Grundstück
Hat der Eigentümer eines Grundstücks seinem Pächter in notarieller Urkunde die Einräumung eines Ankaufsrechts mit der Maßgabe angeboten, dass es erst nach Beendigung des Pachtverhältnisses ausgeübt werden dürfe, vereinbaren die beiden dann vor Annahme des Angebotes, der Pachtvertrag solle früher auslaufen als ursprünglich vorgesehen, so kann auch diese Vereinbarung der Form des § 313 BGB bedürfen.
Urt. v. 22. 10. 1971 — V ZR 133/70 (Düsseldorf) MDR 72, 130
Aus den Gründen: 1. Das Klagebegehren stützt sich auf die vom Kulturamtsvorsteher beurkundete Erklärung des Emil W. v. 16. 11. 1953 sowie auf das, was die Kl. am 4. 2. 1963 zu notariellem Protokoll erklärt haben. Durch diese beiden Erklärungen ist nach Ansicht des BerGer. — das sich insoweit seine früheren, seinerzeit auch vom erkennenden Senat gebilligten Ausführungen in dem Vorprozess 4 0 328/62 zu eigen gemacht hat — ein Vertrag zwischen W. und den Kl. zustande gekommen, auf Grund dessen nunmehr die KI. von der Beld. in ihrer Eigenschaft als Gesamtrechtsnachfolgerin W. (§§ 1922 Abs. 1, 1967 BGB) den Abschluss eines Kaufvertrages über die streitigen Grundstücke verlangen können. Dass ein Ankaufsrecht, um das es sich im vorliegenden Falle handelt, wirksam durch einen solchen Vorvertrag, sofern er dem Formerfordernis des § 313 BGB genügt, begründet werden kann, entspricht der höchstrichterlichen Rechtsprechung (Urt. des Senats v. 28. 9. 1962, V ZR 8/61, vorstehend Nr. 16 = WM 1962, 1399).
Die Höhe des Kaufpreises sollte von dem zuständigen Kulturamtsvorsteher entsprechend dem Siedlungstaxwert festgesetzt werden; damit haben die Vertragspartner im Sinne von § 317 BGB die Bestimmung der den zukünftigen Käufern obliegenden Leistung einem Dritten übertragen, der hierbei als sogenannter Schiedsgutachter tätig werden sollte (vgl. Urt. des Senats v. 14. 7. 1971, V ZR 54/70,. — Nr. 12 zu § 319 BGB-WM 1971 1018, 1019). Die vorgesehene Leistungsbestimmung hat der Leiter des Amtes für Flurbereinigung und Siedlung (dieses war inzwischen an die Stelle des Kulturamtes getreten) auf Veranlassung der KI. vorgenommen. Sein Schiedsgutachten erwies sich jedoch nach übereinstimmender Auff. beider Vorinstanzen, der auch die KI. nicht widersprochen haben, als offenbar unbillig, weil es, wie im landgerichtlichen Urt. näher dargelegt wird, wesentliche Berechnungsfaktoren außer acht ließ. Das hatte gemäß § 319 BGB zur Folge, dass das Schiedsgutachten für die Vertragsbeteiligten nicht verbindlich war und die Leistungsbestimmung unmittelbar durch das Gericht zu geschehen hatte. Gegen diese rechtlichen Ausgangspunkte erhebt auch die Rev. keine Beanstandungen. Sie wendet sich aber gegen die Rechtswirksamkeit des auf Begründung eines Ankaufsrechts gerichteten Vorvertrages sowie gegen die Folgerungen, die das BerGer. daraus gezogen hat. .
3. Erweisen sich mithin sämtliche bisher erörterten Rügen als nicht stichhaltig, so bemängelt jedoch die Rev. mit Recht die Urteilsausführungen über den Zeitpunkt, von dem ab die Kl. den Abschluss eines Grundstückskaufvertrages verlangen können. Das BerGer. meint (BUS. 21), sie seien nicht verpflichtet, mit dem Ankauf des Hofes bis zum Jahre 1974 zu warten: die Pacht habe bis zum 31. 3. 1964 gedauert, und bereits vor diesem Termin hätten die Kl. Ws. Angebot ordnungsgemäß in notarieller Urkunde angenommen; zwar hätten sie und W. am 6. 1953 die Pachtdauer bis zum 31. 3. 1974 verlängert, aber letztere Abrede — deren Genehmigung durch die Landwirtschaftskammer zudem nicht feststehe — sei am 16. 12. 1959 wieder aufgehoben worden.
Diese Erwägungen können — was die Rev. zutreffend rügt — auf einem Verstoß gegen § 313 BGB beruhen. Wie bereits erwähnt (oben zu Nr. 1), bedurfte der Vorvertrag, den W. und die Kl. zwecks Begründung eines Ankaufsrechts abgeschlossen haben, zu seiner Wirksamkeit der in jener Gesetzesvorschrift bestimmten Form. Dem Formerfordernis entsprachen sowohl das Vertragsangebot v. 16. 11. 1953 (vgl. dazu das frühere RevUrt., insbes. die dortigen, zwar nicht BGHZ 42, 235, aber WM 1964, 1297, 1300 abgedruckten Ausführungen unter Nr. II) als auch die Annahmeerklärung v. 4. 2. 1963. Nicht gerichtlich oder notariell beurkundet wurde dagegen die Vereinbarung zwischen dem Erstkläger und W. v. 16. 12. 1959, bei der es um die Aufhebung des Zusatzpachtvertrages v. 15. 6. 1953 ging. Durch sie kann das Vertragsangebot W.s eine inhaltliche Abwandlung erfahren haben.
