Wohnungsbaugenossenschaft - JuraMagazin

Die Pflicht einer Wohnungsbaugenossenschaft, einem ihrer Genossen ein bestimmtes Grundstück zu verkaufen, kann auf Grund ihrer Satzung in Verbindung mit sonstigen Vorgängen entstehen, ohne dass zuvor eine dem Formerfordernis des § 313 BGB entsprechende Vereinbarung getroffen wurde.

Urt. v. 18. 5. 1973 - V ZR 15/71 (Köln) MDR 73, 751

Aus den Gründen: 1. Ob die Kl., wie sie das in erster Instanz getan haben, unmittelbar auf Auflassung des streitigen Kauf­eigenheims klagen können oder ob ein solches Begehren einen in der Form des § 313 BGB geschlossenen Veräußerungsvertrag voraussetzen würde, an dem es bisher fehlt, hat das BerGer. ohne Rechtsverstoß auf sich beruhen lassen (vgl. zu dieser Frage das Urt. des Senats v. 21. 4. 1972, V ZR 42/70, vorste­hend Nr. 53 = NJW 72, 1189 = WM 72, 685, das allerdings einen besonders gearteten Sachverhalt betraf). Denn soweit das landgerichtliche Urt. den Auflassungsanspruch abgewiesen hat, ist es von den Kl. nicht angefochten worden, so dass dieser Anspruch im BerRechtszug nicht mehr zur Entscheidung stand. Vielmehr ging es dort und geht es auch jetzt im Revi­sionsverfahren allein um das Bestehen oder Nichtbestehen einer Verpflichtung der Bekl., mit den Kl. unter Einhaltung jener Form einen schuldrechtlichen Vertrag abzuschließen, auf Grund dessen sie alsdann von ihren Vertragspartnern dazu an­gehalten werden kann, ihnen das umstrittene Anwesen zu Eigentum zu übertragen. Dass es hierfür, entgegen der Mei­nung des LG, keines sogenannten Träger-Bewerber-Vertrages mehr bedarf, wie es in einem früheren Stadium des Bauvorha­bens - bis zur Schlussabrechnung - sinnvoll gewesen wäre, son­dern dass unter den jetzigen Umständen mir noch ein regel­rechter, auf Grundstücksübereignung gerichteter Kaufvertrag in Betracht kommt, steht außer Streit. Die Entscheidung spitzt sich daher auf die Frage zu, ob den Kl. ein Recht auf den Abschluss eines derartigen Vertrages zusteht.

Das OLG hat dies bejaht. Es entnimmt eine dahingehende Verpflichtung der Satzung der bekl. Genossenschaft und er­blickt insbesondere in deren Weigerung, mit den Kl. die zum Erwerb des Kaufeigenheims erforderlichen Verträge abzu­schließen, einen Verstoß gegen ihre satzungsmäßige Pflicht zur Gleichbehandlung aller Genossen. Die Schwierigkeiten, die ihr der Erstkl. bei den Auseinandersetzungen zu Beginn des Jahres 1960 bereitet habe, hätten auf einem vorübergehenden, krankheitsbedingten Fehlverhalten beruht, dessen Wieder­holung nicht zu befürchten sei, und sie daher nicht berechtigt, die Kl. von den Leistungen auszuschließen, die den eigentlichen Sinn und Zweck der Mitgliedschaft darstellten. Da es sich bei den Kl. um „geeignete Bewerber" im Sinne des Zweiten Woh­nungsbaugesetzes (§§ 55, 56) handele, müsse der Ausgleich, den sie wegen der ihnen zuteil gewordenen ungleichen Behand­lung zu beanspruchen hätten, im Abschluss eines Kaufvertrages Üben das Hausgrundstück R. bestehen, das von Anfang an für sie vorgesehen gewesen, nach ihren Sonderwünschen gebaut und seit Fertigstellung von ihnen bewohnt worden sei und das ihnen, wären die Streitigkeiten nicht dazwischen gekommen, in gleicher Weise, wie das mit den Häusern der übrigen Genos­senschaftsmitglieder geschah, zum 31. 12. 1963 übereignet worden wäre.

