Vermittlungsmakler - JuraMagazin

Zum Sachverhalt: Im Sommer 1972 erfuhr der Kl., ein Makler, von dem Architekten A, der an der Maklerfirma B beteiligt war, dass Grundstücke des Landwirts M zum Verkauf standen. Der Kl. erhielt von A eine Flurkarte mit dem Namen des Eigentümers, der Flurbezeichnung und der genauen Grundstücksgröße ausgehändigt, auf der u. a. die genannten Flur­stücke verzeichnet waren. Mit Schreiben vom 24. 11. 1972 bot der Kl. der Bekl. u. a. 300000 qm Bauerwartungsland an. Nach Erhalt dieses Schrei­bens meldete sich das Vorstandsmitglied N der Bekl. telefonisch bei dem Kl.; anschließend unternahmen sie eine Besichtigungsfahrt. Dabei wurde über einen Quadratmeterpreis von 20 DM gesprochen. Entweder schon vor oder aber nach dieser Besichtigungsfahrt händigte der Kl. dem N das Origi­nal oder eine Fotokopie der Flurkarte aus. Anfang Dezember 1972 suchte der Kl. den Grundstückseigentümer M auf. Dieser verbat sich eine Vermitt­lungstätigkeit des 1(1. sowohl für ihn selbst als auch für die Bekl.; er erklärte, dass als sein Vermittlungsmakler nur sein Rechtsanwalt Dr. K, der ebenso wie der Architekt A an der Maklerfirma B beteiligt war, in Betracht komme. Durch notariellen Vertrag vom Januar 1973 kaufte die Bekl. eine Teilfläche der Flurstücke des M; in dem Kaufvertrag wurde vermerkt, dass der Verkauf durch die Maklerfirma B vermittelt worden sei; entsprechend einer in den Vertrag aufgenommenen Vereinbarung zahlte die Bekl. an sie 5,25% des Kaufpreises als Maklerlohn.

Der Kl. nimmt die Bekl. auf Zahlung einer Nachweisprovision in An­spruch. LG und OLG haben die Klage abgewiesen. Die Revision des KI. führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.

Aus den Gründen: I. Das BerGer. ist zu dem Ergebnis gelangt, dass zwischen den Parteien ein Nachweismaklervertrag zustande gekom­men sei. Das Vorstandsmitglied der Bekl., der Zeuge N, habe sich nach Erhalt des Schreibens des Kl. vom 24. 11. 1972 dessen Bemühungen, der Bekl. die Gelegenheit zum Ankauf einer dem Zeugen M gehörenden Grundstücksfläche nachzuweisen, auf der Besichtigungsfahrt gefallen lassen; die Bekl. habe nicht daran zweifeln können, dass der Kl. von ihr bei Abschluss des Kaufvertrages über die Grundstücksfläche eine Nach­weisprovision erwartet habe. Die Nachweistätigkeit des Kl. bestand nach den Feststellungen des Berufungsurteils u. a. darin, dass er der Bekl. das Grundstück und den Eigentümer namhaft gemacht hat.

Am 10. 1. 1973 hat die Bekl. über die ihr von dem Kl. gezeigten Grundstücke mit dem Zeugen M einen notariellen Kaufvertrag geschlossen. Das OLG hat dennoch dem Kl. den geltend gemachten Provisionsanspruch versagt, weil nach seiner Meinung ein ursächlicher Zusammenhang zwischen dem Nachweis und dem Zustandekommen des Kaufvertrags im Rechtssinn nicht besteht. Das OLG verkennt nicht, dass sich der Schluss auf den ursächlichen Zusammenhang zwischen der Tätigkeit des Maklers und dem Vertragsschluss von selbst ergibt, wenn feststeht, dass der Makler die Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages nachgewiesen hat und dass nachher der Vertrag abgeschlossen worden ist (BGH, NJW 1971, 1133 = vorstehend Nr. 40). Es meint aber, ein Ausschluss des ursächlichen Zusammenhanges sei anzunehmen, weil die Nachweistätigkeit des Kl. zur Herbeiführung des Vertragsabschlusses in dem hier zu entscheidenden Fall gänzlich ungeeignet gewesen sei. Nach den glaubhaften Bekundungen des Zeugen M habe dieser dem Kl. gesagt, dass sein Grundbesitz ausschließlich durch seinen Rechtsanwalt und Makler Dr. K verkauft werde. Der Kl. habe also gewusst, dass ein Grundstücksverkauf zu dem von der Bekl. angebotenen Preis von vornherein nur über Dr. K möglich gewesen sei; er habe also einem anderen Makler das Feld überlassen müssen. Dies bedeute, dass die vom Kl. für die Bekl. ausgeübte Nachweistätigkeit von Anfang an nicht geeignet gewesen sei, den Kaufvertragsabschluss herbeizuführen. Fehle es aber an einer solchen Eignung, so sei der ursächliche Zusammenhang zwischen Nachweistätigkeit und Vertragsabschluss zu verneinen.

