Untervermieter BGB

Zur Frage, welchen Einfluss die vorzeitige Beendigung des Un­termietvertrages auf die vom Untermieter dem Untervermieter ge­genüber übernommene Verpflichtung hat, einen Teil der dem Un­tervermieter durch den Umbau der Mietsache entstehenden Kosten zu tragen. Anmerkung: Die Kl. hatte ein Hotelgrundstück gemietet und dieses dem Beld. für 20 Jahre untervermietet. Das Hotel war von der Kl. umge­baut und renoviert worden. Die Parteien hatten vereinbart, dass jede von ihnen einen Teil der Umbau- und Renovierungskosten übernehme. Der Bekl. hatte 20 000 DM seines Anteiles bei Übernahme der Mietsache, den Rest in monatlichen Raten von 1000 DM zu entrichten. Nach 6 Jahren Mietzeit hatte der Bekl. den Untermietvertrag aus einem von der Kl. zu vertretenden Grund gekündigt. Hierdurch war der Untermietvertrag be­endet worden. Der BGH hatte darüber zu entscheiden, ob der Bekl. ver­pflichtet war, den bei Beendigung des Untermietvertrages von ihm noch nicht entrichteten Teil seines Anteiles an den Umbau- und Renovierungskosten zu zahlen. Das BerGer. hatte den Anspruch für begründet erachtet. Die Revision des Bekl. führte zur Aufhebung und Zurückverweisung. Das BerGer. hatte angenommen, die Verpflichtung zur Zahlung des Zuschusses zu den Baukosten sei nicht an ein der vereinbarten Mietdauer entsprechendes Zeitmoment gebunden. Der BGH hat diese Auslegung nicht gebilligt, weil sie im Widerspruch zum Vortrag der Parteien stand und rechtlich unmöglich war. Er hat unter Aufrechterhaltung seiner bishe­rigen Rechtsprechung (LM BGB § 818 Abs. 2 Nr. 8, BGHZ 29, 289 = LM § 543 BGB Nr. 3, 4 und WM 1960, 1125 [1128]) die Auffassung vertre­ten, die in einem Mietvertrag getroffene Vereinbarung eines verlorenen Baukostenzuschusses stehe regelmäßig in Beziehung zu der Mietzeit. In den genannten Entscheidungen hatte der BGH sich ausschließlich mit dem Problem der Rückerstattung eines vom Mieter geleisteten Baukostenzu­schusses zu befassen. Er hatte, soweit der verlorene Baukostenzuschuss noch nicht abgewohnt war, grundsätzlich einen Bereicherungsanspruch des Mieters nach § 812 I 2 erster Halbsatz BGB (ob causam finitam) bejaht. Hier war für die Anwendung der Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung kein Raum, weil die Frage, ob für den Bekl. noch eine Zah­lungspflicht bestand, ausschließlich nach Mietvertragsrecht zu beantwor­ten war. Der BGH hat sie dahin entschieden, dass der Anspruch des Untervermieters auf den Baukostenzuschuss als untergegangen anzusehen sei, soweit er nicht als abgewohnt angesehen werden müsse. Er hat ausgeführt, dies verstehe sich von selbst, wenn die Beteiligung an den Umbau- und Renovierungskosten als verdeckte Mieterhöhung zu werten sei, weil mit der Beendigung des Mietverhältnisses die Verpflichtung des Mieters zur Mietzahlung für die Zukunft entfallen sei; es könne aber auch nichts anderes gelten, wenn in dem versprochenen Baukostenzuschuss lediglich eine Sonderleistung für den langfristigen Mietvertrag zu erblicken sei, weil er auch dann eine zeitbezogene Leistung darstelle.