Zuzahlungsversprechen

Zu der Frage, wann ein Makler ein von ihm dem Grundstücksverkäufer gegebenes Zuzahlungsversprechen wegen arglistiger Täuschung anfechten kann.

Zum Sachverhalt: In einem Schreiben vom 4. 2. 1980 an den Beld. bestätigte der Generalbevollmächtigte des Kl. dessen Bereitschaft, ein Hausgrundstück in B. für 3,1 Mio. DM an vom Beld. benannte Interessenten zu verkaufen. Einer dieser Interessenten, der Makler G, dem selbst der Preis zu hoch war, brachte den Beld. mit dem Architekten K zusammen. Dieser wollte den geforderten Preis zahlen. Nach verschiedenen Telefongesprächen des Bekl. mit dem Kl. und dessen Generalbevollmächtigten Anfang März 1980, über deren Inhalt Streit besteht, wurde für den 13. 3. 1980 ein Termin zur Beurkundung des Kaufvertrages mit dem Architekten K vereinbart. Aus Gründen, die von den Parteien verschieden dargestellt werden, wurde die Beurkundungsverhandlung seitens des Generalbevollmächtigten abgebrochen. Noch am selben Abend erklärte der Architekt K dem KI., er könne nun alle Modalitäten des Angebotes erfüllen. Am 14. 3. 1980 beurkundete der Notar ein entsprechendes Kaufangebot. Damit flog der Makler G noch am selben Tag nach H. Von dort aus teilte der Generalbevollmächtigte des KI. dem Beld. telefonisch mit, dass noch ein anderes Angebot über 3,15 Mio. DM vorläge. Der Kl. wolle bei Abschluss eines Vertrages mit dem von dem Bekl. zugeführten Interessenten nicht schlechter gestellt werden. Der Bekl. meinte, im Falle des Scheiterns der Verhandlung Schadensersatzansprüchen des Architekten K ausgesetzt zu sein. Er erklärte sich deshalb bereit, 50000 DM an den Kl. zu zahlen, um damit die Voraussetzungen für das Zustandekommen des Vertrages mit K zu schaffen.- Die von dem Bekl. abzugebende Erklärung wurde in H. zu Papier gebracht und dem Bekl. bei einem weiteren Telefongespräch von dem Makler G vorgelesen. Der Bekl. war mit dem Text einverstanden, wünschte jedoch die Ergänzung: „Sofern Herr W (der Kl.) darauf besteht". Die Erklärung wurde mit entsprechendem Zusatz erneut geschrieben und absprachegemäß von dem Makler G unterzeichnet. Sie hat folgenden Wortlaut: „Im Zusammenhang mit dem Verkauf des Objekts ... an Herrn K erklärte Herr G nach Rücksprache mit Herrn S (Bekl.) und in seinem Namen das Folgende: Bei Abwicklung dieses Geschäftes zum Kaufpreis von 3100000 DM netto für den Verkäufer wird Herr Rechtsanwalt S, sofern Herr W darauf besteht, einen Betrag von 50000 DM an die Fa. W-GmbH u. Co. zahlen . In der Folgezeit legte der Bekl. dem Kl. in den Schreiben vom 20. 3. und vom 14. 5. 1980 dar, dass er von einer Mithaftung des Maklers und aufgrund mündlicher Absprache davon ausgegangen sei, von diesem Y3 der Provision zu erhalten. Weiter heißt es in dem Schreiben vom 14. 5. 1980: „Da zwischen mir und Herrn G nur mündliche Absprachen bestehen, kann ich noch nicht einmal meine Ansprüche mit Erfolg einklagen. Ich sehe mich daher außerstande, eine Zahlung von 50000 DM an Dich zu leisten. Die Erklärung des Herrn G vom 14. 3. 1980 muss ich anfechten, da sie so nicht meinem Willen entsprach. Es war wohl eindeutig, dass die hier in Frage stehende Zahlung von 50000 DM — wenn überhaupt — nur aus der Provisionszahlung erfolgen kann, die ich erhalten werde.

