Verwendungszweck

Da das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts nur rechtfertigt, wenn die Gemeinde konkrete städtebauliche Ziele verfolgt, wie sie sich aus dem Sinn und Zweck der jeweiligen Vorschrift in § 24 Abs. 1 Nr. 1-4 ergeben, hat sie nach Abs. 3 Satz 2 den Verwendungszweck des Grundstücks anzugeben. Die Angabe des Verwendungszwecks hat Bedeutung für den Ausschluss und die Abwendung des Vorkaufsrechts sowie für die Anfechtung des Ausübungsbescheides. Die Vorschrift ist eine speziell auf das Vorkaufsrecht, zugeschnittene Form des allgemeinen Grundsatzes, dass ein Verwaltungsakt zu begründen ist. Wird der Verwendungszweck nicht oder unvollständig angegeben, so hat dies daher dieselben Folgen wie auch sonst bei Verwaltungsakten, deren Begründung mangelhaft ist. Das BVerwG hat allerdings in der oben genannten Entscheidung die Frage offen gelassen, ob die Angabe des Verwendungszwecks generell nur die Bedeutung einer Ordnungsvorschrift hat; es komme jedenfalls objektiv darauf an, ob das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertige. In dem entschiedenen Fall, in dem es um den Abbruch einer Bausubstanz zum Zwecke der plankonformen Bodennutzung ging, hielt es das BVerwG für ausreichend, dass im Bescheid als Verwendungszweck eine den planerischen Festsetzungen entsprechende Nutzung des Grundstücks zum Ausdruck kam.
Vorkaufsrecht und Eigentumsgarantie. Das nach den §§ 24-28 ausgestaltete Vorkaufsrecht ist - insbesondere 7 durch seine Bindung an das Gemeinwohl - kein unzulässiger Eingriff in die durch Art. 2 GG geschützte Vertragsfreiheit. Es ist auch keine Enteignung, sondern stellt eine verfassungsrechtlich zulässige Sozialbindung der belasteten Grundstücke dar. Diese sind situationsbelastet. Soweit die gesetzliche Regelung der §§ 24 ff. keine Entschädigung vorsieht, entzieht sie weder dem Verkäufer noch dem Käufer eine vermögenswerte Rechtsposition. Sie entfaltet ihre Rechtswirkungen erst, wenn sich der Verkäufer durch den Abschluss eines Kaufvertrages von seinem Eigentum trennen will und dabei - abgesehen vom Fall der Preislimitierung - den vereinbarten Kaufpreis erhält. Dem Käufer wird ebenfalls keine vermögenswerte Rechtsposition entzogen; sein Eigentumsverschaffungsanspruch war von vornherein mit der Möglichkeit des Vorkaufsrechts belastet. Mit dieser Belastung hat der Gesetzgeber lediglich das Entstehen eines Erwerbsrechts eingeschränkt, also nicht in eine vorhandene Rechtsposition eingegriffen. Da ein enteignender Eingriff ausscheidet, bedarf es zur Ausübung des Vorkaufsrechts nur der Rechtfertigung durch das Wohl der Allgemeinheit in § 24 Abs. 3 Satz 1. Der Gesetzgeber brauchte - anders als bei der Enteignung - die Ausübung nicht davon abhängig zu machen, dass das Wohl der Allgemeinheit sie erfordert. Soweit durch die Ausübung des Vorkaufsrechts ältere Erwerbsrechte erlöschen, liegt zwar ein enteignender Eingriff vor; dieser steht jedoch im Einklang mit Art. 14 Abs. 3 Satz 1 und 2 GG, da er zum Wohl der Allgemeinheit geboten ist und der Gesetzgeber in Art. 28 Abs. 6 Art und Ausmaß der Entschädigung geregelt hat. Auch die Preislimitierung in dem besonderen Fall des § 28 Abs. 3 Satz 1 ist zwar ein Eingriff in eine verfassungsrechtlich geschützte Rechtsposition des Verkäufers; der Eingriff ist jedoch zulässig, da die Preislimitierung voraussetzt, dass das Grundstück auch enteignet werden könnte und der limitierte Preis dem Betrag entsprechen muss, der auch bei der Enteignung die angemessene Entschädigung darstellt.
Verhältnis mehrerer Vorkaufsrechte zueinander. Landesrechtliche Vorkaufsrechte - Das Vorkaufsrecht nach dem BauGB geht landesrechtlichen Vorkaufsrechten vor. - Konkurrenz gemeindlicher Vorkaufsrechte zueinander. Die tatbestandlichen Voraussetzungen können für mehrere gemeindliche Vorkaufsrechte gleichzeitig vorliegen, z. B. wenn die Gemeinde ein Grundstück im Umlegungs- oder Sanierungsgebiet erwerben will, das im Bebauungsplan als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt ist, oder wenn es um ein Grundstück in einem Umlegungs- oder Sanierungsgebiet oder im Bereich einer Satzung nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 geht, das nach § 30 BauGB mit einem Wohngebäude bebaubar ist. Gesetzlich geregelt ist das Verhältnis mehrerer Vorkaufsrechte zueinander nur in § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB-MaßnahmenG. Danach ist das Vorkaufsrecht nach dem BauGB-MaßnahmenG nicht anwendbar im sog. klassischen Sanierungsgebiet und im städtebaulichen Entwicklungsbereich. Dort ist nur das Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Nr.3 gegeben. Eine Konkurrenz dieses Vorkaufsrechts mit dem des BauGB-MaßnahmenG ist dagegen im Sanierungsgebiet mit vereinfachtem Verfahren möglich. Soweit die Konkurrenz im Gesetz nicht ausdrücklich geregelt ist, hat die Gemeinde grundsätzlich die Wahl, welches Vorkaufsrecht sie ausüben will. Da jedoch die Ausübung vom Wohl der Allgemeinheit bestimmt wird und dieses sich nach den jeweiligen konkreten städtebaulichen Zielen richtet, muss aus dem Bescheid hervorgehen, für welchen Zweck das Vorkaufsrecht ausgeübt wird, wobei die Angabe der speziellen Rechtsgrundlage zweitrangig ist. Das mit der Vorkaufsrechtsausübung verfolgte Ziel ist auch wegen der unterschiedlichen Rechtsfolgen einzelner Vorkaufsrechte von Bedeutung. Sondervorschrift zwingend anzuwenden, auch wenn die Gemeinde die Ausübung des Vorkaufsrechts auf eine andere Vorschrift stützt. § 28 Abs. 3 BauGB ist insbesondere auch lex specialis gegenüber der Preislimitierung nach §3 Abs. 3 BauGB-MaßnahmenG. Ist für ein unbebautes Grundstück eine der Anwendungsvoraussetzungen des § 3 Abs. 1 BauGB-MaßnahmenG und gleichzeitig der Tatbestand eines anderen Vorkaufsrechts gegeben, so kommt es darauf an, für welchen Zweck das Vorkaufsrecht ausgeübt wird. Will die Gemeinde das Grundstück der Wohnbebauung zuführen, ist § 3 Abs. 3 - sofern der Kaufpreis überhöht ist - ebenfalls als lex specialis zwingend anzuwenden. Diese Vorschrift tritt lediglich hinter § 28 Abs. 3 BauGB zurück. Beabsichtigt hingegen die Gemeinde etwa im Rahmen einer Sanierung die Änderung des Bebauungsplans für eine andere Nutzung, so kann sie zur Sicherung dieser Planung das Sanierungsvorkaufsrecht ausüben.