Vertretungsverhältnis
Verkaufen mehrere Personen, ohne dass zwischen ihnen ein Vertretungsverhältnis bestünde, ein ihnen gehörendes Grundstück, so liegt darin; dass der eine Verkäufer bei den Vertragsverhandlungen passiv bleibt und die Verhandlungsführung dem anderen überlässt, ohne Hinzutreten besonderer Umstände nicht eine stillschweigende Erklärung, dass er für das, Verhalten des anderen in Umfang (unter Einschluss des arglistigen Verschweigens von Fehlern) einstehen wolle.
Zum Sachverhalt: Die Bekl. haben 1966 ein 3000 qm großes Hausgrundstück erworben. Auf diesem Gelände befanden sich früher eine Sandgrube, die eine Zeitlang als Schutt- und Müllkippe verwendet und später aufgeschüttet worden war.
Durch notariellen Vertrag vom 21. 5. 1971 haben die Bekl. eine von dem Grundstück inzwischen abgetrennte, 811 qm große Parzelle als Bauplatz zum Preis von 97 320 DM an die Kl. verkauft. In dem Kaufvertrag ist u. a. jede Gewährleistung für die Lage und Beschaffenheit des Kaufgrundstücks ausgeschlossen worden.
Der Streit der Parteien geht hauptsächlich darum, ob die Bekl. ,den Kl. die Bodenbeschaffenheit der verkauften Grundstücksparzelle,- nämlich dass es sich dabei um aufgeschüttetes Gelände handelt - arglistig verschwiegen haben..
Nach dem Vortrag der KI. hat diese Bodenbeschaffenheit bei dem Bau ihres Hauses erhebliche Mehrkosten verursacht. Sie halten die Bekl. In so weit für schadensersatzpflichtig, da der Bekl. zu 1 vor Abschluss des Kaufvertrages wider besseres Wissen versichert habe, er wisse nichts von einer Schutthalde oder aufgeschüttetem Gelände.
Die Belt. sind der Klage nach Grund und Höhe entgegengetreten und bestreiten insbesondere, die Bodenbeschaffenheit der verkauften Parzelle gekannt zu haben.
Das LG hat die Klage abgewiesen; das OLG hat sie dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt. Die Revision der Bekl. führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.
Aus den Gründen: Einen Fehler des von den Kl. erworbenen Grundstücks im Sinn der §§ 459, 463 BGB bejaht das OLG, weil die Bebaubarkeit des Grundstücks wegen seiner Bodenbeschaffenheit insofern beeinträchtigt sei, als diese Beschaffenheit zusätzliche Baumaßnahmen notwendig mache. Dieser Fehler der Sache sei den Käufern verschwiegen worden, und der Bekl. zu 1 habe dabei auch arglistig gehandelt. Das OLG sieht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme als erwiesen an, der Bekl. zu 1 habe bei den dem Vertragsschluss zwischen den Parteien vorangegangenen Gesprächen Kenntnis davon gehabt, dass auf dem Kaufgelände früher Abfälle gelagert worden seien. Bei solcher Sachlage aber habe angesichts der wiederholten diesbezüglichen Fragen des Kl. zu 1 für den Bekl. zu 1 insoweit eine Offenbarungspflicht bestanden und habe dieser, indem er vorgegeben habe, davon nichts zu wissen, arglistig gehandelt. Dieses arglistige Verhalten des Bekl. zu 1 müsse sich auch die Bekl. zu 2 zurechnen lassen. Die Kl. hätten deren Verhalten, wie es sich nach dem Parteivortrag und dem Ergebnis der Beweisaufnahme darstelle, als schlüssige Erklärung auffassen dürfen, sie sei mit allem einverstanden, was der Bekl. zu 1 tue. Damit habe die Bekl. zu 2 rechtsgeschäftlich die Mithaftung für eine Arglist des Bekl. zu 1 übernommen.