Gegen diese Ausführungen wendet sich die Revision mit Erfolg. Der für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Grundstückskaufvertrages vom Käufer versprochene Maklerlohn ist zu entrichten, wenn der ursächliche Zusammenhang des Kaufes mit dem Nachweis feststeht. Die Tätigkeit eines Nachweismaklers erschöpft sich im Nach­weis der Gelegenheit zum Vertragsabschluss (BGH, NJW 1962, 2099 = vorstehend Nr. 9). Es ist daher, entgegen der Ansicht des BerGer., grundsätzlich belanglos, wenn der Makler darüber hinaus für den Käu­fer eine vermittelnde Tätigkeit nicht entfalten kann, weil der Verkäufer dafür einem anderen Makler einen Alleinauftrag erteilt hat (BGH, vor­stehend Nr. 29 = MDR 1969, 645). Nach den Feststellungen des Ber­Ger. gab der Kl. der Bekl. erstmalig Kenntnis von der Kaufgelegenheit. Er nannte ihr den Eigentümer und den voraussichtlichen Kaufpreis von 20 DM/qm, zeigte ihr die genaue Lage des Grundstücks und händigte ihr die maßgebliche Flurkarte im Original oder in Fotokopie aus. Damit hatte er die Aufgabe eines Nachweismaklers erfüllt. Seine Tätigkeit ist auch ursächlich, mindestens mitursächlich für den später abgeschlosse­nen Kaufvertrag geworden. Denn nur aufgrund dieser Information hat die 13ekl. sich mit dem Grundstückseigentümer und dem von diesem beauftragten Makler in Verbindung gesetzt und so das Grundstück erworben. Es handelt sich bei diesem Sachverhalt nicht, wie die Bekl. in der Revisionserwiderung meint, um einen nicht provisionspflichtigen indirekten Nachweis, bei dem der Kl. der Bekl. nur einen anderen Makler zugeführt oder diese an einen solchen verwiesen hätte, der dann seinerseits die gesamte notwendige Maklertätigkeit, Nachweis und Vermittlung, entfaltete. Der Umstand, dass die Beld. noch die Vermitt­lungsdienste eines anderen Maklers in Anspruch nehmen musste, um zum Kaufabschluss zu gelangen, steht dem Begehren des Kl. nicht entgegen. Deswegen kann die Nachweistätigkeit des KI. nicht als für die Herbeiführung des Vertragsschlusses gänzlich ungeeignet angese­hen werden. Die Rechtslage wäre allerdings anders zu beurteilen, wenn der Kl. bei der Bekl. den fälschlichen Eindruck erweckt hätte, diese sei in der Lage, entweder selbst oder mit seiner, des KI., Hilfe mit dem Grundstückseigentümer ohne Einschaltung eines weiteren Mak­lers zu einer Einigung zu gelangen. Dahingehende Feststellungen hat das BerGer. nicht getroffen. Das angefochtene Urteil musste aufgeho­ben werden, weil das BerGer. dem KI, den geltend gemachten An­spruch aus rechtsirrigen Erwägungen versagt hat. II. Das RevGer. konnte jedoch aus zweifachem Grunde nicht in der Sache selbst abschließend entscheiden.