Verkäufer - JuraMagazin

Die Parteien streiten über die Rechtswirksamkeit des Grundstückskauf­vertrages vom 15. 4. 1971. Der Bekl. hält den Vertrag für formnichtig. Die Vorinstanzen haben der auf Eintragung gerichteten Klage stattgegeben. Auf die Revision des Bekl. wurde die Klage abgewiesen.

Aus den Gründen: I. Das BerGer. hält den zwischen den Parteien geschlossenen Kaufvertrag vom 15. 4. 1971 für formnichtig. Eine Hei­lung durch die nachfolgende Auflassung und Eintragung sei hier nicht bewirkt worden. Nach Ansicht des BerGer. ist jedoch die Berücksich­tigung der Formnichtigkeit mit dem Grundsatz von Treu und Glauben nicht vereinbar und im Ergebnis daher der Formmangel unbeachtlich.

1. a) Formnichtigkeit des Vertrages bejaht das BerGer. deshalb, weil die von dem Bekl. zu erbringenden Leistungen nicht hinreichend ge­kennzeichnet seien. Es hat dazu ausgeführt:

Die Beurkundungspflicht nach § 313 BGB erstreckte sich auch auf die in dem Vertrag mit enthaltene Bebauungsverpflichtung. Daher hätte auch das zu errichtende Gebäude in der notariellen Urkunde genau gekennzeichnet werden müssen, etwa — gern. § 9 BeurkG — durch Bezugnahme auf beige­fügte Schriftstücke (Baubeschreibung, Bauzeichnung). Soweit in diesem Zusammenhang in § 1 a V und in § 2b des Vertrags von Plänen und Ver­einbarungen die Rede sei, fehle es aber an deren Beifügung. Außerdem sei eine Einigung der Parteien darüber als erwiesen anzusehen, dass in das Haus auf dem Grundstück der Kl. ein Schwimmbad eingebaut werden sollte.

b) Die Beurteilung des Kaufvertrags vom 15. 4. 1971 als formnichtig ist entgegen der in der Revisionserwiderung vertretenen Meinung im Ergebnis aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Bei Grundstücksgeschäften unterliegen nach gefestigter Rechtsprechung dem Beurkun­dungserfordernis (hier nach § 313 BGB a. F.) nicht nur die Verpflich­tung des Veräußerers zur Grundstücksübereignung, sondern alle Ver­einbarungen, aus denen sich nach dem Willen der Vertragspartner das schuldrechtliche Veräußerungsgeschäft zusammensetzt; dabei spielt keine Rolle, inwieweit die einzelnen Ansprüche aus dem Vertrag nach Kauf- oder Werkvertragsrecht zu beurteilen sind (BGHZ 63, 359 [361] = vorstehend Nr. 67 = NJW 1975, 536 m. w. Nachw.). Zu diesen Vereinbarungen gehörte im vorliegenden Fall unstreitig auch die Pflicht des Bekl. zur Erstellung eines Wohnhauses. Dabei sind in der Regel — Anhaltspunkte für einen Ausnahmefall sind hier nicht dargetan — auch die Ausgestaltung und Ausstattung des Hauses für den Erwer­ber ein wesentliches Vertragselement. In dem Text der notariellen Urkunde ist die Verpflichtung zur Errichtung eines Hauses nur ganz allgemein niedergelegt. Im Übrigen verweist die Urkunde zur näheren Beschreibung des Hauses in § 1 a V auf „gemeinschaftlich festgelegte Pläne und getroffene Vereinbarungen" und in § 2b I auf einen „dem Käufer vorgelegten und von diesem anerkannten und genehmigten Bauplan". Damit ist dem Beurkundungserfordernis nicht Genüge getan.

War aber somit hinsichtlich der Hauserstellungspflicht der Formvor­schrift des § 313 BGB nicht Genüge getan, so ist damit der notarielle Vertrag vom 15. 4. 1971 insgesamt nichtig (§§ 125, 139 BGB).

... 3. a) Zur Begründung seiner Ansicht, dass der Formmangel hier indes unbeachtlich sei, weil seine Berücksichtigung mit dem Grund­satz von Treu und Glauben nicht vereinbar sei, hat das BerGer. ausge­führt:

Nach dem eigenen Verhalten des Bekl. bei der Beurkundung wäre die Nichtigkeitsfolge untragbar. Auf Grund der Beweisaufnahme sei als erwie­sen anzusehen, dass die Kl. bei der Beurkundung des Vertrags Bedenken geäußert habe, weil ihr die Angaben über das zu errichtende Haus nebst Schwimmbad zu ungenau gewesen seien. Ihre Bedenken seien von dem Bekl. und dem beurkundenden Notar unter Hinweis auf bereits geschlos­sene andere gleich lautende Verträge zerstreut worden. Der Bekl. habe da­bei noch hinzugefügt, sie seien noch keine Gauner, man mache für die KI. doch keinen besonderen Vertrag, wenn der Vertrag nicht so, wie vorgese­hen, abgeschlossen werde, werde er, der Bekl., auf das Geschäft ver­zichten.

b) Die vom BerGer. gezogene Folgerung ist nicht gerechtfertigt. Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH, von der abzugehen kein Anlass besteht, darf eine aus der Verletzung gesetzlicher Formvor­schriften folgende Nichtigkeit eines Vertrags im Interesse der Rechtssi­cherheit in aller Regel nicht auf Grund von Billigkeitserwägungen außer acht gelassen werden. Eine Ausnahme kann nur in solchen ganz besonders gelagerten Fällen gemacht werden, in denen nach den ge­samten Umständen die Nichtigkeitsfolge unvereinbar wäre mit Treu und Glauben. An die Bejahung eines solchen Ausnahmefalles werden strenge Anforderungen gestellt; dass die Nichtigkeit den einen Ver­tragsteil hart trifft, reicht nicht aus (s. dazu statt vieler Senat, NJW 1975, 43 = vorstehend Nr. 64/65 mit einer Zusammenstellung der Rspr.; RGRK, 12. Aufl., § 313 Rdnr. 102 m. Nachw.).

Unter Orientierung an diesen Gesichtspunkten ist nun zwar ver­schiedentlich ein formnichtiger Vertrag ausnahmsweise gerade unter dem Gesichtspunkt für wirksam angesehen worden, den auch im vor­liegenden Fall das BerGer. für maßgebend hält, nämlich wegen des Verhaltens eines Vertragsteiles bei Vertragsschluss (u. a. BGHZ 48, 396 = vorstehend Nr. 31 = NJW 1968, 39; BGH, NJW 1970, 2210 [2212] = vorstehend Nr. 45). Der hier gegebene Sachverhalt reicht dazu aber nicht aus. Es ist insbesonders zu berücksichtigen, dass (an­ders als in den Gegenstand der angeführten Entscheidungen bil­denden Fällen) der Bekl. - nach der Feststellung des BerGer. - bei Vertragsschluss sich des Formverstoßes nicht bewusst war, sondern sich nur den von der Kl. hierzu geäußerten Bedenken gegenübersah. Wenn bei solcher Sachlage der Bekl. die Bedenken der Kl. zerstreut und veranlass hat, dass der Vertrag nur unvollständig beurkundet wor­den ist, so genügt dieses Verhalten allein noch nicht dafür, die Formnichtigkeit unberücksichtigt zu lassen. Soweit die Ausführungen des Senats in WM 1972, 1027, dahin verstanden werden könnten, allein schon die objektive Verursachung des Formmangels durch eine der Vertragsparteien lasse deren Berufung auf die Formnichtigkeit des Vertrages als unzulässige Rechtsausübung erscheinen, wird daran nicht festgehalten.