2. Die Revision beanstandet zu Recht die im Rahmen der Würdigung des Beweisergebnisses durch das OLG aus der Aussage der Zeugin K gezogene Folgerung als rechtsfehlerhaft (wird ausgeführt).
3. Soweit es um die Inanspruchnahme der Beld. zu 2 geht, rügt die Revision zu Recht, die Annahme einer Haftungsübernahme durch die Bekl. zu 2 für eine Arglist des Bekl. zu 1 beruhe auf Rechtsirrtum.
Ein eigenes arglistiges Verhalten der Bekl. zu 2 hat das OLG nicht festgestellt. Zutreffend ist seine Rechtsauffassung, dass im Fall eines arglistigen Handelns des Bekl. zu 1 der in dem notariellen Vertrag vereinbarte Gewährleistungsausschuss nach § 476 BGB auch gegenüber der Bekl. zu 2 nichtig wäre (RG, Recht 1915 Nr. 1058; RGRK, 12. Aufl., § 476 Rdnr. 5). Auch darin ist dem BerGer. beizutreten, dass bei einer Mehrheit von Verkäufern auch der selbst nicht arglistig handelnde Verkäufer (gegen den an sich kein Schadensersatzanspruch nach § 463 BGB besteht, Staudinger-Ostler, BGB, 11. Aufl., § 463 Rdnr. 16) dann nach § 463 BGB auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden kann, wenn er die Haftung in einem solchen Maße rechtsgeschäftlich übernommen hat, dass darin auch die Übernahme einer Haftung für eine Arglist des anderen Verkäufers zu erblicken ist. (Bei Staudinger-Ostler, aaO, worauf das OLG hinweist, und in der dort angeführten Entscheidung RG, Warn 1912 Nr. 198 = RG, Recht 1912 Nr. 1132 wird allerdings nur im Zusammenhang mit einem - hier nicht vorliegenden - Stellvertretungsverhältnis von einer solchen rechtsgeschäftlichen Haftungsübernahme durch den Vertretenen für den Vertreter gesprochen, während die spätere Rechtsprechung in die Richtung geht, in den Fällen einer Stellvertretung grundsätzlich eine unmittelbare Haftung des Vertretenen anzunehmen, siehe RGZ 83, 241 [244]; BGH, Urt. v. 14. 12. 1972 - II ZR 82/70 = NJW 1973, 1604 unter IV. 2. = Nr. 3 zu § 132 HGB; Senatsurt. v. 21. 6. 1974 - V ZR 15/73 = NJW 1974, 1505). Entgegen der Meinung des OLG ist im vorliegenden Fall aber nicht ersichtlich, dass eine so weitgehende rechtsgeschäftliche Haftungsübernahme erfolgt wäre. Der Sachverhalt, von dem das BerGer. ausgeht, mag die KI. zwar zu der Annahme berechtigt haben, die Bekl. zu 2 sei mit den Äußerungen des Bekl. zu 1 einverstanden, ja selbst, sie mache sich diese zu eigen. Es fehlt jedoch an Tatsachenfeststellungen des BerGer., die darüber hinaus einen Anhaltspunkt dafür geben könnten, dass sie selbst für rein- ihr nicht bekanntes - arglistiges Verhalten des Beld. zu 1 einstehen wolle oder dass jedenfalls die Kl. ihr Verhalten in diesem Sinne hätten auffassen dürfen. Für eine gegenteilige Annahme hätte es der Peststellung besonderer Umstände bedurft, die hier nicht gegeben sind.
Die gegen die Bekl. zu 2 gerichtete Klage ist jedoch nicht abweisungsreif; das BerGer. wird vielmehr im Rahmen der erneuten Würdigung des gesamten Prozessstoffes zu prüfen haben, ob der gegen die Bekl. zu 2 hilfsweise geltend gemachte Minderungsanspruch begründet ist. Entgegen der Meinung der Revision stünde gemäß § 477 III BGB dem Minderungsanspruch jedenfalls nicht die Einrede der Verjährung entgegen (RGZ 134, 272; RGRK, 12. Aufl., § 477 Rdnr. 18).