2. Die Rev. rügt Verletzung des § 313 BGB: Diese Vorschrift brauche nach der Rechtsprechung des erkennenden Senats auch bei öffentlich gefördertem sozialen Wohnungsbau, wenn ein Kaufvertrag über ein Kaufeigenheim nicht notariell beur­kundet worden sei, keinen Billigkeitserwägungen zu weichen (Bezugnahme auf vorstehend Nr. 24 und 37, wie auf NJW 65, 812 Nr. 2 zu § 276 [Fc] BGB). Lasse aber das Gebot der Rechtssicherheit eine Anerkennung formnichtiger Grundstückeveräußerungsverträge auf dem Umweg über Treu und Glauben nicht zu, dann dürfe dies erst recht nicht „durch eine Hintertür auf dem Wege der Überspannung eines gar nicht be­stehenden Gleichheitsgrundsatzes' geschehen; denn dadurch würde der das gesamte Liegenschaftsrecht beherrschende Formzwang ausgeschaltet.

Indessen geht es hier, was die Rev. verkennt, nicht um § 313 BGB. Dieser schreibt für einen Vertrag, durch den sich jemand zur Übertragung von Grundstückseigentum verpflichtet, no­tarielle Beurkundung vor; fehlt es daran, so ist der Vertrag nichtig (§ 125 Satz 1 BGB). Bei den von der Rev. angeführten Entscheidungen des Senats lagen solche formnichtigen Ver­träge vor, und den Gegenstand des Streits bildete dort jeweils die Frage, ob der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) es ausnahmsweise gebiete, die Vertragspartner gleich­wohl an den getroffenen Vereinbarungen festzuhalten. In dem jetzt zu entscheidenden Fall dagegen wird nicht auf Erfüllung eines der Beurkundung entbehrenden Grundstücksveräuße­rungsvertrages geklagt Die Kl. — die mit ihrer Prozessführung erst den Abschluss eines formgültigen Kaufvertrages herbeizu­führen trachten — stützen ihr Begehren nicht auf den lange zu­rückliegenden Kapitalansammlungsvertrag vom Dezember 1956; Klagegrundlage ist die Satzung der Bekl. in Verbindung mit späteren Vorgängen im Rahmen des Gruppenbauvorha­bens. Entfällt mithin eine Anwendung des § 313 BGB schon mangels eines Vertrages, den man notariell hätte beurkunden können, so kommt noch hinzu, dass die genannte Formvorschrift nach ihrem insoweit zweifelsfreien Inhalt nur für solche Ver­einbarungen gilt, durch die eine Verpflichtung, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen, erst neu geschaffen wer­den soll; wenn hingegen eine Übereignungspflicht bereits vor­her und aus einem anderen, selbständigen Rechtsgrunde be­steht, ist für § 1313 BGB kein Raum (Palandt-Heinrichs, BGB, 32. Aufl., § 313 Anm. 2 b). Gerade darum, ob dies hier der Fall sei, geht der Streit der Parteien. Die Kl. halten die Bekl. auf Grund der Satzungsbestimmungen, insbesondere des darin (§ 12 Abs. 1) ausgesprochenen Prinzips der Gleichbehand­lung aller Genossen, für verpflichtet, ihnen zu dem umstritte­nen Kaufeigenheim zu verhelfen. Falls sich diese Ansicht als unzutreffend erweisen sollte, wäre die Klage abzuweisen, ohne dass es dabei auf die Formvorschrift des § 313 BGB ankäme.

3.     Ohne Grund rügt die Rev., das BerGer. habe aus der sat­zungsmäßigen Verpflichtung der bekl. Genossenschaft, ihre sämtlichen Mitglieder gleich zu behandeln, falsche Schlüsse gezogen. Sie meint, es würde grade auf eine Verletzung dieser Pflicht hinauslaufen wenn innerhalb eines gemeinnützigen Wohnungsunternehmens allein den Kl. entgegen § 313 BGB das Sonderrecht zuerkannt würde, trotz Nichteinhaltung der vorgeschriebenen Form ein bestimmtes Anwesen zu Eigentum zu erwerben. Das Interesse gleichmäßiger Behandlung aller Bundesbürger erheische, dass hier eine Berufung auf den Gleichheitsgrundsatz nicht zulässig sei, weil alle anderen Ge­nossenschaftsmitglieder dem gesetzlichen Formzwang unter­lägen.

