Heizöl

Zum Sachverhalt: Die Parteien streiten um die Bezahlung von Heizöl, das die KI an eine Wohnungseigentümergemeinschaft geliefert hat, deren Mitglied - neben vier anderen - der Bekl. ist. Die Bestellung des Öls namens der Wohnungseigentümergemeinschaft hatte deren Verwalter tele­fonisch aufgegeben. Auf die mit der Klage geltendgemachte Gesamtforde­rung der Kl. hat der Bekl. nach Klageerhebung einen Teil bezahlt. Er ist der Ansicht, dass er nur anteilig für diesen Betrag hafte und nicht gesamt­schuldnerisch für die volle Summe. LG und OLG haben der Klage abzüg­lich der geleisteten Zahlung stattgegeben. Das BerGer. hält den Bekl. nach § 427 BGB für verpflichtet, das Heizöl gesamtschuldnerisch mit den übrigen Wohnungseigentümern zu bezahlen. Für eine abweichende Regelung nur anteiliger Haftung, wie sie der BGH und mehrere OLG für Aufbauschulden als angebracht bezeichnet hätten, lägen keine hinreichenden Gründe vor. Die wirtschaftliche Situation der Wohnungseigentümer nach Fertigstellung des Gebäudes sei eine andere als im Aufbaustadium. Die finanzielle Anspannung habe in aller Regel nachge­lassen. Zu hohen Verbindlichkeiten könne es eigentlich nur dann kommen, wenn bei der Auswahl oder Beaufsichtigung des Verwalters, der für die Ausführung der die Verwaltung betreffenden Beschlüsse der Wohnungsei­gentümer und für die sonstige ordnungsmäßige Verwaltung verantwort­lich sei, Fehler gemacht worden seien, was zum Risikobereich der Eigentü­mer gehöre. Der Vertragspartner eines im Rahmen der vom Verwalter geführten Geschäfte abgeschlossenen Vertrages könne sich nur unter Schwierigkeiten sichern, zumal ein etwa vor seiner Lieferung erhaltener Scheck regelmäßig nur erfüllungshalber gegeben werde. Für den Vertrags­partner sei die Höhe des Anteils der Eigentümer auch schwer und unwirt­schaftlich zu ermitteln, so dass ihm die Inanspruchnahme aller Wohnungs­eigentümer nicht zuzumuten sei. Die Revision des Bekl. hat keinen Erfolg.

2. Die Revision meint, das RevGer. sei in der Auslegung des Heizölkaufvertrages frei, weil das BerGer. jede Auslegung unterlassen und sich nur an der „Zweifelsregelung" des § 427 BGB orientiert habe. Ob das zutrifft, kann auf sich beruhen. Sollte es an einer Auslegung im Berufungsurteil fehlen, könnte das RevGer. den Vertrag selbst aus­legen (BGHZ 16, 4 [11] m. w. Nachw. = NJW 1955, 460 = LM § 2 KunstUrhG Nr. 1). Am Ergebnis änderte sich dadurch jedoch nichts. Die von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des BerGer. über den Vertragsabschluss lassen nichts erkennen, was als Willensäu­ßerung der Vertragschließenden über eine andere als gesamtschuldne­rische Haftung gedeutet werden könnte. Auch das RevGer. könnte deshalb die anteilige Haftung der Wohnungseigentümer nur dann an­nehmen, wenn besondere Umstände eine Abweichung von der nach § 427 BGB schon „im Zweifel" geltenden gesamtschuldnerischen Haftung zwingend gebieten würden. 3. In der Literatur wird - soweit ersichtlich - allgemein die Ansicht vertreten, dass die Bezahlung einer an eine Wohnungseigentümerge­meinschaft gerichteten Heizöllieferung zu den sog. Verwaltungsschul­den i. S. der §§ 16 II, 20 ff. WEG gehört (vgl. Soergel-Siebert-Baur, BGB, 10. Aufl., Bd. IV, § 27 WEG Rdnr. 3; Pritsch, in: RGRK, 11. Aufl., Bd. VI, § 27 WEG Anm. 14). Einigkeit besteht auch darin, dass die Wohnungseigentümer mangels anderweitiger Vereinbarung für Verwaltungsschulden als Gesamtschuldner haften (so Bärmann­Pick, WEG, 3. Aufl., § 21 Rdnr. 16; Weitnauer-Wirths, WEG, 5. Aufl., § 10 Rdnr. 19; Palandt-Bassenge, BGB, 36. Aufl., § 16 WEG Anm. 3). Dem hat sich der VII. Zivilsenat des BGH angeschlossen (BGHZ 67, 232 [235f.] m. w. Nachw.). Dagegen ist nach dem Urteil des erk. Senats v. 29. 