Das LG hat den Bekl. antragsgemäß verurteilt, an die in der Erklärung vom 14. 3. 1980 genannte Firma 50000 DM zu zahlen. Das KG hat seine Berufung zurückgewiesen. Die Revision des Bekl. blieb erfolglos. Aus den Gründen: Das BerGer. hat ausgeführt, die von dem Bekl. gegenüber der Zahlungsverpflichtung erhobenen Einwendungen seien unbegründet. Hiergegen wendet sich die Revision des Bekl. ohne Erfolg. a) Sie macht geltend, der Bekl. habe den Makler G zur Unterschrift unter der von diesem abgegebenen Erklärung nicht bevollmächtigt, die Erklärung des Bekl. sei unvollständig zu Papier gebracht worden. Ober die in seiner Berufungsbegründung enthaltenen Beweisangebote zu diesem Vortrag habe das BerGer. sich hinweggesetzt. Auf diese Beweisangebote kam es jedoch nach den Feststellungen des BerGer. nicht an. In welchem Umfang der Bekl. sich verpflichten und eine Vollmachtserklärung abgeben wollte, ist ohne Bedeutung. Sein Verhalten bei dem zweiten Telefongespräch vom 14. 3. war dem objektiven Erklärungsinhalt nach dahin zu verstehen, dass er mit der zu Papier gebrachten Erklärung und der Unterschrift in seinem Namen letztlich einverstanden war. Unstreitig ist, dass dem Bekl. bei diesem Telefongespräch die Erklärung im Wortlaut vorgelesen wurde, dass er mit dem Text bis auf die seinem Wunsch entsprechend eingefügte Ergänzung einverstanden war und dass danach absprachegemäß der Makler G für den Bekl. unterzeichnete. Die Meinung des Bekl., sein Zahlungsversprechen habe als Teil des zwischen dem Kl. und dem Architekten K vereinbarten Grundstücksveräußerungsgeschäfts der notariellen Beurkundung bedurft, so dass es wegen Formmangels nichtig sei, kann der Senat nicht teilen. Allerdings unterliegt auch eine im Zusammenhang mit einem Grundstücksveräußerungsvertrag geschlossene Vereinbarung mit einem Dritten dem Formzwang des § 313 BGB, wenn die Vertragsparteien des Grundstücksgeschäfts dieses und die Vereinbarung mit dem Dritten rechtlich gesehen als eine Einheit betrachten (ständige Rechtsprechung des BGH, vgl. schon BGHZ 11, 90 [101] -= LM § 5 Preis- überwV0 Nr. 1 = NJW 1954, 308; vgl. weiter z.B. DNotZ 1965, 452 [553], und gleich lautende Urteile DNotZ 1976, 683 [694] bzw. LM § 356 BGB Nr. 1). Auch wird das Bestehen eines wirtschaftlichen Zusammenhangs als starkes Indiz für rechtlichen Zusammenhang angesehen (BGH, WM 1966, 899 [900] = LM § 139 BGB Nr. 34). Dem Vortrag der Parteien und insbesondere des Bekl. ist jedoch nicht genug für eine solche Fallgestaltung zu entnehmen. Dass beide Parteien des Hauptvertrages, der Kl. und insbesondere auch der Käufer K darüber einig waren, das Grundstücksgeschäft zum Preis von 3,1 Mio. DM solle mit dem Zahlungsversprechen des Bekl. stehen oder fallen, ergibt sich daraus nicht. Der Architekt K als Käufer war nicht zugegen, als die Zahlungszusage abgesprochen und zu Papier gebracht wurde. Der Makler G kann zwar sein Vertreter, ebenso aber auch nur sein Bote gewesen sein. Der KI. kann die vom Bekl. zugesagten 50000 DM zwar als Teil des Kaufpreises, ebenso aber auch lediglich als tatsächliche Voraussetzung für den Abschluss des Kaufvertrages (vgl. BGHZ 11, 90 [101] = LM § 5 PreisüberwV0 Nr. 1 = NJW 1954, 308) angesehen haben.

