Mietwohnungen WoFG
Umzusetzen war ferner der durch das WoFG bedingte Wegfall des so genannten genossenschaftlichen Mehrwohnraumanspruchs eine Regelung, die den Sozialmietern bei Genossenschaften eine größere Wohnung zubilligte als bei anderen (privaten oder städtischen) Vermietern. Im Gegenzug sind allgemeine Verbesserungen bei der Bemessung der angemessenen Wohnungsgröße in Kraft getreten: Wie bisher bleiben sehr kleine Zimmer von bis zu 8 m² im Einzelfall außer Betracht. Um eine angemessene, modernen Wohnbedürfnissen entsprechende Belegung zu ermöglichen, bleibt zukünftig zusätzlich pro Wohneinheit ein Raum von bis zu 10 m² außer Betracht.
III. 10. Welches sind die Eckpunkte der neuen Förderbedingungen (differenziert nach Mietwohnungsneubau, Eigentumsmaßnahmen, Modernisierung)? Welches sind die wesentlichen Änderungen gegenüber der bisherigen Förderung?
11. Welches Volumen sieht das Wohnungsbauprogramm 2003 des Senats vor? Welches sind die maßgeblichen Kennzahlen?
Der Senat hat am 10. Dezember 2002 die Eckwerte des Wohnungsbauprogramms 2003 verabschiedet. Maßgeblich sind folgende Punkte:
a) bei der Förderung des Mietwohnungsneubaus
Maßgeblich für die Gestaltung der Subvention im Mietwohnungsbau sind die Festlegung der Anfangsmieten, der zulässigen Mietanhebungen, des Umfangs der förderfähigen Kosten sowie der Höhe von Zinssätzen und Aufwendungszuschüssen.
(1) Anfangsmiete und Mietanhebung
Die seit 1996 unveränderte Anfangsmiete (9,90 DM, 5,06 Euro), die ab 2002 lediglich infolge einer Anhebung der Verwaltungs- und Instandhaltungskostenpauschalen um 0,06 Euro gestiegen war, ist ab 2003 angehoben worden. Nach dem Übergang auf die neuen Einkommensgrenzen ist eine Aufsplittung der Anfangsmiete in zwei Fallgruppen vorgesehen: Für Haushalte, deren Einkommen die Einkommensgrenze des § 9 Absatz 2 WoFG um mindestens 10 Prozent unterschreiten, beträgt die neue Anfangsmiete 5,10 Euro/m2. Für Haushalte, deren Einkommen darüber liegt, aber die Einkommensgrenze des § 9 Absatz 2 WoFG um nicht mehr als 20 Prozent überschreitet, beträgt die Anfangsmiete 5,40 Euro/m2
Wohnfläche.
Der allgemeine (nicht einkommensabhängige) Subventionsabbau beginnt zwei Jahre nach der mittleren Bezugsfertigkeit und beträgt alle zwei Jahre 0,30 Euro je m² Wohnfläche.
Für die vom WoFG geforderte einkommensbezogene Subventionsanpassung ist eine moderate Regelung vorgesehen. Zu einer Mietanhebung kann es erst bei der ersten Einkommensüberprüfung nach fünf Jahren (danach alle drei Jahre) bei einer Überschreitung der Einkommensgrenze von mehr als 50 Prozent kommen; die Miete wird dann, je nach Umfang der Einkommensüberschreitung um 0,30 Euro bis 1,20 Euro je m² angehoben.
(2) Förderfähige Baukosten, Zinssätze und Aufwendungszuschüsse nach Wegfall der Kostenmiete
Das Kostenmietsystem diente im sozialen Mietwohnungsbau gleichzeitig zur Sicherstellung von tragbaren Mieten und zur Sicherung der Wirtschaftlichkeit der Investition durch Vorgabe einer festen Eigenkapitalverzinsung. Die Höhe der Förderung wurde im Rahmen eines statischen Berechnungsverfahrens (II. Berechnungsverordnung) ermittelt. Die Subventionshöhe war dabei in erster Linie abhängig von der Höhe und der Entwicklung der Baukosten. In der Praxis führten die steigenden Baukosten bei konstanten Anfangsmieten und einer gesetzlich garantierten Eigenkapitalverzinsung für den Investor von Jahr zu Jahr zu höheren Subventionsleistungen des Staates. Hamburg ist diesem „Automatismus" 1996 entgegengetreten, indem durch Einführung von Kostenpauschalen die anerkennungsfähigen Kosten im geförderten Mietwohnungsbau begrenzt worden sind. Die starren Vorschriften des gesetzlichen Berechnungsverfahrens gestatteten jedoch nur bedingt, die Förderung angemessen zu dimensionieren und eine Überförderung zu vermeiden.