9. 1959 bei den sog. „Aufbauschulden", d. h. den Kosten der Herstellung des den Wohnungseigentümern teils gemeinschaftlich, teils zu Sondereigentum gehörenden Gebäudes in der Regel eine antei­lige Haftung anzunehmen. Schon in jener Entscheidung, der sich die OLG Karlsruhe (Die Justiz 1969, 42) und Hamm (Betr 1973, 1890) angeschlossen haben und die auch in der Literatur gebilligt worden ist (vgl. z. B. Soergel-Siebert-Baur, BGB, 10. Aufl., Bd. IV, § 4 WEG Rdnr. 5), hat der Senat darauf hingewiesen, dass die Haftung für Auf­bauschulden in der Literatur anders beurteilt werde als die für Verwal­tungsschulden und dass bei den letzteren das Wagnis für die Woh­nungseigentümer geringer sei als bei den ersteren. An dieser Auffas­sung hält der Senat auch gegenüber den Bedenken der Revision fest. In der Regel liegen die Verwaltungskosten weit unter der Gesamtheit der Baukosten, so dass es sich schon aus diesem Grunde nicht ebenso zwin­gend wie bei den Aufbauschulden aufdrängt, von der Gesamtschuldre­gelung abzuweichen. Nicht zu verkennen ist allerdings, dass auch Ver­waltungsschulden die Leistungsfähigkeit der einzelnen Wohnungsei­gentümer übersteigen können, so etwa bei außergewöhnlichen Repa­raturarbeiten oder bei Instandhaltungsarbeiten (z. B. Fassadenanstri­chen) an Gebäuden mit hundert und mehr Eigentumswohnungen, die — wie der VII. Zivilsenat in BGHZ 67, 232ff. bereits bemerkt hat — heute keine Seltenheit sind. Ähnliches kann bei derartigen Großbauten für Heizölbestellungen gelten. Dennoch bleibt das Wagnis der eigenen vollen Haftung in solchen Fällen zumutbar, weil die Wohnungseigen­tümer sich durch sachgemäße Ausnutzung der ihnen durch das Woh­nungseigentumsgesetz eröffneten Möglichkeiten hinreichend schützen können. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums steht nach §§ 20 ff. WEG teils den Wohnungseigentümern, teils dem Verwalter zu. Dessen Aufgabenbereich umfasst nach § 27 WEG nicht schlechthin die Befugnis, die Eigentümer gegenüber Dritten im Rahmen der Ver­waltung zu verpflichten. Der VII. Zivilsenat hat in der bereits erwähn­ten Entscheidung (BGHZ 67, 232 = NJW 1977, 44 = MDR 1977, 217 = BB 1977, 218) für den Fall der Vergabe von Instandsetzungsaufträ­gen ausgesprochen, dass jedenfalls keine Vertretungsmacht für nicht dringende größere Arbeiten besteht. Ob Entsprechendes auch für Heizölbestellungen großen Umfangs angenommen werden müsste, ob insbesondere die Beschaffung von Heizöl überhaupt zu den in § 27 I WEG genannten Aufgaben des Verwalters gehört, kann dahinstehen. Auf jeden Fall handelt es sich um eine Verwaltungsmaßnahme, an der mitzuwirken die Wohnungseigentümer nach § 20 WEG berechtigt sind. Im Rahmen der Aufstellung des Wirtschaftsplanes (§§ 21 V Nr. 5, 28 I und V WEG) können sie die Bildung einer Rücklage für künftige Heizmaterialbestellungen durchsetzen, auch wenn, was offen bleiben kann, die Beschaffung von Heizmaterial nicht zu den „In­standhaltungsmaßnahmen" gehört, für die schon nach dem Gesetz ausdrücklich die Ansammlung von Rückstellungen vorgesehen ist (§§ 21 V Nr. 4, 28 I Nr. 3 und II WEG). Auch wenn man weiter an­nimmt, dass der Verwalter, falls Rücklagen gebildet sind, ohne weite­res befugt ist, Verträge die aus diesen Rücklagen erfüllt werden kön­nen, im Namen der Wohnungseigentümer zu schließen, so entfällt bei einer solchen Handhabung ein ernsthaftes Wagnis der Wohnungsei­gentümer, für die Bezahlung von Heizölkosten aus ihrer gesamtschuldnerischen Haftung übermäßig in Anspruch genommen zu werden.