c) Eine Anfechtung wegen Irrtums kommt schon gem. § 121 BGB nicht in Betracht. Die am 14. 5. 1980 vom Bekl. abgegebene Anfechtungserklärung war verspätet. Die Feststellung des BerGer., aus dem Schreiben des Bekl. an den Kl. vom 20. 3. 1980 ergebe sich dessen positive Kenntnis von dem angeblichen Anfechtungsgrund, ist frei von Rechtsfehlern. Der Bekl. ist ihr nicht entgegengetreten; er meint lediglich, eine Irrtumsanfechtung sei schon in diesem Schreiben vom 20. 3. 1980 zu erblicken. Das trifft nicht zu. Der persönlich gehaltene, fast neun Seiten lange Brief enthält eine umfassende Darstellung aller Ereignisse aus der Sicht des Bekl. Er enthält aber nicht die wegen ihrer rechtsgestaltenden Wirkung notwendige unzweideutige Anfechtungserklärung (BGH, LM § 119 BGB Nr. 5), die vom Bekl. zu erwarten gewesen wäre, zumal er Rechtsanwalt ist. Deshalb kommt es auf die Hilfsbegründung des BerGer. zu diesem Punkt und zur Frage, ob der Bekl. einem Inhaltsirrtum unterlegen war, nicht an. d) Nach den Ausführungen unter a kann der Bekl. entgegen seiner Revisionsbegründung sich nicht darauf berufen, die Geschäftsgrundlage für sein Zahlungsversprechen habe gefehlt, weil der Makler G sich selbst trotz der Forderung des Bekl. nicht mitverpflichtet habe. Auch ein Wegfall der Geschäftsgrundlage kommt im Hinblick auf die Darlegung des Bekl., der Makler G wolle keine Provision an ihn zahlen, nicht in Betracht. Der Bekl. hat nicht behauptet, den Kl. oder dessen Bevollmächtigten bis zur Erklärung vom 14. 3. 1980 über etwaige Abreden mit dem Makler G im Einzelnen unterrichtet zu haben. Sein Vortrag ergibt auch nicht, dass die von den Beteiligten am 14. 3. 1980 zumindest stillschweigend angenommene Rechtslage, er habe einen Anspruch darauf, an der Provision von G zu einem höheren Betrag als 50000 DM beteiligt zu werden, sich später grundlegend geändert hat. Vielmehr zeigt sein Schreiben vom 14. 5. 1980, dass ein solcher Anspruch aufgrund mündlicher Absprache seiner Ansicht nach zwar besteht, jedoch nicht mit Erfolg eingeklagt werden kann. Das Fehlen einer schriftlichen Absprache war aber dem Bekl. am 14. 3. 1980 bekannt.

e) Insbesondere wegen der Meinung der Beteiligten, der Bekl. werde einen Anteil der Provision von mehr als 50000 DM erhalten, können auch die Ausführungen des BerGer. zu § 123 BGB nicht rechtlich beanstandet werden. Die vom Bevollmächtigten des Kl. telefonisch in Aussicht gestellte Weigerung, einen Kaufvertrag mit K abzuschließen, ist zwar als Drohung anzusehen. Dem Vorbringen des Bekl. zur Vorgeschichte und zum Zustandekommen der Zahlungszusage, das der Bekl. als übergangen rügt, kann nicht angenommen werden, dass diese Drohung widerrechtlich war. Das angeblich vorhandene höhere Gebot von 3,15 Mio. DM hatte der Bevollmächtigte des Kl. nach diesem Vorbringen bereits am 7. 3. 1980 ins Spiel gebracht und dadurch den Bekl. veranlasst, sich direkt mit dem Kl. in Verbindung zu setzen. Dieser hatte telefonisch zugesagt, der Bekl. solle das Geschäft machen, wenn das vom Bevollmächtigten behauptete höhere Gebot nicht bis Montag, 10. 3., „in gehöriger Form", also notariell beurkundet, auf dem Tisch läge. Weil das nicht geschah, kam es zur Absprache und Übersendung des Kaufvertragsentwurfes und zum Beurkundungsversuch vom 13. 3. 1980. Dieser Versuch wurde nicht etwa deshalb nicht zu Ende geführt, weil der Bevollmächtigte die endgültige Verkaufsentscheidung des Kl. zu dem Preis von 3,1 Mio. DM als noch nicht gefallen bezeichnete, sondern aus Zeitgründen und deshalb, weil die pünktliche Zahlung eines Teilbetrages von 1 Mio. DM noch nicht garantiert werden konnte. Der die Höhe des Kaufpreises betreffende Teil war bei Abbruch der Beurkundung bereits ohne Beanstandung durch die Beteiligten vom Notar verlesen. Der Bevollmächtigte des Kl. hatte dem Käufer K nach dessen weiteren Bemühungen noch am Abend des 13. 