Die Rüge ist jedoch schon deshalb nicht stichhaltig, weil hinsichtlich des auf Abschluss eines formgültigen Kaufvertrags gerichteten Klagebegehrens, wie oben dargelegt (Nr. 2), kein Anwendungsfall des § 313 BGB vorliegt. Im Übrigen wird von der Rev. übersehen, dass auch die übrigen an dem Gruppenbau­vorhaben in K. beteiligten Genossenschaftsmitglieder, die in­zwischen sämtlich das Eigentum an den von ihnen seit 1958 bewohnten Häusern erlangt haben, bis zum Juli 1960 noch keine notariell beurkundeten Verträge über ihre Kaufeigen­heime in Händen hatten; wenn die Bekl. sich dann ihnen ge­genüber zum Abschluss derartiger Verträge bereit fand, wäh­rend sie den kl. Eheleuten als einzigen Bewerbern dies ver weigerte, wurden damit die Kl. schlechter behandelt als alle anderen.

Die Rev vermisst in der Satzung der Bekl. Bestimmungen, aus denen sich ein Anspruch der Kl. gerade auf das hier streitige Kaufeigenheim herleiten lasse. Das OLG ist jedoch an Hand der einschlägigen Satzungsbestimmungen, die im angef. Urt. näher erörtert werden, mit Recht zu einem gegenteiligen Ergebnis gelangt. Es verweist insbesondere auf § 12 Abs. 2 Buchst. a der Satzung, worin allen Mitgliedern ausdrücklich das Recht zugesprochen wird, ein Siedlungshaus als Eigen­heim zu erwerben, und führt dazu unter Bezugnahme auf BGHZ 31, 37 aus, eine solche Satzungsbestimmung einer ge­meinnützigen Wohnungsbaugenossenschaft sei kein bloßes „Programm", sie begründe vielmehr Ansprüche der Genossen; auch entsprächen die §§ 2 Abs. 2, 12 Abs. 2 Buchst. a und 13 Abs. 1 der Satzung genau den in jener Entscheidung des BGH abgehandelten Satzungsbestimmungen Was den bereits er wähnten Grundsatz der Bleichbehandlung aller Mitglieder in § 12 Abs. 1 angeht, so gilt er nach der Auff. des BerRichters nicht nur für die Mitgliedschaftsrechte, sondern auch für sol­che Rechte und Pflichten, die sich aus der Inanspruchnahme von Genossenschaftsleistungen ergäben (unter Hinweis auf BGH, Nr. 2 zu § 18 GenG und das einschlägige Schrifttum zum Genossenschaftsgesetz). Da der hiernach den Kl. für ihre Be­nachteiligung gegenüber den übrigen Genossen gebührende Ausgleich sich aus Rechtsgründen nicht dadurch erreichen lasse, dass den anderen die übereigneten Hausgrundstücke wie­der genommen würden, bleibe nur die Möglichkeit, die KI. auden selben Stand „anzuheben", den ihre Mitbewerber erlangt hätten; ihr Ausgleichsanspruch konkretisiere sich unter den gegebenen Umständen auf den Abschluss eines Kaufvertrages über das Hausgrundstück R. zu den Bedingungen, zu denen es am 31. 12. 1963 verkauft worden wäre.

