Zahlungsaufforderung des Vermieters - JuraMagazin

Ist in einem Miet- oder Pachtvertrag als Voraussetzung der außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsrückstandes eine formelle, schriftliche Zahlungsaufforderung des Vermieters oder Verpächters vorgeschrieben, so muss diese Erklärung für den Mieter oder Pächter eindeutig sein; andernfalls ist die Kündigung nicht wirksam.

Aus den Gründen: I. Nach dem Vortrag der Bekl. und den vorgelegten Briefen der Kl. v. 13. 9. und 28. 10. 1968 verhandelten die Parteien, bevor es zu der Zahlungsaufforderung der Bekl. v. 6. 11. 1968 kam, über die Höhe der Entschädigungsansprüche der Kl. einerseits und über etwaige Pachtzinsforderungen der Bekl. für die vor der Wiederinbetriebnahme der Tankstelle (1. 5. 1968) liegende Zeit andererseits. Insoweit war eine Verrechnung der gegenseitigen Ansprüche vorgesehen, die nach den ursprünglichen Vorstellungen der Parteien eine Ausgleichszahlung der Bekl. an die Kl. in Höhe von 4500 DM ergaben (Schreiben v. 13. 9. 1968). Diesen Betrag wollte die Kl. im Schreiben v. 28. 10. 1968 auf 14 525 DM erhöht haben. In die geplante Verrechnung waren nicht einbezogen die Pachtzinsansprüche für die Zeit ab 1. 5. 1968. Dass die KL von da an Pachtzins schuldete, war stets unstreitig. Umstritten war lediglich, ob auch schon vorher eine Pachtzinsschuld bestand, weil, wie die Bekl. meinten, die Kl. schon früher die Tankstelle wieder hätte in Betrieb nehmen können. Die Kl. ging bei den Verhandlungen, wie die angeführten Briefe zeigen, zugunsten der Bekl. davon aus, dass ab 1. 1. 1968 eine Eröffnung der Tankstelle möglich gewesen wäre, und war demgemäß bereit, sich einen Betrag von 3 164 DM (= 4 Monate = ¹/₃ des Jahrespachtzinses von 9 500 DM) auf ihre Entschädigungsansprüche anrechnen zu lassen.

Alles das legt, wie die Ausführungen auf Seite 9 des BerUrt. zeigen, auch das OLG seiner Entscheidung zugrunde.

II..1. Dieser Sachverhalt könnte es nahelegen, die Aufforderung der Bekl. am Schluss ihres Schreibens v. 6. 11. 1968, „den noch offenstehenden Betrag innerhalb einer Nachfrist von zwei Wochen zu zahlen", so zu verstehen, die Kl. solle jedenfalls den unstreitigen Pachtzins, d. h. die seit 1. 5. 1968 fällig gewordenen Pachtzinsraten, bei denen bis dahin nie eine Verrechnung in Rede gestanden hatte, bezahlen. Dann wären, weil für diesen Zeitraum mehr als zwei Pachtzinsraten in Rückstand waren, weil außerdem ausdrücklich eine „Nachfrist" ge- setzt worden war, und weil schließlich im Gegensatz zum bisherigen Schriftwechsel der Parteien die Bekl. durch Einschreiben zur Zahlung aufgefordert hatten, die Voraussetzungen für eine Kündigung nach § 9 a des Pachtvertrages gegeben gewesen.

2. Dem BerGer. ist jedoch im Ergebnis recht zu geben, dass der Brief v. 6. 11. 1968 widersprüchlich und deshalb für die KI. missverständlich war. Die Zahlungsaufforderung in diesem Schreiben darf nicht für sich allein betrachtet werden, sie ist vielmehr im Zusammenhang mit dem ihr vorangehenden Satz zu sehen. Der dort genannte, Vergleichsvorschlag" des Erst- bekl. war nichts anderes, als das im Schreiben der Kl. v. 13. 9. 1968 erwähnte Angebot einer Zahlung von 4500 DM seitens der Bekl. zur abschließenden Regelung aller etwaigen vor dem 1. 5. 1968 entstandenen beiderseitigen Ansprüche. Dann aber konnte die sich anschließende Aufforderung, die Kl. solle den „noch offenstehenden Betrag" bezahlen, durchaus auch so verstanden werden, dass im Gegensatz zum Inhalt der bisherigen Verhandlungen die Bekl. nunmehr eine Verrechnung des Saldo der Ausgleichszahlung mit dem seit 1. 5. 1968 geschuldeten Pachtzins vorschlugen. Bei sieben Monatsraten zu je (rd.) 791,50 DM hätte die 111 dann noch einen Betrag von 1040,50 DM zu zahlen gehabt (5540,50 DM Pachtzins •/. 4500 DM Ausgleichszahlung der Bekl.). War der Brief der Bekl. so zu verstehen, so brauchte die Kl. die Zahlungsaufforderung nicht als eine Nachfristsetzung nach § 9 a des Pachtvertrages anzusehen, weil nach dieser Berechnung sich eine geringere Pacht- zinsschuld als zwei Monatsraten ergab.

Hier bedarf es keiner abschließenden Entscheidung, wie unter Heranziehung des Inhaltes der vorangegangenen Parteiverhandlungen letzten Endes die Erklärung der Bekl. im Brief v. 6. 11. 1968 auszulegen wäre. Ist in einem Pachtvertrag als Voraussetzung der außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsrückständen eine formelle Zahlungsaufforderung vorgeschrieben, so muss eine derartige Erklärung eindeutig sein. Sie darf den Pächter nicht darüber im ungewissen lassen, ob der Verpächter lediglich eine Mahnung ausspricht, oder ob es sich darum handelt, dass er mit seiner Erklärung die vertraglich vereinbarten Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung schaffen will. Das hat erst recht dann zu gelten, wenn wie hier durch Kündigung ein praktisch auf 30 Jahre geschlossener Vertrag, der für den Pächter von erheblicher wirtschaftlicher Bedeutung ist, schon nach fünf Jahren beendet werden soll. Sind die nach der vertraglichen Kündigungsregelung insoweit erforderlichen Erklärungen (hier Zahlungsaufforderungen mit Nachfristsetzung) nicht eindeutig, so kann der Verpächter nicht wirksam kündigen.