In dem Angebot v. 16. 11. 1953, mit dem er sich zum Abschluss eines Kaufvertrages "nach Ablauf der Pachtzeit" verpflichtete, war nämlich einleitend nicht nur auf den Pachtvertrag v. 13. 9. 1951, sondern zugleich auf dessen Ergänzung und Verlängerung durch den Vertrag v. 15. 6. 1953 Bezug genommen worden. W. ging damals also möglicherweise davon aus, dass das Pachtverhältnis, nach dessen Beendigung das Ankaufsrecht ausgeübt werden dürfe, bis zum 31. 3. 1974 dauern werde. Wenn man indessen später, durch privatschriftliche Vereinbarung v. 16. 12. 1959, den Ergänzungs- und Verlängerungsvertrag aufheben und damit die ursprüngliche Regelung in § 2 des Hauptpachtvertrages, wonach das Pachtverhältnis schon am 31. 3. 1964 endete, wieder in Kraft setzen wollte, dann würde sich hierdurch — die Rechtsgültigkeit einer solchen Vereinbarung vorausgesetzt — zugleich das Vertragsangebot v. 16. 11. 1953 in einem wesentlichen Punkte geändert haben: der Termin für die Ausübung des Ankaufsrechts wäre um zehn Jahre vorverlegt worden.
Diese Vorverlegung hätte, um wirksam zu sein, nach Maßgabe von § 313 BGB beurkundet werden müssen. Dem Beurkundungszwang unterliegen sämtliche Vereinbarungen, aus denen sich nach dem Willen der Beteiligten das Rechtsgeschäft zusammensetzt. Im Rahmen eines Vorvertrages der hier vorliegenden Art, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an Grundstücken zu übertragen, stellt die Festsetzung der Zeit, zu welcher die Übertragung erfolgen soll, keine bloße Nebenabrede dar; sie hängt eng mit der Veräußerung zusammen und bildet einen wesentlichen Teil des Grundstücksgeschäfts (RGZ 76, 33; BG JW 1936, 800; BGH Urt. v. 12. 12. 1962, V ZR 111/61, WM 1963, 407, 408, und v. 1. 2. 1966, V ZR 120/63, vorstehend Nr. 27 = WM 1966, 251, 252f.; BGB 30. Aufl. § 313 Anm. 10, S. 302 unten; vgl. auch BG Recht 1924 Nr. 619). Durch den Umstand, dass die Kl., als die Vorverlegung der Ankaufsrechts-Ausübung vereinbart wurde, Ws. Vertragsangebot noch nicht angenommen hatten, die Annahme vielmehr noch bevorstand, wäre das Formerfordernis nicht entfallen; denn das Angebot konnte nur mit dem vorschriftsmäßig beurkundeten, nicht dagegen mit einem durch formloses übereinkommen geänderten Inhalt angenommen werden (RGZ 65, 390, 393f.). Bei ihrem Einwand in der RevBeantwortung, auch ein formbedürftiges Rechtsgeschäft lasse sich durch einfache privatschriftliche Erklärung aufheben (unter Bezugnahme auf RGZ aa0, RGZ 137, 294 und BGH WM 1964, 509, sowie auf Soergel-Siebert-Schmidt, BGB 10. Aufl. § 313 Anm. 21), übersehen die Kl., dass es sich hier nicht um Aufhebung eines Grundstücksveräußerungsvertrages, sondern um inhaltliche Änderung eines formbedürftigen, noch schwebenden Vertragsangebots handeln würde. Etwas Abweichendes ergibt schließlich auch nicht die Entscheidung des OGH v. 31. 3. 1950 (DNotZ 1951, 124 m. krit. Anm Helme), wonach unter bestimmten Voraussetzungen ein dem Grundstückspächter eingeräumtes Ankaufsrecht formlos über die zunächst vereinbarte Pachtzeit hinaus aufrechterhalten bleibt; denn dort hatte sich das Pachtverhältnis gemäß §§ 568, 581 BGB automatisch verlängert (kraft Gesetzes), während der vorliegende Fall eine Änderung (Verkürzung) der Pachtdauer durch vertragliche Vereinbarung zum Gegenstand hat. Das BerGer. hätte daher prüfen müssen, welche Bedeutung den Worten „nach Ablauf der Pachtzeit" in dem Vertragsangebot v. 16. 11. 1953 zukam. Damit war, wie bereits hervorgehoben, möglicherweise erst die Zeit nach dem 31. 3. 1974 gemeint, so dass die Kl. das Ankaufsrecht nicht früher ausüben könnten und infolgedessen die Klage verfrüht erhoben worden wäre. Es besteht jedoch auch die andere Möglichkeit, dass der zeitliche Beginn der Ausübungsbefugnis an das jeweilige Ende des Pachtverhältnisses (etwa im Falle einer vorzeitigen Kündigung) angeknüpft werden sollte. Was beabsichtigt war, ist eine Auslegungsfrage, deren Beantwortung dem Tatrichter obliegt Maßgebend für die Auslegung des Vertragsangebots ist der Wille des Anbietenden, wie ihn der Angebotsempfänger verstehen musste.