietpreis für das Wohnheim C. auf 2,50 DM pro Tag und Bett festgesetzt. Einschließlich der Nebenausgaben errechnete sich die Miete auf monatlich 2324 DM. Für dieses Mietverhältnis wurde eine Kündigungsfrist von 2 Monaten zum Quartalsende vereinbart. Im Vertrag vom 10. 4. 1970 wurde der Mietpreis für das Wohnheim J. auf monatlich 2300 DM bemessen, wobei vereinbart wurde, dass die Kl. der Beld. insgesamt 20 Betten komplett „leihweise" zur Verfügung stellte. Dieser Vertrag sollte erstmals zum 30. 4. 1972 kündbar sein. Die Bekl. kündigte durch Anwaltschreiben vom 23. 3. 1972 beide Mietverträge für Ende März 1972 fristlos, weil die Räume nicht den im Bundesanzeiger Nr. 63 vom 1. 4. 1971 bekanntgemachten Richtlinien des Bundesministers für Arbeit und Sozialordnung für die Unterkünfte ausländischer Arbeitnehmer entsprächen und deshalb nach Ablauf der bis Ende März 1972 zugestandenen Übergangsfrist der „vertragsgemäße Gebrauch entzogen" sei.

Aus den Gründen: ... II. Entgegen der Ansicht der Revision lassen die Ausführungen des BerGer. keinen Rechtsfehler erkennen.

. .. 2. Die Revision vertritt die Auffassung, die Kl. sei nicht verpflichtet gewesen, dafür zu sorgen, dass die Wohnheime den neuen Richtlinien über die Ausstattung von Gemeinschaftsunterkünften für Gastarbeiter entspre­chen; diese Richtlinien hätten als reine Verwaltungsvorschriften nicht in die laufenden Mietverträge der Parteien eingreifen können und hätten deshalb auch nichts an der Vertragsmäßigkeit der Mietobjekte geändert. Hierbei verkennt die Revision die mittelbare Auswirkung, welche die Richtlinien auf die Vertragspflichten der KI. gehabt haben.

Da die Kl. die Wohnheime der Bekl. nicht etwa zur beliebigen Ver­wendung vermietet hatte, sondern die Unterbringung von 20 bzw. 26 Gastarbeitern ausdrücklich in den Verträgen vereinbart worden war, musste sie auch dafür sorgen, dass die Wohnheime als Unterkünfte für die vertraglich vorgesehene Anzahl von Gastarbeitern geeignet waren (§ 536 BGB). Die fehlende Eignung der Wohnheime für den vertrags­mäßigen Gebrauch hat das BerGer. mit Recht aus II Nr. 1 und III Nr. 10 der vorerwähnten Richtlinien entnommen. Allerdings ist es richtig, dass diese Richtlinien weder in die laufenden Mietverträge der Parteien eingegriffen haben, noch allgemeinverbindliche Rechtsvorschriften über die bei der Belegung von Gastarbeiterunterkünften einzuhaltenden Mindestanforderungen enthalten. Das folgt daraus, dass es sich lediglich um Verwaltungsvorschriften handelt, die außerdem die an Gastarbei­terunterkünfte zu stellenden Anforderungen nicht allgemein regeln, sondern nur die Unterbringung von ausländischen Arbeitnehmern durch ihre Arbeitgeber zum Gegenstand haben (vgl. auch den erst später in Kraft getretenen § 120 c). Dennoch sind die Richtlinien über ihren unmittelbaren Geltungsbereich hinaus auch für die Frage maßgebend, in welchem Zustand der Vermieter einer Gastarbeiterunterkunft diese dein Mieter, zu überlassen hat.

Räumlichkeiten, die Menschen als Wohnung dienen sollen, müssen bestimmten Mindestanforderungen genügen, die sich vor allem nach der Verkehrsanschauung richten. Für die Erfüllung dieser Anforderun­gen muss der Vermieter sorgen; andernfalls befinden sich die Räume nicht in einem zum vertragsmäßigen Gebrauch (als Wohnung) geeigne­ten Zustand (§ 536 BGB). Die entsprechenden Mindestanforderungen für die Vermietung von Gastarbeiterunterkünften können die Richtli­nien über die Unterbringung ausländischer Arbeitnehmer durch ihre Arbeitgeber entnommen werden, wenn und soweit diese Richtlinien über ihren eigentlichen Anwendungsbereich hinaus zugleich auch eine Konkretisierung allgemeiner Vorstellungen über die menschenwürdige Unterbringung von Gastarbeitern sind.