Nach Abschaffung der Kostenmiete soll die künftige Förderung in der Weise erfolgen, die der so genannten Vereinbarten Förderung (des bisherigen § 88d II. WoBauG) entspricht. Wie in den meisten anderen Ländern wird die Förderung nach pauschalierten Sätzen bemessen und nicht auf den Einzelfall bezogen ausgehandelt. Nach dem neuen System können die Subventionen unter Berücksichtigung der vollständigen Finanzflüsse so kalkuliert werden, dass sie über die gesamte Förderungsdauer hinweg zu auskömmlichen Renditen und Liquiditätsergebnissen führen.
(3) Festsetzung der förderungsfähigen Grundstückskosten
Während die Baukosten bei der Bemessung der Förderung etwa in Höhe der bisherigen Pauschalen zugrunde gelegt werden, ist beim Ansatz der Grundstückskosten eine Erhöhung vorgesehen.
Bisher wurden Grundstückskosten nur in Höhe des so genannten Grundstückskostenrichtsatzes
GRS (220 Euro je m² Wohnfläche) berücksichtigt. Der GRS ist bislang gleichzeitig der Wert, zu dem städtische Grundstücke von der Liegenschaftsverwaltung zu Zwecken des Sozialen Mietwohnungsbaus an Investoren abgegeben wurden. Städtische Grundstücke werden dadurch über den GRS in Höhe der Differenz zum Verkehrswert subventioniert.
Um einerseits diese „verdeckte" Subvention bei städtischen Grundstücken transparent zu machen und um andererseits in größerem Umfang auch private Grundstücke für den Mietwohnungsbau zu mobilisieren, ist festgesetzt worden,
die städtischen Grundstücke zum Verkehrswert abzugeben und
den Verkehrswert bei der Berücksichtigung der förderungsfähigen Grundstückskosten zugrunde zu legen, allerdings nur bis zu einer Höhe von 410 Euro je m2 förderfähiger Wohnfläche.
Mit dem Ansatz individueller Grundstückskosten lässt sich die Förderung besser auf das jeweils notwendige Maß zuschneiden.
(4) Mietwohnungsbau mit fünfzehnjährigen Bindungen
Das Grundangebot der Förderung im Mietwohnungsbau bezieht sich auf langfristige Bindungen (Förderungs- und Bindungsdauer 30 Jahre). Zusätzlich wird im diesjährigen Programm eine Option über fünfzehnjährige Förderungs- und Bindungsdauern angeboten, um auch Investoren zu erreichen, die sich über 30 Jahre nicht binden wollen bzw. können.
b) zur Förderung von Eigentumsmaßnahmen
Die Wohneigentumsförderung soll wie in 2002 weiter geführt werden. Die Fördersätze und Subventionswerte werden, von einer Vereinheitlichung beim Aufwendungsdarlehen abgesehen, nicht verändert.
Der Forderung des WoFG Rechnung tragend wird ab 2003 ein systematischer einkommensbezogener Förderabbau durch eine entsprechende Variation des Zinssatzes für das Baudarlehen eingeführt: Erstmalige Einkommensüberprüfung nach fünf Jahren, anschließend alle drei Jahre. Bezogen auf die Abschöpfung von Mehreinkommen ist eine der Regelung im Mietwohnungsbau entsprechende moderate Ausgestaltung vorgesehen.
Darüber hinaus wird die Fördermöglichkeit für Gebrauchtobjekte auf Haushalte mit mindestens einem Kind (bisher zwei Kinder) ausgeweitet.
c) Baugemeinschaften mit genossenschaftlichem und individuellem Eigentum
Die organisatorische Unterstützung und Förderung von Baugemeinschaften dient der Stärkung des Engagements der Bürgerinnen und Bürger und der Bereitschaft, durch Eigeninitiative und Selbsthilfe die eigene Wohnsituation zu verbessern. Hamburg hat in den vergangenen Jahren Baugemeinschaften im genossenschaftlichen Eigentum mit im Vergleich zu traditionellen Genossenschaften deutlich höheren Eigenkapitaleinlagen und Selbsthilfeleistungen der Mitglieder gefördert. Insbesondere in Stadterneuerungs- und Sanierungsgebieten leisten diese Baugruppen einen Beitrag zur Stabilisierung und Mischung von Bewohnerstrukturen und ermöglichen Schwellenhaushalten gemeinschaftliche Eigentumsformen.