Der Senat, der die Auslegung einer Genossenschaftssatzung frei nachzuprüfen vermag (BGHZ 9, 279 = Nr. 2 zu § 115 AktG; 15, 177, 183 = Nr. 2 zu § 51 GenG), tritt dem BerGer. bei. Zweifel nach der Richtung, ob bereits eine ausreichende „Konkretisierung" des Erwerbsrechts der Kl. gerade auf das streitige Kaufeigenheim vorliege, könnten allenfalls aus dem Grunde bestehen, weil in der höchstrichterlichen Rechtspre­chung der — nicht der Formvorschrift des § 313 BGB unter­liegende — Erwerb eines klagbaren genossenschaftlichen An­spruchs auf Verschaffung eines bestimmten Eigenheims zu­meist noch an die weitere Voraussetzung geknüpft worden ist, dass die zuständigen Genossenschaftsorgane die Überlassung des Grundstücks an den betreffenden Genossen satzungsgemäß beschließen und ihm den Beschluss mitteilen (RGZ 110, 241, 246; 126, 218; 147, 201; 156, 213, 215f; BGHZ 15, 177 = Nr.2 zu § 51 GenG). Daran fehlt es hier, und die Organe der Bekl. haben auch nicht die in § 27 Buchst. d vorgesehenen allge­meinen „Grundsätze für die Veräußerung von Siedlungshäu­sern als Eigenheime" aufgestellt (vgl. S. 3 des LG-Urt.). Aber der vorliegende. Fall weist die Besonderheit auf, dass die Bekl. ihre Absicht, das Haus R. niemand anderem als gerade den Kl. zuzuteilen, unmissverständlich und für jedermann erkenn­bar zum Ausdruck gebracht hat. Laut tatrichterlicher Feststel­lung hatte sie es von Anfang an für die Kl. vorgesehen und bei dem Bau die von ihnen geäußerten Sonderwünsche berück­sichtigt. Als das Gebäude im Sommer 1958 fertiggestellt war, wies sie die Kl. darin ein, und diese bewohnen es seither ohne Unterbrechung. Im BerUrt. wird ferner mit Recht darauf ab­gestellt, dass der Erstkl. der einzige Genosse ist, dessen Eigenheimwunsch noch nicht erfüllt wurde, und dass das streitige Haus das einzige ist, über das die Bekl. noch nicht verfügt hat. Wenn das OLG unter den geschilderten Umständen angenom­men hat, die eingetretene Ungleichheit lasse sich „hinsichtlich des Objekts vollständig beheben", begegnet diese Beurteilung keinen tatsächlichen oder rechtlichen Bedenken.

5. Mit der — vom LG bejahten — Frage, ob die Bekl. auch kraft Gesetzes, also unabhängig von ihren Satzungsbestim­mungen, verpflichtet war, mit den Kl. den begehrten Kaufver­trag abzuschließen, weil nämlich das Zweite Wohnungsbaugesetz dem Bauherrn im öffentlich geförderten sozialen Woh­nungsbau unter gewissen Voraussetzungen einen entsprechen­den Abschluss zwang auferlegt (§ 56), brauchte sich das BerGer. von seinem Standpunkt aus nicht zu befassen, und der erken­nende Senat, der diesen Standpunkt teilt, sieht sich ebenfalls nicht dazu veranlasst. Wenn gleichwohl im angef. Urt. geprüft wurde, ob die Kl. etwa im Sinne des Zweiten Wohnungsbau­gesetzes als ungeeignete Bewerber anzusehen seien oder ob ein in ihrer Person oder in ihren Verhältnissen liegender wichtiger Grund die Bekl. berechtigt haben würde, den Abschluss eines Kaufvertrages mit ihnen abzulehnen (vgl. §§ 55, 56 Abs. 1 des Gesetzes), ist das, wie der Zusammenhang der Urteilsbegründung erkennen lässt, ersichtlich unter dem Gesichtswinkel ge­schehen, ob der Bekl. zuzumuten wäre, das Kaufeigenheim jemandem zu überlassen, der den vom Gesetzgeber an einen Bewerber gestellten Mindestanforderungen nicht genügt. Die Prüfung, die der BerRichter demgemäß vorgenommen hat, ist indessen zu dem Ergebnis gelangt, dass den KI. weder die er­forderliche Eignung fehle noch dass in ihrer Person oder in ihren Verhältnissen ein wichtiger Ablehnungsgrund bestehe.