Diese Voraussetzung erfüllt zumindest die Richtlinie II Nr. 1, Die Forde­rung, dass in Gemeinschaftsunterkünften für die Unterbringung von Gastarheitern mindestens 8 qm Wohnfläche je Bewohner bereitzustellen sind, entspricht bei Berücksichtigung sowohl des durchschnittlichen Lebensstandards in der Bundesrepublik als auch der besonderen Verhältnisse der Gastarbeiter allgemeinen Vorstellungen über das unbedingt Notwendige. Das gleiche gilt aber zumindest in einem Fall wie dem hier zu entscheidenden auch für die Richtlinie III Nr. 10, wonach derartige Gemeinschaftsunterkünfte einen Tagesraum haben sollen. Diese Forderung wird man zwar nicht allgemein als unabdingbar ansehen können (vgl. auch § 120c GewO, wo dieses Erfordernis nicht mehr aufgeführt wird). Weist aber eine Gemeinschaftsunterkunft nicht einmal die notwendige Wohnfläche von 8 qm je Bewohner auf, wie hier die Unterkunft J., oder erfüllt sie in dieser Hinsicht kaum mehr als die Minimalforderungen der Richtlinien, wie nach dem eigenen Vorbringen der Kl. das Wohnheim C , dessen angebliche Wohnfläche von 232,38 qm sich auf 26 unterzubringende Gastarbeiter verteilt, so erscheint ein Tagesraum für 20 bzw. 26 Heimbewohner als unentbehrlich; irgendein Ausgleich dieses Fehlbestandes wird von der Kl. selbst nicht behauptet.

3. Somit wiesen beide Wohnheime Mängel auf, die ihren vertragsmäßigen Gebrauch beeinträchtigen (§ 537 BGB), weil sie keinen Tagesraum hatten und weil zudem die Wohnfläche des Wohnheimes J. das für die vereinbarte Unterbringung von 20 Gastarbeitern erforderliche Maß erheblich unterschritt.

4. Zu Unrecht meint die Revision, die Mängel seien kein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung gewesen, weil der Bekl. ein Festhalten an den Mietverträgen bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungs- fristen zuzumuten gewesen sei. Gern. § 542 BGB war die Bekl. schon aus dem Grunde zur fristlosen Kündigung berechtigt, weil die Kl. sich nach der Feststellung des BerGer. weigerte, vorhandene Mängel der Mietsache ohne eine Gegenleistung der Bekl. zu beseitigen. Nur soweit die durch diese Mängel bewirkte Entziehung des vertragsmäßigen Gebrauchs der Wohnheime unerheblich war, begründete sie kein Kündigungsrecht (§ 542 II BGB). Dieser Kündigungsausschluss greift hier jedoch nicht ein. Wie der Senat schon wiederholt ausgesprochen hat, findet § 542 BGB gerade auch bei Mängeln der Mietsache Anwendung (vgl. BGH, WM 1967, 515 [517]; NJW 1974, 2233 = Nr. 6 zu § 542 BGB =-- WM 1974, 1131). Einer Fristsetzung zur Abhilfe gern. § 542 I 2 BGB bedurfte es nicht, weil die Kl. die Abhilfe, soweit ihr eine solche überhaupt möglich war, jedenfalls ernstlich und endgültig verweigert hat (vgl. Palandt-Putzo, BGB, 34. Aufl. [1975], § 542 Anm. 3d).

Auch dass die Richtlinien nach der Übergangsregelung hinsichtlich der hier zu beanstandenden Punkte erst am 1. 4. 1972 wirksam wurden, war kein Grund, der Bekl. die Kündigungsmöglichkeit vor diesem Zeitpunkt zu versagen. Die Eignung der Wohnheime für den vorgesehenen Zweck war infolge der allgemeine Maßstäbe setzenden Auswirkung der Richtlinien schon vor dem 1.4. 1972 nicht mehr gegeben. Nur behinderte dies die Weiterbenutzung zunächst nicht erheblich, solange die Nichteinhaltung der Mindestanforderungen für Gastarbeiterunterkünfte für die Bekl. persönlich noch keine nachteiligen Folgen haben konnte. Mit solchen Folgen musste die Beld. jedoch am 23. 3. 1972 angesichts des unmittelbar bevorstehenden Ablaufs der Übergangsfrist am 31. 3. 1972 nunmehr ernsthaft rechnen, so dass sich die Mängel der Wohnheime für die Bekl. bereits als eine erhebliche Hinderung ihres vertragsmäßigen Gebrauchs auswirkten (§ 542 II BGB).