3. telefonisch bestätigt, nunmehr sei alles in Ordnung. Der Kl., dem das Verhalten seines Bevollmächtigten zuzurechnen ist, hatte allerdings keinen Rechtsanspruch auf den erstrebten Erfolg. Deshalb war zu prüfen, ob er ein berechtigtes Interesse an der Zuzahlung von 50 000 DM hatte, und weiter, ob die hier ausgesprochene Drohung nach der Auffassung aller billig und gerecht Denkenden ein angemessenes Mittel war (BGHZ 25, 217 = LM § 123 BGB Nr. 15 = NJW 1957, 1796). Das Interesse des KI., 50000 DM mehr an dem Verkauf seines Grundstückes im Wert von ca. 3 Mio. DM zu verdienen, erscheint im Rahmen der grundsätzlich bestehenden Vertragsfreiheit nicht als unberechtigt. Auch wenn am 14. 3. 1980 das höhere Angebot nicht in „gehöriger Form" vorlag, konnte es dem Kl. wie jedem anderen Grundstücksverkäufer nicht verwehrt sein, angesichts des besonderen Interesses des Käufers gerade an diesem Grundstück den höchstmöglichen Preis zu erzielen. Auch die zur Herbeiführung dieses Erfolges eingesetzte Drohung war nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Gesamtumstände und der Belange beider Parteien kein unangemessenes Mittel.

Die Ankündigung, einen Grundstückskaufvertrag nun doch nicht abschließen zu wollen, dessen Abschluss fest in Aussicht genommen oder gar zugesagt ist, wird erfahrungsgemäß wegen der Formbedürftigkeit der Grundstücksgeschäfte nicht selten eingesetzt, um gewissermaßen in letzter Minute noch den Preis zu erhöhen. Das LG hat festgestellt, dass sich gerade bei Geschäften über Grundstücke mit gehobenem Altbaubestand in B. „Verhandlungsusancen und Preisvorstellungen entwickelt haben, die sich durch harte Verhandlungsführung und schnelle Entscheidungen auszeichnen". Diese Feststellung hat das BerGer. sich zu eigen gemacht. Anders als in dem Fall, der dem Urteil des BGH vom 25. 6. 1965 (LM § 123 BGB Nr. 32 = WM 1965, 861) zugrunde- lag, in welchem der Bedrohte erst in der Schlußverhandlung mit einer völlig neuen Forderung überrascht worden zu sein behauptete, waren hier ideelle Werte unter den Beteiligten nicht betroffen. Insbesondere handelt es sich hier nicht um eine die wirtschaftliche Existenz des Bekl. berührende Drohung. Vielmehr wurde dem Bekl. aus damaliger Sicht im wirtschaftlichen Endergebnis lediglich angesonnen, ein etwas schlechteres Geschäft als von ihm angestrebt zu machen. Er stand vor der Alternative, entweder das von ihm als Gelegenheitsmakler gewollte Geschäft nicht machen zu können, oder aber von der ohnehin vom Käufer aufzubringenden Provision den wahrscheinlich kleineren Teil nicht zu erhalten, sondern abzuführen. Eine solche Abrede war damals in dem Mietshäuser betreffenden Immobilienhandel in B. zumindest dann nicht ungewöhnlich, wenn der Makler keine besonderen Aufwendungen gehabt hatte. Auch diese Feststellung des LG hat das BerGer. übernommen. Dafür, dass der Bekl. hinsichtlich des höheren Gebotes in arglistiger oder betrügerischer Weise getäuscht worden ist, können die notwendigen Einzelheiten seinem Vorbringen nicht entnommen werden. f) Für eine Kondiktion ist kein Raum. Unstreitig hat der Bekl. die Zahlungszusage zu dem Zweck abgegeben, den Abschluss des Grundstückskaufvertrages dem notariellen Angebot entsprechend durchzusetzen. Diesen Zweck hat er mit seiner als Leistung gegebenen Zusage erreicht, so dass ein Anspruch aus § 812 BGB nicht gegeben ist (BGH, WM 1978, 247 [248]).