Für Baugemeinschaften in der Rechtsform von Wohnungseigentümergemeinschaften steht den Gruppenmitgliedern die allgemeine Wohneigentumsförderung offen.
d) zur Förderung der Modernisierung
Die künftige Modernisierungsförderung soll zweigleisig erfolgen:
Die bisherige Förderung im Landesprogramm wird weitergeführt. Allerdings wird das Zuschussvolumen ab 2003 im Zuge der Haushaltskonsolidierung auf 7,67 Millionen Euro um die Hälfte reduziert. Die Fördermittel sollen künftig vorrangig in Gebieten der Sozialen Stadtteilentwicklung und in Großsiedlungen eingesetzt werden. Je nach Umfang der Modernisierungsmaßnahmen können bis zu 1250 Wohnungen pro Jahr gefördert werden. Die Förderung führt wie bisher nur zu einer Mietpreisbindung für zehn Jahre; eine Belegungsbindung ist nicht vorgesehen.
Kostenintensivere Modernisierungsfälle werden nach § 16 Absatz 3 WoFG im Rahmen des allgemeinen Mietwohnungsbauprogramms gefördert. Der förderfähige Kostenaufwand als Voraussetzung für eine Förderung beträgt mindestens 465 Euro und höchstens 765 Euro je m² Wohnfläche. Der Anforderung des WoFG entsprechend werden hierbei Belegbindungen in Form von Einkommensbindungen sowie Mietpreisbindungen zwischen zwölf und 15 Jahren verlangt; eine Verpflichtung zur Versorgung von vordringlich Wohnungssuchenden ist damit nicht verbunden.
Daneben ist es weiterhin möglich, durch Umbau- und Erweiterungsmaßnahmen bzw. Wohnungszusammenlegungen geschaffenen Wohnraum im Rahmen des allgemeinen Mietwohnungsbauprogramms zu fördern.
Mit dem Wohnungsbauprogramm 2003 wird die Förderung von rund 3000 Wohneinheiten ermöglicht.
Es umfasst
bis zu 1200 Wohnungen im Eigenheimprogramm,
bis zu 1800 Wohnungen im Bereich Neubau, Umbau und Modernisierung von Mietwohnungen.
Hinzu kommen bis zu 1250 Wohnungen aus dem Bereich des Landesprogramms Modernisierung.
Nicht zuletzt mit Blick auf das Ziel der Wachsenden Stadt soll das selbst genutzte Wohneigentum in Hamburg künftig noch stärker gefördert werden.
Die Wohnungsbaukreditanstalt hat 2003 die Möglichkeit, zinsverbilligte Darlehen in Höhe von 255 Millionen Euro bereitzustellen. Hinzu kommen Zuschüsse aus dem Hamburger Programm zur Modernisierungs- und Instandsetzungsförderung in Höhe von 7,67 Millionen Euro.
IV. Perspektiven der Wohnraumförderung
Die Unternehmen der Bau- und Wohnungswirtschaft betonen immer wieder, welche Bedeutung die Stetigkeit von Investitionsbedingungen für die Investoren hat.
12. Gibt es Überlegungen des Senats, zukünftig noch weitere Änderungen in der Wohnraumförderung vorzusehen? Wenn ja, welche?
13. Wird die Bau- und Wohnungswirtschaft an diesen Überlegungen beteiligt?
Die zuständigen Behörden sind beauftragt,
Optionen einer möglichen strategischen Neuorientierung der Wohnraumförderung zu prüfen,
im Frühjahr 2003 einen Expertenworkshop zu den relevanten Fragestellungen zu organisieren und
darüber zu berichten.
Der Expertenworkshop wird voraussichtlich Mitte April stattfinden. Vertreter der Wohnungswirtschaft sind dazu eingeladen worden. Im Übrigen ist es ständige Praxis der zuständigen Behörden, einen intensiven Dialog mit den Investoren und ihren Verbänden über alle relevanten wohnungspolitischen Fragen zu führen.
V. Wohnen und Mieten/Wohnungsnot
Von Mietervereinen wird behauptet, in Hamburg drohe eine neue Wohnungsnot.
14. Wie hat sich die Zahl der Sozialwohnungen in den letzten zehn Jahren entwickelt?
Der Sozialwohnungsbestand hat sich ab 1990 wie folgt entwickelt:
15. Wie viele Sozialwohnungen fallen in den nächsten Jahren aus der Bindung, differenziert nach öffentlichen Wohnungsunternehmen (SAGA/GWG), Wohnungsgesellschaften und -genossenschaften sowie der privaten Wohnungswirtschaft?
Der Bindungsauslauf in den nächsten Jahren stellt sich wie folgt dar: Quelle: Sozialwohnungsdatenbank der WK
Wie hat sich das Niveau der Mieten in Hamburg in den letzten zehn Jahren im Vergleich zu anderen deutschen Millionenstädten entwickelt?
Die Mieten haben sich in den Jahren 1990 bis 2002 wie folgt entwickelt: Städtevergleich Hamburg mit Berlin (West), Bremen (Stadt), Frankfurt/M.